Дорожает, но покупается
В январе-феврале 2026 года продажи на вторичном рынке выросли на 25 процентов по сравнению с прошлым годом, демонстрируя сезонную динамику. Усложнение условий семейной ипотеки вызвало спад на первичном рынке, вынудив часть покупателей обратиться ко вторичному жилью. Ожидание снижения ставки и уверенность в отсутствии значительного падения цен также поддерживают спрос.
Вследствие возрастающего спроса цены на "вторичку" продолжили расти, достигнув 3,5 процента за квартал. Наибольший рост наблюдался в начале года, когда активные продажи израсходовали запасы недорогих объектов, а продавцы повысили цены. К марту темпы роста замедлились.
Положительная динамика цен зафиксирована в 37 из 40 городов, где лидируют Ижевск, Ленинградская область и Нижний Новгород. Москва показала рост в шесть процентов.
Интересно, что цены на вторичном рынке росли быстрее, чем на первичном (3,5 против 2,8), хотя в годовом исчислении новостройки подорожали сильнее (11 против девяти процентов).
Объем предложений на вторичном рынке сократился на 12 процентов за квартал из-за высокого спроса, хотя и не так стремительно, как в конце 2025 года. По сравнению с прошлым годом доступного жилья стало на 22 процента меньше, что дополнительно стимулирует рост цен.
Своя специфика
Александр Диков - руководитель одного из ульяновских агенств недвижимости, член Национального совета Российской гильдии риэлторов (РГР), рассматривает ситуацию в городе, в котором работает его компания. Впрочем, Ульяновск, по его словам, не является исключением из общероссийской тенденции, хотя и имеет свою специфику. Например, в мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург) разрыв цен колоссален, и там цены на "вторичку" растут медленнее из-за огромного объема нераспроданных новостроек. В провинции все иначе, хотя новое строительство ведется и здесь, но масштабы не те.
По словам эксперта, на текущий момент в Ульяновске наблюдается сокращение ценового разрыва между первичным и вторичным жильем. "Если в 2024-2025 годах разница в цене за квадратный метр могла достигать 40-50 процентов, то в первом квартале 2026 года "вторичка" начала понемногу догонять новостройки. В начале года цены на вторичном рынке Ульяновска выросли почти на четыре процента, в то время как новостройки прибавили менее трех процентов. Ульяновск остается одним из самых доступных городов России (в топ-5 по стране), где средняя цена квадратного метра на вторичном рынке колеблется в районе 90-95 тысяч рублей, тогда как ведущие застройщики города (DARS, "Железно", MN Group) предлагают лоты значительно дороже", - объясняет Александр Диков.
Эксперт называет местный рынок более компактным и чувствительным. Сильное влияние оказывает наличие мощных местных застройщиков, которые задают высокую планку цен. Когда цена "квадрата" в новом доме в Засвияжье или Заволжье переваливает за 110 000 - 120 000 рублей, покупатель неизбежно разворачивается в сторону обжитого фонда.
"Любое снижение ключевой ставки ЦБ, которое мы ожидаем к концу года, до уровня 12-13 процентов в первую очередь подстегнет именно вторичный рынок, так как он более "живой" и гибкий в плане торгов между физическими лицами", - утверждает Александр Диков.
В Приволжье - острее
По словам ассистента кафедры гуманитарных наук факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового университета при правительстве РФ Ярослава Климова, в городах ПФО тенденция перетекания спроса с "первички" на "вторичку" ощущается особенно остро.
"В Удмуртии, Пермском крае, Марий Эл новые договоры долевого участия перестали компенсировать выбывающий объем. При этом строительный конвейер продолжает работать: в ПФО в середине 2024 года возводилось свыше 341 тысячи квартир - больше, чем в предыдущие периоды. Возникает парадокс: предложение растет, а покупатель смотрит в другую сторону. Почему именно "вторичка"? Ключевой фактор - отмена льготной ипотеки на новостройки летом 2024 года и переход к рыночным ставкам", - уверен эксперт.
