Год назад вступил в силу закон, по которому владельцу земли дается три года на освоение приобретенного земельного участка. Однако, как уточнял замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий, такой срок положен на освоение проблемного участка, который в принципе нельзя было использовать по целевому назначению. Например, если необходимо осушение болотистой почвы. Если же участок нормальный, но владелец, например, просто устроил на нем свалку, то штрафовать за это могут уже с весны нынешнего года.
Среди признаков неиспользования - захламление более половины земли в течение года и более со дня выявления этого. Или то, что более половины участка заросло сорняками высотой более метра, дикорастущими деревьями и кустарниками, и владелец не расчищает его больше года. Также признак неиспользования - полуразрушенный дом с провалившейся крышей, выбитыми окнами и т. п. Владельцу-нарушителю сначала выдадут предписание об устранении нарушения, а если он не исправит ситуацию в срок, могут быть дальнейшие санкции - штрафы или даже в крайнем случае изъятие участка.
Закон в целом направлен на то, что земля должна использоваться по назначению. Контроль за этим повышается. И это заставило вспомнить о своих владениях собственников, которые давно забросили или даже не начинали расчищать свои земли. И активизировало рынок такой недвижимости.
Те собственники, кто не хочет заниматься участком, но хочет хоть что-то получить от продажи, сейчас готовы продавать эту землю, и продавать быстро, говорит руководитель отдела продаж АН "КоридорЪ" Наталия Вяльшина. Принятие закона действительно стимулировало продажи участков и домов, которыми люди уже не пользуются или которым они достались по наследству, подтверждает начальник отдела направления "Загородная недвижимость" "ИНКОМ-Недвижимость", член Общественного совета при Росреестре Татьяна Максимова.
С марта 2025 года рынок участков заметно изменился из-за закона об освоении земли. Многие собственники в Ленинградской области не готовы вкладываться в старые дачи и начали выставлять их на продажу, рассказывает гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. За счет этого предложение выросло, особенно по заброшенным и недостроенным объектам.
При этом в статистике просмотров объявлений о продаже недвижимости тренд пока не отражается. Как отмечает руководитель Аналитического центра "Циан" Алексей Попов, такие участки, если и продаются, то чаще через знакомства, а не через интернет-сервисы. Но потенциальное предложение в этом сегменте действительно велико. В России очень много дач, садовых участков и огородов с летними домиками, которые и не используются по прямому назначению, и не продаются из-за отсутствия спроса на них, поясняет Попов. Участки раздавали 30-35 лет назад на пике продовольственного кризиса и обвала доходов. Сейчас ездить за 100-150 километров от Москвы или другого крупного города ради выращивания картофеля на участке под ЛЭП желающих немного.
Пополнение предложения стимулируется новым законом, но спрос стимулируется разве что скидками от собственников. С конца прошлого года количество запросов на покупку домика и участка в Подмосковье увеличилось раза в полтора, говорит Вяльшина. Причем покупатели смотрят именно дачу с участком 6-8 соток в СНТ, можно даже заброшенную, чтобы купить ее можно было по дешевой цене до 1 млн руб. (в этом сегменте цены растут слабо), а потом самим вкладываться и восстанавливать.
В сегменте до миллиона рублей покупатели действительно появились, но их поведение прагматичное, говорит Шинкевич. Самые дешевые варианты за 150-350 тысяч - это, как правило, доли или ветхие постройки под снос в удаленных СНТ. Такие объекты рассматривают под конкретные задачи: оформить землю, поставить небольшой дом или использовать участок как временное решение. Основной интерес сосредоточен в диапазоне 400 тысяч - 1 млн рублей, где есть хотя бы базовые коммуникации и понятный сценарий использования.
При этом покупатели внимательно смотрят на риски, говорит эксперт: штрафы за неосвоение, расходы на расчистку, подключение коммуникаций. Из-за этого часть аудитории уходит в более готовые варианты, пусть и дороже. В результате цены в популярных СНТ постепенно растут, а в удаленных локациях остаются стабильными.
У участков в СНТ по сравнению с объектами в населенных пунктах есть сложности со статусом недвижимости, с обслуживанием (чисткой дорог, вывозом мусора) при неочевидных преимуществах, считает Попов. Да и по площади такие участки почти всегда меньше, чем в селах и деревнях, уступают они и по своим сельскохозяйственным свойствам.
Многие покупают такие "заброшенные" участки и дома, чтобы жить или отдыхать в выходные, постепенно восстанавливая их, отмечает Максимова: "Есть совершенно аутентичные дома из бревна отличного качества, которые простоят еще века, и их надо только привести в порядок и обустроить в соответствии с современными запросами. Кто работает на удаленке, с удовольствием переезжают жить в свой дом". Тем более что развитие транспортного сообщения позволяет проще добираться в центр города.
Желающим недорого купить дачу можно посоветовать, помимо изучения объявлений в интернете, объехать удаленные СНТ, говорит Попов. Как правило, в их правлениях подскажут контакты хозяев брошенных домов.
В 2026 году рынок продолжит двигаться в ту же сторону: контроль за участками усиливается, собственники будут активнее избавляться от проблемных активов, и предложение в бюджетном сегменте сохранится, считает Шинкевич. Но спрос распределится неравномерно: интерес есть к доступной земле с понятным потенциалом, тогда как откровенно заброшенные участки остаются нишевым продуктом для тех, кто готов заниматься ими вручную и закладывать время на доведение до состояния, пригодного для жизни.