Апартаменты давно перестали быть редкостью. Они популярны. По оценкам специалистов, сегодня на них составляют до 20% только московского рынка жилья. В первом квартале 2025 года на апартаменты приходилось 9,4% столичных новостроек. А в масштабах страны апартаменты составляют 3-4% всего жилого фонда, построенного за последние 15 лет. Их продолжают много строить и активно покупать.
Но и застройщики, и риелторы, и хозяева апартаментов сегодня едва ли не хором говорят об их главном недостатке: сейчас собственники такого жилья не имею права быть в нем зарегистрированы.
И это, сказал Конституционный суд, неправильно. Ситуацию, а точнее, нормы закона следует поправить.
Кого конкретно за такое решение КС должны благодарить те, кто живет в апартаментах?
Знакомьтесь: жительница Санкт-Петербурга Виктория Пиунова. Пока одни граждане вздыхали по поводу невозможности прописаться, другие - возмущались, эта смелая женщина пошла в главный суд страны. И он ее аргументы услышал и признал законными.
Все началось с того, что Виктория Пиунова обратилась через паспортный отдел управляющей компании в орган внутренних дел с заявлением о регистрации всех членов своей семьи по месту пребывания - в Санкт-Петербурге. Зарегистрировать себя, мужа и двух несовершеннолетних детей она планировала в апартаментах гостиничного типа. У них был статус - "нежилое помещение". И принадлежали они на праве собственности матери ее супруга.
К заявлению Виктория приложила нотариально удостоверенное согласие собственника помещения на регистрацию, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (с указанием на предназначение здания для размещения гостиницы) и копию плана этажа, на котором расположено это нежилое помещение. Но ей было отказано. Обращение в суд также не помогло.
Все суды - от первой инстанции до Верховного - отказ фактически поддержали. Основной аргумент: регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан в помещениях, являющихся нежилыми, законом не предусмотрена. А регистрацию в гостинице осуществляет ее администрация. Также суды подчеркнули, что, хотя здание предназначено для размещения гостиницы, само помещение, на регистрации в котором настаивала гражданка, в состав гостиничного фонда не включено.
И вот что на это ответил Конституционный суд РФ.
Цитирую дословно: "Свободно реализуя конституционное право на выбор места пребывания и жительства в Российской Федерации, гражданин обязан уведомлять орган регистрационного учета о месте своего пребывания и жительства. Отсутствие регистрации не служит непреодолимым препятствием для реализации гражданином принадлежащих ему прав, но может породить неудобства в процессе их осуществления".
КС напомнил, что у нас в стране существует два разных порядка регистрации граждан по месту пребывания. Это регистрация уполномоченными органами в жилых помещениях, не являющихся местом жительства, на основании заявления граждан, а также регистрация администрациями учреждений с определенными нежилыми помещениями с представлением в органы МВД соответствующей информации.
В первом случае выдается свидетельство о регистрации, а во втором - это не предусмотрено. Это различие обусловлено различным правовым режимом, установленным для жилых и нежилых помещений.
Кроме того, Конституционный суд напомнил, что сегодня широко распространено долгое пребывание, а фактически - проживание граждан в нежилых помещениях, которые, судя по проектной документации, сходны с квартирами, но не входят в фонд гостиниц и "иных средств размещения".
"И хотя такие помещения объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних и прочих нужд, невозможность в них зарегистрироваться, притом что временное проживание в них не запрещено, ограничивает право граждан на свободный выбор места пребывания", - заявил КС.
Высокий суд также усмотрел в сложившейся ситуации нарушение права частной собственности. Ведь владельцы таких помещений не могут свободно их использовать для личных и всех прочих нужд. Не могут и предоставлять их в пользование, поскольку ни сами собственники, ни пользователи, например, близкие родственники, не могут там зарегистрироваться.
КС подчеркнул, что возведение зданий с нежилыми помещениями, предназначенными для пребывания граждан, часто идет в зонах, в которых не столь большое значение, как при жилой застройке, имеют градостроительные нормы. Соответственно, застройщик апартаментов банально избегает части расходов. И это снижает стоимость такой недвижимости. Но проживающие там люди все равно пользуются окружающей инфраструктурой и вне зависимости от регистрации увеличивают нагрузку на нее.
