Если в долевой собственности находятся дом и участок, обязательно ли при разделе отдавать каждому собственнику часть доли каждого объекта или правильно поделить так, чтобы ими было удобно пользоваться? Можно ли разделить собственность по варианту, который не одобряют сами владельцы недвижимости? Ответы на эти вопросы пришлось давать Верховному суду РФ.
Но сначала определимся с терминами. Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Главные проблемы начинаются тогда, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят его разделить. Если не удается договориться о том, что получает каждая из сторон, надо обращаться в суд, который поделит имущество принудительно.
Но суд будет исходить не из пожеланий хозяев, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве, технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придется прибегать к экспертизе, по результатам которой специалисты предложат наиболее целесообразные варианты раздела.
Суды же выбирают варианты, при которых все собственники имеют свободный проход к участку без необходимости установления сервитута, при этом они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорят юристы. Если же один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников.
В нашем случае мужчине и женщине на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и один участок площадью 8002 кв. м. Гражданка имела право на долю 24/100, а гражданин - на 76/100. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала женщина.
Чтобы определить варианты раздела, суд назначил экспертизу. Эксперт предложил три варианта. Суд выбрал тот, по которому мужчина получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м, женщине же достались сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Суд согласился с тем, что эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом - она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации. Но оказалось, что мужчине, который не был на заседании, такой вариант не подходит. Он решил, что его права нарушены. Ведь он не просил передать ему оба дома за счет уменьшения доли участка.
Гражданин добился пересмотра в апелляции. Там согласились, что правильнее будет другой вариант раздела, по которому каждый получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьезных финансовых вложений и переустройства жилых домов: возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электричества.
Однако этот вариант не устроил уже женщину, и она пошла в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским спорам ВС отменила определение, обнаружив в нем нарушения. Так, апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это не обязательно, указал ВС. При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не всегда следует выделять собственникам часть каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.
Цель раздела - прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что выделить собственнику самостоятельные объекты не получится. При этом принудительный раздел имущества судом "не исключает, а напротив, предполагает, что собственники не достигли соглашения", значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна, это само по себе не мешает суду принять такой вариант.
Учесть следовало и многие другие факторы - например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Еще ВС сказал, что местные суды упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения. ВС вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Определение Верховного суда № 4-КГ17-66