Главным поводом для беспокойства стал фондовый индекс DFM Real Estate Index (DFMREI). Он показывает динамику котировок акций 6 крупнейших публичных компаний Дубая, работающих в секторе недвижимости и строительства, говорит собственник агентства недвижимости Lekhto group Мария Лехто. "Когда возникает реальная опасность, авиасообщение нарушается, крупные фонды запускают алгоритмы risk-off. Они массово выводят капиталы из региональных ценных бумаг, чтобы снизить риски в портфелях. Давление продавцов неизбежно роняет индекс, и сейчас он показывает падение, о котором и говорят: "Рынок Дубая упал уже на 20%", - говорит Лехто.
Однако физический рынок недвижимости более инертный. Есть инвесторы-паникеры, которые в спешке пытаются выйти из активов, опасаясь эскалации. Другие, обладатели свободных средств, напротив, активизировались и ищут возможности для выгодной покупки. Но в целом, по словам Лехто, люди не продают свои квартиры и не разрывают договоры аренды сиюминутно из-за утренних новостей.
Сейчас на рынке недвижимости ОАЭ и других стран Персидского залива сохраняется стабильная ситуация: сделки проходят в штатном режиме, а уровень покупательской активности остается сопоставимым с предыдущими периодами, заверяет коммерческий директор NF GROUP в Дубае Катерина Алексейчук. Резкого изменения поведения инвесторов, в том числе со стороны российских покупателей, массовых продаж активов или существенной коррекции цен не наблюдается. Существенное влияние на рынок могло бы возникнуть только в случае длительных и масштабных изменений макроэкономической или финансовой среды.
В ОАЭ сейчас не наблюдается ни скидок от девелоперов, ни массовых продаж вторичного жилья, говорит финансовый консультант Алия Шамилова. Инвесторы, желающие купить активы с дисконтом, смотрят не на недвижимость, а скорее на фондовый рынок. Например, акции двух крупнейших местных девелоперов торгуются примерно на 30 процентов ниже уровней доконфликтного периода, а бумаги банков снизились на 7-9% по сравнению со спокойным рынком февраля. При этом фундаментальные показатели остаются сильными. В свежем отчете международного агентства S&P Global от 11 марта Абу Даби подтвержден рейтинг AA со стабильным прогнозом и краткосрочной оценкой A-1+.
"Важно понимать, что рынок недвижимости Дубая и Абу-Даби во многом сформирован состоятельными инвесторами. На сравнительно небольшой территории сосредоточено большое число людей с диверсифицированными активами и долгосрочными инвестиционными планами. Для многих из них ОАЭ давно стали не только местом вложений в недвижимость, но и частью жизненной инфраструктуры", - говорит Шамилова. Крупные предприниматели открыли здесь банковские счета, перевезли семьи, отправили детей в местные школы, зарегистрировали компании и представительства бизнеса. Поэтому текущая напряженность воспринимается ими скорее как временный фактор. Часть людей на период обострения действительно могла уехать в Оман, Россию или другие страны, но речь идет о выжидательной позиции, а не о намерении покинуть регион или срочно продавать активы.
"Инвесторы обычно не принимают серьезные решения на фоне неопределенности - они ждут, чтобы увидеть, как ситуация будет развиваться дальше, как с ней справится Дубай и сохранит ли он статус безопасного и стабильного финансового центра", - говорит основатель агентства недвижимости Meldigroup Елена Лозовая.
Но если ситуация затянется, ожидания инвесторов постепенно могут поменяться. Одним из ключевых аргументов в пользу покупки недвижимости в этом регионе долгое время считалась безопасность капитала ("новая Швейцария"): стабильная экономика, приток международных инвестиций и роль региона как глобального хаба, говорит основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Сейчас этот тезис оказывается под сомнением. По мнению эксперта, не исключено, что цены на недвижимость в Дубае или Омане начнут снижаться. Эти рынки изначально были рынками роста, инвесторы заходили туда в расчете на повышение стоимости актива, арендный поток в валюте и дальнейший приток международного капитала. Именно ожидание постоянного спроса со стороны новых покупателей во многом поддерживает рост цен. Сейчас цены на недвижимость в ОАЭ находятся на высоких уровнях, говорит Зубик: по ряду оценок они уже приблизились к пикам предыдущего цикла середины 2010-х годов. "Это означает, что рынок в любом случае находился в поздней фазе подъема, где вероятность коррекции со временем увеличивается. Геополитические риски могут стать одним из факторов, способных ускорить переоценку ожиданий", - отмечает он.
Были предположения, что инвесторы быстро переориентируются на другие, более спокойные сейчас страны. Но пока рынок скорее замер и наблюдает за развитием событий. К примеру, в Таиланде ситуация повлияла лишь на рынок аренды жилья, говорит Лозовая. Часть людей, которые планировали улетать из Таиланда, пока откладывают поездки и продлевают аренду на Пхукете. Появляются арендаторы из числа тех, кто изначально собирался лететь в Дубай, но временно выбирает Пхукет как альтернативное направление. При этом в сегменте купли-продажи жилья все стабильно: сделки проходят и недвижимость приобретают в основном те, кто и раньше рассматривал Таиланд. "Пока нельзя сказать, что появился значительный поток новых покупателей, которые переориентировались именно из Дубая", - говорит Лозовая.
Показателен пример Тель-Авива, где военные действия продолжаются далеко не первый месяц, считает Мария Лехто. Местный индекс недвижимости также демонстрировал падение на пике напряженности, однако затем график пошел вверх. Это подтверждает, что прямой связи между боевыми действиями и стоимостью жилья нет. Сначала рынок замирает, но потом адаптируется, и сделки возвращаются.