Закон 307-ФЗ, касающийся заросших бурьяном, заваленных мусором и заболоченных участков в садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах, вступил в силу в марте 2025-го. Он вызвал большой резонанс, поскольку установил сроки на исправление нарушений. У собственников, вступивших в права на момент начала действия этого закона, осталось два года.
- Если земля выделена под строительство зданий и сооружений (кроме частных жилых домов), то время на ее освоение увеличивается еще на пять лет, а если под индивидуальное жилищное строительство, то на семь. Значит, к проверкам мы можем приступить не раньше 2028 года (для владельцев, ставших таковыми после 1 марта 2025-го, отсчет начинается с момента регистрации права), - уточнил заместитель руководителя управления Росреестра по Кемеровской области Андрей Кузнецов. - Но поскольку жалобы на нерадивых хозяев поступают постоянно, мы реагируем. С начала минувшей осени, когда в России утвердили признаки неиспользования земельных участков, выносим владельцам предостережения и отводим несколько месяцев на исправление ситуации. А когда получаем сигналы об угрозе пожара, выезжаем на место, направляя сведения в МЧС. Восемь из восемнадцати предупреждений были сделаны по поводу участков под индивидуальное жилищное строительство, семь касались садовых участков и три - участков под личное подсобное хозяйство.
Во время комплексных кадастровых работ в прошлом году сотрудники Росреестра обнаружили в одном из муниципалитетов пару СНТ, границы которых определить было невозможно: ни межи, ни заборов - чистое поле. Землю, как и свидетельства собственников, гражданам выделили еще в 1990-х, но по какой-то причине они свои сотки не использовали. Может, из-за отсутствия воды и электричества, провести которые оказалось не по карману.
- Люди фактически отказались от земли, не оформив отказ надлежащим образом. Так или иначе, но никаких подтверждающих документов нет. В итоге земля, расположенная вблизи населенного пункта, формально остается в частной собственности, однако не используется. Хотя это потенциал для развития территории, того же индивидуального жилищного строительства, - отметила замруководителя областного управления Росреестра Юлия Исупова.
Уже ровно год, как в стране запрещены сделки с "безграничными" участками и расположенными на них зданиями и сооружениями. Раньше физлица могли в упрощенном порядке оформить право собственности на землю, купить ее или продать в рамках дачной амнистии. Теперь же закон требует прежде всего установить границы участка. Юлия Исупова привела пример: жительница Кемерова, разбирая архив своего отца, наткнулась на документ, свидетельствующий о предоставлении ему земельного участка в поселке Металлплощадка. Наследница обратилась в суд, поставила отцовский надел на учет как ранее учтенный и зарегистрировала на него право. Да только найти тот самый участок, чтобы кадастровый инженер установил ее границы, женщина так и не смогла. Пришлось ей в судебном порядке признать свое земельное право отсутствующим.
- На этом основании мы прекратили запись в Едином государственном реестре недвижимости и сняли участок с учета, - рассказала Юлия Исупова. - Использовать объект надлежащим образом можно только на основании правоустанавливающих документов. Но совершить какие-либо действия с землей, которую вы не можете найти, теперь невозможно. Если же человек пользуется сотками, таких проблем не возникает. В то же время по поводу границ нередко случаются споры с соседями. Так что лучше, если на момент совершения какой-либо сделки границы определены. Что и продиктовано новым законом.
Кроме того, в России теперь действует принцип: "Построил - оформи". То есть распоряжаться новой недвижимостью можно лишь после того, как поставил ее на кадастровый учет и зарегистрировал право собственности. За год - с 1 марта 2025-го по 28 февраля 2026-го - в Кузбассе перестали быть "бесправными" более 5,5 тысячи новых частных домов. А оставшиеся не оформленными нельзя эксплуатировать, подключать к инженерным сетям.
- В ближайшее время должны быть внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях. Планируется подвергать земельному надзору не только участки, но и находящиеся там объекты капстроительства. Если такие выявят при проведении комплексных кадастровых работ, будут приняты меры воздействия, - подчеркнул Андрей Кузнецов.
С 1 марта 2026 года в стране установлен единообразный порядок определения и изменения видов разрешенного использования смежных земельных участков. Для вновь сформированного объекта вид выбирает правообладатель. А вот арендатору вносить изменения запрещено. Если в договоре с собственником земли идет речь только о ведении личного подсобного хозяйства, построить там дом не получится. В противном случае придется его снести.
Кроме того, с июля 2026-го начнет действовать федеральный закон о внесении в ЕГРН сведений о сельхозугодьях. Он запретит в том числе переводить особо ценные земли для АПК в другие категории и, соответственно, отдавать под застройку.
Рассматривается и законопроект, упрощающий порядок оформления прав собственности на общее имущество СНТ. Сейчас для этого требуется решение общего собрания садоводов, причем проголосовать "за" должны две трети членов товарищества. Росреестр же предлагает взять за образец регистрацию общего имущества многоквартирного дома. Сформированный органом местного самоуправления и поставленный на учет земельный участок общего пользования зарегистрируют автоматически. Ожидается также, что закон разрешит при проведении надзорных мероприятий применять беспилотники - у проверяющих не всегда есть доступ на те же заброшенные садовые участки.