Об их нехватке заговорили еще в 2018-2019 годах, но до 2021-го быстрое вымывание свободных офисов было не столь заметным. К тому же пандемия породила иллюзию, что этот вид недвижимости больше не понадобится, ведь сотрудники могут трудиться удаленно. В 2022-м многим работодателям пришлось переоценить перспективы своего бизнеса, а затем они вдруг осознали: расширяться некуда, новых предложений очень мало, а те, что имеются на рынке, дороги. Кто-то, наоборот, задумался об оптимизации занимаемых площадей, чтобы сократить траты на их содержание.
- По итогам трех кварталов 2025 года доля вакантных площадей в БЦ стремилась к нулю: в классах А и В+ она составляла всего один процент, в классе В - четыре процента, - констатирует глава "Ход-Консалтинга" Михаил Хорьков. - Объемы текущего строительства дефицит не покрывают: часть объектов возводится для собственных нужд, к тому же много проектов в резерве, то есть пока не вышли на рынок. Такая ситуация стимулирует повышение арендных ставок.
В результате в классе А стоимость аренды достигла 3300 рублей за квадратный метр в месяц, в В+ - 2020, в В - 1700. Покупка на вторичном рынке обходится в 220 тысяч рублей за квадрат, а на первичном просят 269 тысяч, что клиентами воспринимается как заградительная цифра, поэтому к концу года импульс к удорожанию практически пропал.
- Бизнес-центры массово строили в 2014-2015 годах, тогда появился большой выбор, который давил на арендную ставку - она была достаточно низкой: к примеру, помещение в БЦ класса А можно было снять за 1200 рублей за квадрат. Но в какой-то момент интерес к этому сегменту недвижимости инвесторы потеряли, - объясняет независимый эксперт Виталий Хиль. - Сегодня несколько рыночных тенденций накладываются друг на друга: дефицит площадей, снижение платежеспособного спроса и высокие ставки кредитования. И перед предпринимателями снова встает вопрос: а есть ли смысл вкладываться в новые проекты?
Вопрос резонный, ведь расчетная доходность офиса класса В, по подсчетам аналитиков, снизилась до девяти процентов. Спрос на административные помещения продолжают генерировать только растущие компании из сферы услуг и оптово-розничной торговли: с 2017 года численность персонала в этих отраслях увеличилась на 9 и 41 процент соответственно.
На 11 процентов больше стало сотрудников промышленных компаний, но им нужны не обычные офисы, а light industrial, где под одной крышей объединены производство, склад, кабинеты, шоурум, сервисная служба и торговый зал. В первую очередь такими помещениями интересуются МСБ и федеральные компании, открывающие представительства в регионе. Площади от 100 до 1,5 тысячи квадратных метров могут быть востребованы и в районах жилой застройки, где нет других мест приложения труда, кроме детсадов, школ, поликлиник и магазинов "у дома".
- В Екатеринбурге некоторые объекты, введенные еще в 2010-2015 годах, сейчас позиционируются как многофункциональные комплексы. Также инвесторы активно вкладывались в light industrial в 2023-2024 годах, но, к сожалению, не все предварительно анализировали рынок, поэтому не угадали с локацией. В целом в мегаполисе имеется 130 тысяч квадратных метров подобного формата, строится еще 103 тысячи, а 285 тысяч заявлено, - перечисляет Виталий Хиль.
Среди трендов 2026 года руководитель Бюро недвижимости №1 Илья Пархимчик выделяет рост спроса на "гибкие офисы": коворкинги, сервисные центры, административные помещения с небольшим "чистым" производством. Устаревшие объекты, по его прогнозам, начнут перепрофилировать в склады или апартаменты. Та же участь ждет торговые центры, считает Виталий Хиль. Ряд объектов уже предлагают в аренду помещения под дарксторы (магазины-склады, принимающие только онлайн-заказы), автомойки, ремонтные мастерские, ателье и т. п.
Более-менее стабильно в прошлом году себя чувствовали владельцы коммерческих помещений на первом-втором этажах жилых новостроек: за 11 месяцев объем их продаж превысил показатели 2024 года на 20 процентов, выяснила платформа bnMAP.pro. Девелоперы подстраивались под спрос, предлагая все более мелкую "нарезку" торгово-офисных помещений, но даже это не гарантирует, что все они найдут арендаторов или покупателей, поскольку стрит-ретейл напрямую зависит от потребностей местных жителей, а наполняемость их кошельков - от общего состояния экономики.
- Маленькая площадь - меньше бюджет, но выше цена квадратного метра. Будет ли такой формат работать на привлекательность всего жилого комплекса - большой вопрос. А дорогой квадрат при покупке не гарантирует столь же высокой арендной ставки, - резюмирует Михаил Хорьков.