По данным консалтинговой компании NF Group, столица Урала сегодня располагает 2,7 миллиона квадратных метров складских площадей классов А, В и В+. Прирост за прошлый год составил 351 тысячу квадратов, 200 тысяч построены под конкретного арендатора или покупателя (формат вuild-to-suit, или BTS). В частности, один из самых крупных распредцентров в России ввели в поселке Патруши для компании "Сима-ленд", его площадь составляет почти 237 тысяч квадратных метров. На следующем этапе рядом с ним появятся производственные цеха и логопарк.
В целом активное развитие логистики в Свердловской области отмечается с 2007 года: тогда в поселке Садовом рядом с мегаполисом открылся первый крупный терминал, благодаря которому операторы, работавшие в Москве и Санкт-Петербурге, поняли, что есть еще одна выгодная географическая точка - Екатеринбург, в радиусе 500-600 километров от которого находятся крупные города Большого Урала: Пермь, Курган, Тюмень и Челябинск. А значит, построив там распределительный центр, можно охватить потребительскую аудиторию примерно в 15 миллионов человек. Ветка Транссиба, международный аэропорт и близость к автомаршрутам Запад-Восток и Север-Юг повышали шансы Екатеринбурга занять лидирующую позицию. Он ими воспользовался: в город активно пошли федеральные торговые сети, маркетплейсы, вокруг выросли частные индустриальные парки.
К сожалению, к 2025 году столица Урала столкнулась с дефицитом свободных земель и обеспеченных инженерными коммуникациями площадок, где можно построить новые индустриальные объекты, - отсюда минимальная, на уровне 1,5 процента, доля вакантных складских площадей. Означает ли это, что инвесторы начнут активнее смотреть по сторонам?
- Ключевой фактор для нашей отрасли - платежеспособный спрос, численность населения и структура потребления, - рассуждает независимый аналитик Виталий Хиль. - Дистрибуция, то есть сбыт товаров по сети, коррелирует с оптовой торговлей, а распределительная логистика - с оборотом розницы. На старте Екатеринбург забрал под себя оба направления, но, когда конечному потребителю стало важно качество сервиса, распределение перетекло в соседние города. Сейчас оптовые потоки по-прежнему концентрируются в Свердловской области, а вот доставка последней мили быстрее растет в Челябинске и Тюмени.
Второй фактор, по мнению эксперта, определяющий развитие логистического рынка, - наличие ресурсов. Для размещения энергоемких производств и центров обработки данных инвесторы готовы рассматривать Западную Сибирь, Южный Урал и Прикамье, потому что в Екатеринбурге сохраняется проблема с мощностями.
Челябинск находится примерно в 200-250 километрах и от казахстанского Костаная, и от административного центра УрФО, но объем рынка складской недвижимости там несравнимо меньше, чем в Екатеринбурге, - лишь 390 тысяч квадратных метров. Из них примерно 40 процентов арендовано стационарной торговлей, свыше 30 - онлайн-магазинами, около четверти - промышленниками. Доля вакантных площадей, по оценке брокеров, не превышает 2,6 процента.
- Основную конкуренцию создает старый фонд, который никак не устареет, - иронизирует Михаил Еремин, собственник ГК "Курс Девелопмент". - В прошлом году мы построили всего один спекулятивный склад (предназначенный для свободной продажи или аренды. - Прим. ред.) площадью 6000 квадратных метров.
Транзитное положение Тюмени тоже можно рассматривать как преимущество: через нее проходят Транссиб и два евразийских автотранспортных коридора: один ведет на Крайний Север, в Югру и на Ямал, где проживают два миллиона человек, другой за счет продолжения трассы М-12 позволяет выйти на Каспий и в Центральную Россию. При этом в городе остро не хватает качественных индустриально-складских объектов, их общая площадь составляет всего 179 тысяч квадратных метров, 80 процентов заняты торговыми сетями, маркетплейсами и т. п.
- Уровень обеспеченности современной недвижимостью у нас в 7,7 раза ниже, чем в Екатеринбурге, - констатирует Ксения Оплетаева, руководитель инвестотдела агентства инфраструктурного развития Тюменской области (АИРТО). - Это связано с тем, что промышленно-логистическая база, сформированная в 1960-1970 годах, по большей части отдана под жилую застройку, а новую создать еще не успели.
Тюменцы делают ставку как раз на инфраструктуру: в управлении агентства находятся 647 гектаров, оно выступает мастер-девелопером, который проектирует и возводит индустриальные парки вдоль ключевых автомагистралей, предоставляя резидентам уже подключенные к сетям участки. Всего в ближайшие три года Тюмень должна прирасти 150 тысячами квадратных метров классов А и В, в том числе автономными производственно-складскими блоками light Industrial на 96 тысяч квадратов. Полностью дефицит это не покроет, но создаст предложение и позволит протестировать спрос.
Кто сегодня его формирует, кроме дистрибьюторов и онлайн-магазинов? Директор екатеринбургской компании "Техник" Андрей Долшин видит точку роста в местной промышленности. Крупным предприятиям благодаря советскому наследию пока хватает старых ангаров, но рано или поздно и они начнут выходить за границы городов, им потребуются малые цеха либо удаленные склады. Также строительством логистических объектов интересуются представители растущих отраслей - пищевики, фармацевты, производители товаров для ветеринарии и т. п.
Несмотря на некоторое охлаждение спроса в Екатеринбурге, он все равно остается крупнейшим логистическим узлом макрорегиона. И дело не только в том, что по складским площадям мегаполис обгоняет всех соседей вместе взятых.
- Если компании нужно создать производство, думаю, она будет рассматривать любые города, промпарки и особые экономические зоны со льготами. Но персонал тоже важен, а в Екатеринбурге население больше, чем в Тюмени и Челябинске. Кроме того, его дистрибуция не ограничивается Уралом - плечо доставки обеспечивается до самого Дальнего Востока, - отмечает Виталий Хиль.
- Мы как консультанты оцениваем рынок каждого миллионника в отдельности. Нет такой логической связки: если в Екатеринбурге заказчик построил распредцентр, значит, в Тюмени его уже не будет. Вместе с тем Урал можно рассматривать как единый комплекс городов, формирующих большой спрос в масштабах страны и продолжающих развиваться. Отсюда разнообразная структура складской недвижимости по сравнению с тем же Сибирским федеральным округом. Кроме того, спрос сильно разнится от региона к региону: скажем, в Перми он ниже, там нет сильного развития сегмента, - добавляет консультант департамента складской недвижимости NF Group Егор Широченко.
В итоге аналитики сошлись на том, что городам лучше дополнять друг друга, чем перетягивать арендаторов и инвесторов, а также внедрять решения, удачно обкатанные у соседей. Екатеринбургская агломерация остается более привлекательной для первичной диверсификации: при региональной экспансии компания скорее всего поставит свой первый склад или завод именно там, а уже потом начнет осваивать Челябинск или Тюмень. По прогнозам, строительная пауза в отрасли продлится до того момента, когда ключевая ставка опустится до 11-12 процентов, и то в силу инерционности логистики пройдет еще минимум полгода-год, пока начнется реализация отложенного спроса.