Баланс спроса и предложения обычно оценивается по соотношению доли проданных квартир к степени готовности дома (чем ближе здание к завершению строительства, тем больше квартир в нем должно быть продано). Оптимальным считается диапазон в 60-80%. При таком уровне девелоперы имеют достаточный запас средств на счетах эскроу для обслуживания проектного финансирования, а запаса нереализованных площадей хватит для удовлетворения будущего спроса.
Несмотря на ужесточение рыночных условий (высокие ипотечные ставки) индикатор распроданности на конец 2025 года в целом по стране держался на уровне 73%, отмечается в исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). Хотя это ниже, чем ранее (так, в 2023 году был показатель в 89%), но вполне в пределах нормы. При этом эксперты отмечают, что показатель восстановился с минимальных 69% в конце третьего квартала 2025 года благодаря активному спросу зимой.
Однако в зависимости от региона показатель колеблется от 1% в Ингушетии до 170% в Херсонской области, то есть здесь раскуплены уже почти все квартиры, даже если дом построен лишь наполовину.
Дефицит предложения отмечался в 2025 году в 30 регионах, дефицит спроса - в 25. Низкая распроданность в том числе в Краснодарском крае, где традиционно возводится большое количество новостроек. Слишком высокая распроданность среди регионов с большими объемами стройки - в Нижегородской области, Москве и Санкт-Петербурге.
Нижегородская область, отмечают эксперты, отличается высокой распроданностью жилья уже пять лет. Но постепенно дефицит предложения здесь сокращается за счет запуска новых проектов. Рост цен в регионе раньше стабильно превышал среднероссийский, но сейчас разрыв также сокращается. Тем не менее спрос здесь будет достаточно высоким еще долго, поскольку обеспеченность жильем здесь ниже среднероссийской (28,3 кв. м на человека против общих по стране 28,8 кв. м). Но рост цен сдерживается убылью населения и низким интересом к местной недвижимости со стороны других регионов.
Усугубилась ситуация с дефицитом предложения в Москве, отметили в АКРА. Это отражается на ценах: они поднялись за год вдвое больше среднероссийского уровня. Также в столице отмечается резкое сокращение доли массового жилья, что будет и дальше толкать средние цены вверх. В столице также низкая обеспеченность жильем (лишь 22,3 кв. м на человека) и высокий приток покупателей из других регионов (31% сделок). Цены продолжат расти, а доступность жилья снижаться, констатируют аналитики.
Дефицит жилья фиксируется и в Санкт-Петербурге. Отчасти это объясняется сложностями при получении разрешений на строительство в 2024 году, поясняют в АКРА. В 2025 году запуски проектов начали расти, это будет способствовать постепенному насыщению рынка. Но и спрос на жилье будет оставаться устойчивым: естественная убыль населения компенсируется миграционным приростом (25-27% сделок проведено с покупателями из других регионов).
В Краснодарском крае, где, напротив, дефицит спроса, темпы роста цен будут уступать среднероссийским, а снижение наполняемости счетов эскроу повышает риски проектного финансирования для застройщиков. Однако риск переизбытка предложения здесь на среднем уровне, если принимать во внимание туристический потенциал региона. В Воронежской области риски переизбытка новостроек невысоки, поскольку по мере снижения ипотечных ставок продажи могут вернуться к равновесному уровню. В Красноярском крае рыночное равновесие возвращают сами застройщики, сокращая запуск новых проектов.
В 2026 году, подытоживают в АКРА, спрос может снизиться по сравнению с ажиотажем конца 2025 года, перед изменением условий "Семейной ипотеки". Это может привести к новому витку сокращения запусков новых проектов и усилению конкуренции за покупателя. В перспективе нарастающие диспропорции могут потребовать адресных мер регулирования.
В условиях высоких ставок расслоение между регионами, вероятно, будет усиливаться, считает гендиректор рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов. В регионах со слабым спросом застройщикам придется усиливать акцент на различных маркетинговых акциях, скидках, что явным образом скажется на марже девелоперов, их финансовой стабильности и стоимости финансирования. С точки зрения устойчивости всего рынка важно не допустить увеличения региональных дисбалансов спроса и предложения, подчеркивает Выломов. Для этого стоит продумать различные стимулирующие меры: для регионов с дефицитом предложения - по вовлечению новых участков в оборот, для регионов со слабым спросом - адресные меры, к примеру, ипотечной и жилищной поддержки граждан.
Несмотря на охлаждение потребительской активности на фоне высокой ключевой ставки, затоваривание на региональных рынках практически не наблюдается, замечает коммерческий директор компании "Метриум" Дмитрий Проскурин. Критически низкий уровень продаж зафиксирован лишь в нескольких регионах-реципиентах с низким уровнем экономического развития - в основном в республиках Северного Кавказа, а также заполярных областях. Учитывая сравнительно невысокие темпы строительства в этих локациях, ситуация не приводит к масштабным дисбалансам.
Снижение доли реализации жилья в многоквартирных домах объясняется, по его мнению, главным образом сворачиванием льготных программ и удорожанием рыночной ипотеки. При постепенном смягчении монетарной политики в ближайшие 1-2 года показатель будет расти, считает эксперт.
При этом сравнительно невысокие темпы продаж не ведут к снижению стоимости новых квартир, отмечает Проскурин. Это связано с особенностями системы проектного финансирования: в период действия высокой ключевой ставки банки предъявляют к финансируемым им девелоперам строгие требования, включая обязательство регулярно повышать цены по мере увеличения стадии строительной готовности проектов. Кроме того, в стоимости большинства квартир заложены применяемые девелоперами гибкие инструменты продаж, включая рассрочки и субсидирование займов.