Казалось бы, обманутые дольщики - давняя история. Раньше покупатели авансом оплачивали новые квартиры, а дома порой даже не строились. Но в 2019 году специально для защиты граждан ввели новый механизм - счета эскроу: застройщик получает с них деньги только после сдачи жилья. Получается, что эта схема тоже стала давать сбои?
Администрация Ленобласти сразу после прямой линии сообщила, что ЖК во Всеволожске введен в эксплуатацию 13 августа 2025-го и с того момента у строительной компании есть полгода на передачу квартир владельцам. Этот срок истек 13 февраля. Корреспондент "РГ" решила выяснить, как обстоят дела у дольщиков и почему вообще возникают такие проблемы.
"Живу на работе"
Наталия Медведева с дочкой-первоклассницей по договору должны были получить ключи от новой однокомнатной квартиры с чистовой отделкой 30 сентября прошлого года. Но застройщик уведомил дольщицу, что это произойдет только в конце марта.
- В итоге я оказалась в очень сложной ситуации - не смогла одновременно снимать жилье и выплачивать ипотеку на свою зарплату повара, - рассказала Наталия. - Пришлось найти в другом городе работу, где дают койко-место, - там и живу. Дочь пока находится у бабушки. Застройщик говорит, что ничего не нарушает, но я не была готова к таким расходам.
Марина Денисенко приобрела квартиру в этом ЖК год назад. В договоре долевого участия была указана та же дата выдачи ключей, что и у других покупателей, - 30 сентября. Но сначала ее перенесли на 30 декабря, а потом на 31 марта.
- Неоднократно звонила застройщику, чтобы узнать, на какой стадии находится отделка квартиры и когда выдадут ключи. Ответ один: "Ждите!" За это время я бы уже сама как-нибудь сделала там ремонт. Сейчас снимаем с дочерью жилье, при этом я уже выплачиваю ипотеку за квартиру, которую еще не получила, - отмечает Марина.
Другой дольщик, попросивший не называть себя, продал свою жилплощадь, чтобы купить однушку в новом ЖК. Ожидание тоже влетает в копеечку, а точнее в 50 тысяч рублей каждый месяц за аренду квартиры в Петербурге.
Как видим, ситуации очень похожи. Но надо отметить, что долго ждать новоселья в основном пришлось тем, кто выбрал жилье с отделкой. Покупатели квартир без нее - так называемых "коробок" - получали их в первую очередь. В извещениях о переносе сроков застройщик сначала объяснял это вынужденной сменой подрядчика, а затем задержкой технологического присоединения к сетям электроснабжения.
"На сегодняшний день передача квартир дольщикам идет в соответствии с графиком, который был согласован с Госстройнадзором и представителями дольщиков, - сообщили "РГ" в пресс-службе застройщика 17 февраля. - В частности, на 1 февраля было подготовлено к передаче 160 квартир и передано 133 квартиры. Дальше темпы передачи будут только нарастать, о чем мы регулярно информировали представителей дольщиков и регуляторов в рамках рабочих встреч. Например, в феврале планируется передача еще 130 квартир, а в марте - 335 объектов".
Застройщик также добавил, что дольщикам переданы практически все квартиры без отделки. Часть объектов с отделкой white box (предчистовой) покупатели также получили. Остальные будут передаваться "каскадно" до конца апреля. Отметим, что всего в ЖК 736 квартир в шести корпусах.
Утром - деньги, вечером - ключи
Некоторые дольщики, по их словам, задумались о получении компенсации расходов на аренду жилья. До конца 2025 года застройщики были защищены от взыскания неустойки мораторием, который ввели еще в пандемию. Однако после прямой линии правительство РФ приняло решение его не продлевать. На что теперь могут рассчитывать покупатели квартир?
- Согласно статье 6 ФЗ-214 застройщик обязан передать квартиру дольщику в срок, указанный в договоре, - комментирует директор юридической компании "А.Лигал" Юрий Александров. - Как правило, в нем указывается два срока - ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей. Для граждан большее значение имеет срок передачи ключей, поскольку именно с ним связано возникновение права собственности у дольщика и именно за его нарушение предусмотрена ответственность в виде взыскания неустойки в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Соответственно застройщику тоже важно не нарушить срок передачи ключей по договору.
Юрий Александров также отметил, что согласно части 6 статьи 15.5 того же закона банк перечисляет деньги дольщиков со счета эскроу застройщику в течение десяти рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию, а не с момента передачи квартир. Эти сроки могут не совпадать, и какого-либо нарушения здесь нет, утверждает юрист. Другое дело - не выданные вовремя ключи.
- Поскольку срок моратория не был продлен, уже можно подавать претензии и иски о взыскании неустоек за просрочку в период с 1 января 2026 года до момента фактической передачи квартиры. Также гражданин вправе взыскать с застройщика доказанные убытки, которые он понес в связи с нарушением срока передачи квартиры. Чаще всего это расходы на аренду жилья. Суды по подобным делам, как правило, встают на сторону граждан, - пояснил руководитель юридической компании.
Недавно в Совете Федерации назвали практику нарушения застройщиками сроков передачи квартир распространенной. Такие ситуации возникают потому, что застройщики начинают отделочные работы уже после сдачи дома. Но есть надежда, что ситуация изменится. Сенаторы предложили синхронизировать получение застройщиками денег со счетов эскроу и выдачу ключей дольщикам. А Минстрой уже работает над тем, чтобы включить внутреннюю отделку в проектную документацию и установить единые сроки окончания всех работ.
В ноябре 2025 года в связи с задержкой передачи квартир во всеволожском ЖК следственные органы СК РФ по Ленобласти возбудили уголовное дело по признакам мошенничества. Однако прокуратура это отменила. После прямой линии его завели повторно. Кроме того, было возбуждено уголовное дело о халатности для оценки действий чиновников, которые должны были контролировать ситуацию. Но и эти решения также были отменены прокуратурой, сообщили "РГ" в Следкоме региона.
В январе этого года руководитель СУ СК РФ по Ленобласти Сергей Сазин рассказал в интервью "Российской газете" о завершении ряда громких дел обманутых дольщиков. В основном они касались того механизма долевого строительства, который действовал до 2019 года. Однако уголовные дела, по словам представителя следствия, возбуждаются и по новым объектам - в связи с качеством строительства или отсутствием инфраструктуры.
Андрей Семчанков, председатель комитета государственного строительного надзора и госэкспертизы Ленобласти:
- Согласно статье 12 Федерального закона № 214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта. Вместе с тем после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия счетов эскроу в соответствии со статьей 15.5 денежные средства в течение десяти рабочих дней перечисляются застройщику. При этом объекты долевого строительства его участникам еще не переданы. И на практике возможны изменения фактических сроков получения квартир.
После ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия счетов эскроу застройщик сохраняет обязательства перед участниками долевого строительства. Однако возможности регионального контроля, реагирования на изменения сроков передачи объектов существенно ограничены действующим правовым регулированием.