Вопрос о балансе интересов между собственниками жилых помещений, стоимость которых была выше, и приобретателями нежилых помещений решается за счет дальнейшего вклада хозяев апартаментов в обустройство населенных пунктов. Потому что апартаменты - это и более высокие ставки налога на имущество физлиц, и стоимость коммунальных услуг, и отсутствие льгот при их оплате.
Еще один аргумент КС: "Нельзя не учесть, что если появление такого рода нежилых помещений на рынке и не было обусловлено активными действиями публичной власти, то она и не принимала мер к предотвращению распространения этого явления".
Главный вывод - оспариваемые женщиной нормы о невозможности регистрации не соответствуют Конституции РФ. Теперь федеральному законодателю и правительству РФ надо будет внести в действующее правовое регулирование изменения. И они не лишены возможности определить порядок регистрации по месту пребывания дифференцированно "в зависимости от особенностей нежилого помещения и других обстоятельств".
До этого момента регистрация собственников, их родных и членов их семей по месту пребывания в апартаментах будет вестись органом регистрационного учета "в порядке, установленном для регистрации по месту пребывания в жилых помещениях". Такая регистрация граждан в нежилых помещениях не возлагает на органы публичной власти дополнительные обязанности по благоустройству территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иной инфраструктуры. КС подчеркнул: его постановление также не свидетельствует о необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и пр.
Дело Пиуновой пересмотрят.
Константин Байгозин, руководитель Секретариата Конституционного суда РФ
- Ситуация не единична и весьма распространена: граждане часто выбирают в качестве места для жизни апартаменты - нежилые помещения, которые по характеристикам похожи на квартиры. Но зарегистрироваться в апартаментах было невозможно, что порождало для граждан неудобства и затруднения в реализации их прав. На преодоление этого дефекта и было направлено принятое Конституционным судом РФ постановление, согласно которому вопрос о регистрации по месту пребывания в апартаментах нужно урегулировать нормативно. А пока изменения не будут внесены, собственники апартаментов вправе (но не обязаны) зарегистрироваться по месту пребывания в апартаментах.
Это ожидаемое решение Конституционного суда, потому что вопрос о регистрации в апартаментах поднимается постоянно, говорит зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Существуют прецеденты, когда люди регистрируются по месту пребывания в нежилых помещениях, в частности в лечебных учреждениях, гостиницах и так далее. И непонятно, почему апартаменты должны быть исключением. Другое дело, что когда представители исполнительной власти будут обсуждать изменения в законодательство, ключевым моментом будут правовые последствия, которые влечет за собой эта регистрация. Это будет регистрация временного пребывания, которая характерна для других нежилых помещений. "Она не повлечет за собой тех социальных последствий, которые влечет за собой регистрация по месту жительства", - говорит депутат. В первую очередь, это возможность приоритетного использования социальных объектов (школ, садиков, поликлиник), получения региональных надбавок к пенсиям. "Я думаю, что решение Конституционного суда в данном случае не повлияет на расклад, - считает Разворотнева. - Точно так же это будет регистрация по месту пребывания, но без далеко идущих последствий".
С одной стороны, для собственников апартаментов появляется теоретическая возможность такой регистрации, но для этого надо будет предоставить документы, подтверждающие строительство здания как предназначенного для пребывания граждан, а также пригодность конкретного нежилого помещения в нем, как сходного по характеристикам с квартирой в многоквартирном доме, именно для такого его использования, отмечает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Не исключено, что это постановление для властей крупных городов станет, скорее, стимулом для запрета строительства таких зданий, предполагает Косарева. Обращает на себя внимание оценка нормы Закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", а также нивелирование значения территориального зонирования. "А зачем тогда вообще разделение помещений на жилые и нежилые? Вопросу о расположении зданий с апартаментами в территориальных зонах, не относящихся к жилым, вообще не уделено должного внимания, тогда как безопасность даже временного пребывания во многом зависит не только от характеристик помещения и здания, но и от характеристик территории, на которой расположено здание", - указывает эксперт.
Подготовила Марина Трубилина