В целом по стране в январе 2026 года ипотеки по рыночным ставкам один только Сбер выдал на 54,4 миллиарда рублей - в четыре раза больше, чем в январе 2025-го. Как сообщили в управлении Росреестра по Кемеровской области, в январе 2026-го в Кузбассе приняли 668 заявлений на регистрацию ипотеки, оформленной с привлечением банковских ресурсов. Это в 2,76 раза больше, чем год назад. Впрочем, увеличение спроса на этот вид кредитования наблюдается с минувшей осени. В сентябре 2025-го он увеличился на два процента (с 721 до 733 заявлений) по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, в октябре - на 31, в ноябре - на 47, а в декабре - в 3,6 раза (с 407 до 1 465).
И еще с августа прошлого года заметно повысился интерес кузбассовцев к участию в долевом строительстве. Хотя здесь картина менялась волнообразно. Минимальный рост - на 16 процентов - был зафиксирован в ноябре: 347 договоров долевого участия против 298, заключенных годом ранее. А в январе 2026-го произошел скачок на 94 процента - до 266 (вместо 137 в начале 2025 года). Эксперты связывают это и с развитием цифровых сервисов. С марта прошлого года застройщики обязаны направлять заявления на регистрацию договоров долевого участия в Росреестр только в электронном виде. На ипотеку это, правда, не распространяется, однако в январе 2026-го свыше 80 процентов заявлений на регистрацию договоров с банковским участием было подано именно в электронном виде.
С другой стороны, ипотечный бум в конце 2025-го - начале 2026 годов объясняется предстоявшим с 1 февраля ужесточением условий льготной программы для семей с детьми. При этом еще с апреля прошлого года в Кузбассе можно оформить ипотеку под шесть процентов годовых и на вторичное жилье. Сейчас программа доступна жителям восемнадцати городов, в которых либо сдается мало новых домов, либо они не строятся вовсе. В результате, согласно исследованию "ДомКлик", регион вошел в пятерку субъектов РФ, где в 2025 году вторичный сектор опередил первичный по количеству ипотечных сделок. За 2025-й их доля в Кузбассе составила 63,8 процента. Больше только в Ямало-Ненецком автономном округе, Республике Коми, Камчатском крае и Мурманской области.
По данным федеральной компании "Этажи", процент ипотеки на вторичном рынке в России в течение 2025-го удвоился - за счет активного роста кредитования во втором полугодии сразу после снижения ключевой ставки ЦБ РФ. И если она продолжит снижаться, доля ипотеки на вторичную и загородную недвижимость будет расти.
Между тем доступность жилья в разных регионах сильно отличается. Аналитическое исследование цифровой платформы "Циан" показало: на покупку вторичной однушки в сорока крупных городах страны потребуется от 44 до 163 средних зарплат. Рейтинг городов с самым доступным жильем, по этим данным, возглавили как раз Кемерово и Новокузнецк - с показателями в 52 и 44 зарплаты соответственно. "Это промышленные города, занимающие средние позиции по уровню доходов среди анализируемых локаций, но со сравнительно низкими ценами на вторичном рынке", - отмечают аналитики. К слову, по данным Кемеровостата за третий квартал 2025-го, если цены на первичную жилую недвижимость увеличились с начала года в среднем на 7,8 процента, то на вторичную - на 1,8 процента.
Еще год назад на вторичную однушку в Кемерове пришлось бы копить сумму в размере 51 среднегородской зарплаты, а в Новокузнецке - 48. Среднероссийский показатель сейчас - 70 зарплат (год назад - 72). И, по мнению ведущего аналитика "Циана" Елены Бобровской, в этом году "расчетная доступность жилья может вновь сократиться - на фоне снижения ипотечных ставок индексация цен на жилье ускорится, а доходы уже не растут так же быстро".
- Думаю, наступит период стагнации, а то и спада продаж, который может достичь тридцати процентов. Оптимизма может добавить лишь дальнейшее снижение ключевой ставки или внедрение новых льготных программ со стороны государства, - отмечает президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. - Вторичный рынок является (и многие застройщики полагают, что останется) конкурентом первичного рынка. Девелоперы не ожидают резкого обвала цен, но при этом считают, что основным инструментом будет уже не ипотека, а индивидуальные схемы, рассрочки. У некоторых из них уже до шестидесяти процентов продаж происходит в рассрочку.
В свою очередь, аналитики "Дом.РФ" в случае, если ключевая ставка ЦБ РФ будет выше тринадцати-пятнадцати процентов, ожидают в 2026 году увеличения целого ряда рисков. В их числе - задержка сроков строительства, замедление выдачи ипотеки, увеличение доли нераспроданных строительных проектов в регионах. .
От первого лица
Илья Пономарев, руководитель комиссии по общественному контролю Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ:
Откуда взялся рост строительства в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае? Просто у нас в большой, если не преобладающей, части инвестиции в строительной сфере - это вложения в финансовые инструменты, а не покупка объекта, в котором человек предполагает жить. Основной параметр, по которому делается выбор, - то, что у объекта растет стоимость и на этом можно заработать. То есть договор долевого участия в строительстве имеет природу инвестиционную, а не потребительскую. Почему сейчас выше спрос на маленькие квартиры? Выше ликвидность, большее количество инвесторов может себе позволить их купить. Жилье все-таки должно вернуться к жилью от финансового инструмента, выраженного в бетоне. Нужна разумная регуляторика.