При ставке выше 10-12 процентов разница в условиях между первичным и вторичным рынком нивелируется: покупатель больше не получает субсидированного преимущества за покупку квартиры "в котловане". Вторичное жилье в этой логике выигрывает сразу по нескольким параметрам, объясняет Ярослав Климов. Его можно осмотреть и въехать немедленно - без рисков недостроя. Оно расположено в сложившихся кварталах с готовой инфраструктурой: школами, детскими садами, транспортом.
"В городах Приволжья, где новостройки нередко выносятся на окраины без нормального транспортного каркаса, этот аргумент особенно весом, - объясняет собеседник "РГ". - Покупательная способность населения давит в том же направлении. Ипотечный платеж при текущих ставках для большинства семей в регионах ПФО - серьезная нагрузка. Разница в стоимости между новой квартирой с отделкой "под ключ" и сопоставимой "вторичкой" в обжитом районе зачастую невелика, а риски - принципиально разные".
Без "живых" денег
Генеральный директор архитектурно-проектной компании "Вектор Проект" Антон Баксараев уверен, что в 2026 году российский рынок недвижимости переживает тектонический сдвиг. Если последние несколько лет "первичка" была безусловным лидером благодаря льготной ипотеке, то сейчас ситуация зеркально изменилась. Эксперт приводит данные февраля 2026 года, согласно которым доля новостроек в общем количестве ипотечных сделок рухнула с 53 до 27 процентов всего за месяц, в то время как "вторичка" заняла доминирующие 73 процента. С 1 февраля 2026 года ужесточились правила семейной ипотеки: сейчас одна семья может оформить только один льготный кредит.
"Вторая причина - ценовой разрыв. Квадратный метр на "вторичке" в среднем дешевле, чем в новостройках, почти на 18 процентов", - объясняет эксперт.
Приволжье в этом отношении следует общероссийской логике, но с поправкой на покупательную способность. Если в Москве и Питере еще остаются инвесторы с "живыми деньгами", то в регионах ПФО (Самара, Казань, Нижний Новгород, Саратов) ипотека - основной драйвер спроса. Рост сделок с готовым жильем в регионах кратно опережает столичный. Например, в Самаре число сделок на вторичном рынке выросло в 3,2 раза по сравнению с прошлым годом. "В городах ПФО особенно вырос спрос на "малосемейки" и однокомнатные квартиры на вторичном рынке - это прямой индикатор снижения реальных доходов, когда люди покупают не "квадраты будущего", а конкретные квадраты для жизни здесь и сейчас", - уточняет собеседник "РГ".
По цепочке
Как сложившаяся ситуация подействует на строительную и смежную с ней отрасли? "В отдельных регионах - Мордовии, Кировской области - это может обернуться стагнацией локальных строительных цепочек, поскольку там рынок изначально невелик. В Башкортостане, Татарстане и Нижегородской области строительные рынки достаточно крупные, чтобы абсорбировать коррекцию", - считает Ярослав Климов.
Действительно, спад производства стройматериалов (цемент, кирпич, ЖБИ) уже идет, отмечает Антон Баксараев. "Замедление стартов новых строек напрямую ударит по заводам в Татарстане, Башкортостане и Самарской области, которые последние годы работали весьма активно. Падение спроса на "первичку" уже сейчас заставляет девелоперов замораживать новые проекты", - отмечает он.
Александр Диков применительно к Ульяновской области уверен, что застройщики теперь будут осторожнее выводить новые проекты, фокусируясь на достройке текущих. Для цементной промышленности (включая крупные заводы в Сенгилее и Новоульяновске) это означает временную стагнацию спроса со стороны жилищного строительства. "Однако это может быть компенсировано ростом ИЖС и инфраструктурными госконтрактами. Кроме того, оживление "вторички" стимулирует рынок отделочных материалов и услуг по ремонту - люди покупают старое жилье и начинают его обновлять", - считает эксперт.