История этого гражданского спора, к сожалению, знакома многим - неизвестные, так и не найденные правоохранителями аферисты, убедили хозяйку квартиры в том, что ее жилье приглянулось мошенникам и они вот-вот переоформят на себя ее квартиру. Но жилье еще можно спасти. Поэтому хозяйке для предотвращения незаконного переоформления права собственности необходимо поторопиться. То есть в упреждающем порядке заключить договор купли-продажи, который после ликвидации угрозы будет "отменен", и человек, выступавший в роли покупателя, конечно же вернет жилье в собственность продавца.
Полученные по договору купли-продажи деньги собственница передала мошенникам. Она поверила, что ей вернут всю сумму.
Продолжение этого квартирного обмана так же было стандартным. Хозяйка квартиры в конце концов поняла, что ей никто не собирается возвращать ни проданную квартиру, ни переданные обманщикам деньги.
В полиции пострадавшую приняли, посочувствовали и по факту возбудили уголовное дело. А возбуждение уголовного дела "по факту" чаще всего означает, что никаких конкретных обманщиков не нашли и фигурантов в этом расследовании нет.
Тогда продавшая квартиру дама обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным. Спор первым заметил информационно-правовой портал Гарант.РУ.
Первоначально суд отказал в удовлетворении иска - сама же добровольно продавала квартиру и сама же деньги отдала. Но собственнице проданного жилья помогли оспорить такое решение. И следующие инстанции - апелляционная и кассационная - встали на сторону гражданки. Они признали договор недействительным, поскольку он был заключен "под влиянием существенного заблуждения". Это статья 178 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, вышестоящие суды применили двустороннюю реституцию, восстановив право собственности продавца и возложив на нее обязанность вернуть полученную по договору сумму.
Но покупатель, не согласившись с таким решением, обжаловал его в Верховном суде РФ. Там материалы спора попали в Судебную коллегию по гражданским делам. По результатам рассмотрения дела ВС РФ пришел к выводу, что у него нет оснований для отмены состоявшихся судебных актов.
Верховный суд указал, что вопрос о том, является ли заблуждение одной из сторон сделки существенным, должен решаться с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, в том числе индивидуальных особенностей продавца.
В рассматривавшемся случае сделка купли-продажи квартиры была совершена одинокой 73-летней женщиной. Продавала она свое единственное жилье. И, что показательно, продавала по цене значительно ниже его рыночной стоимости.
При рассмотрении дела, в том числе с учетом результатов назначенной судом психолого-психиатрической экспертизы, было установлено, что для хозяйки квартиры из-за свойств личности, а также состояния здоровья адекватная оценка обстоятельств заключения договора и его последствий была затруднена. Хотя понимание существа и правовой природы сделки было для нее доступно.
При таких обстоятельствах ВС РФ признал выводы судов апелляционной и кассационной инстанций верными.
Также Верховный суд РФ согласился со своими коллегами из нижестоящих судов в части оценки доводов покупателя жилья. То есть его добросовестности.
Все дело в том, что в рассматриваемом ВС случае в роли покупателя квартиры выступал лично директор риелторского агентства. Этот гражданин, по мнению судов, как профессиональный участник рынка недвижимости был совершенно точно осведомлен о том, что квартира продается по весьма заниженной стоимости. И следовательно, он мог понять, что пожилая хозяйка квартиры действует под влиянием заблуждения.
Это не первое подобное "квартирное" дело. В другом нашумевшем деле при похожих обстоятельствах ВС РФ занял более строгую позицию. Суд не принял ссылки хозяина жилья на ошибочное восприятие обстоятельств заключения договора и не счел это достаточным основанием для признания договора продажи недействительным.
Определение Верховного суда РФ N 84-КГ26-1-К3