Дорогой "квадрат"
Оно и понятно: квадратный метр на островах слишком дорог. Так, в одном из самых масштабных проектов комплексной застройки Южно-Сахалинска однушка общей площадью 33 "квадрата" предлагается к покупке более чем за восемь миллионов рублей. Сказываются дорогая логистика, сложный климат и сейсмическая обстановка, что существенно повышает себестоимость стройки на островах.
Но даже при таких ценах, по данным аналитического центра ФАНУ "Востокгосплан", позволить себе покупку квартиры может больше семей островитян (три четверти), чем в ДФО (две трети) и стране в целом (около половины семей).
- Выдачи новых ипотечных кредитов в Сахалинской области в значительной мере обеспечиваются государственной программой "Дальневосточная и арктическая ипотека", при этом к концу 2025 года мы увидели, что многие сахалинские семьи торопились оформить "Семейную ипотеку". Отчасти это связано с тем, что с февраля в рамках программы действует правило - "одна семья - один льготный кредит", - отметил управляющий отделением Банка России по Сахалинской области Александр Шкарубо.
Региональные власти вводят свои стимулы. Например, 400 тысяч рублей на первоначальный взнос могли получить сначала только семьи бойцов СВО, позже к ним добавили молодые семьи. Выплата продлена на первое полугодие 2026-го.
Предложение растет, цены тоже
Чтобы как-то повлиять на цены, пять лет назад региональные власти приняли решение увеличить предложение на рынке и строить больше домов. С тех пор жилой фонд на островах ежегодно прирастает на 500 тысяч квадратных метров, и такой темп область намерена сохранять до 2030-го.
До начала прошлого года по фактическим сделкам на первичном и вторичном рынках цены были плюс-минус одинаковы: 170-175 тысяч рублей за квадратный метр, а в феврале 2025-го "первичка" взлетела до 260 тысяч рублей. Но крупные застройщики снижать стоимость не торопятся. Вместо этого они сдвигают сроки ввода объектов и пытаются стимулировать покупателей маркетинговыми акциями.
- Если кто-то ждет удешевления, то зря. Уверен, что как на "первичке", так и на "вторичке" квадратный метр будет дорожать. Ведь себестоимость работ не снижается, - считает руководитель агентства недвижимости "ДомоМетрия" Денис Кононов.
Вторичное жилье, по словам специалиста, тоже пользуется спросом. Оно дешевле, кроме того, в квартиру можно заезжать сразу, не дожидаясь сдачи дома. Плюс вся инфраструктура в старых микрорайонах готова.
- Около 80 процентов ипотечных сделок в нашем агентстве оформляется по программе "Дальневосточная ипотека". Но жители покупают и готовое жилье на рыночных условиях, однако берут у банков в долг небольшую сумму - до трех миллионов, чтобы, продав имеющуюся квартиру, расширить свою жилплощадь, - объясняет Денис Кононов.
Цены давят на спрос сильнее, чем льготы по ипотеке стимулируют его. В прошлом году островитяне оформили более четырех тысяч ипотечных кредитов, что на четверть меньше, чем годом ранее (5,5 тысячи). А предложение с тех пор выросло в полтора раза.
- Опасение затоваривания рынка в сегменте новостроек присутствует, хотя на цены избыточное предложение никак не влияет. Колебания стоимости квадратного метра мы наблюдаем из года в год как в одну, так и в другую сторону, но значительными их назвать нельзя, - говорит президент гильдии риелторов Сахалина Юлия Гулай.
Бесплатное еще бывает?
Для отдельных категорий граждан на рынке до сих пор есть варианты решения квартирного вопроса бесплатно или относительно недорого. Один из них - программа по сносу ветхого и аварийного жилья.
- Общий жилой фонд на островах оценивается приблизительно в 13 миллионов квадратных метров. В 2019 году мы впервые объективно посчитали объем аварийного жилья: он составил около одного миллиона "квадратов". Первые 100 тысяч, признанные аварийными до 2017 года, расселили быстро. Была цель войти в федеральную программу, нам это удалось, и мы получили поддержку на расселение еще 700 тысяч "квадратов". За последние пять лет новоселами стали более 25 тысяч человек. До 2030 года проблему закроем полностью, - отметил губернатор региона Валерий Лимаренко.
Другой механизм - арендные дома - направлен на нивелирование кадрового дефицита. Категории будущих специалистов, которых планируется привлечь в регион, устанавливаются на основе заявок от предприятий. По словам вице-премьера - полномочного представителя президента РФ в ДФО Юрия Трутнева, всего на Дальнем Востоке построят не менее десяти тысяч таких квартир.
Сахалинская область в 2023 году подписала соглашение с ДОМ.РФ о строительстве более 1800 арендных квартир. Каждая из них меблирована, оснащена основной бытовой техникой, арендаторы платят за нее треть рыночной стоимости аренды.
Тренды ИЖС
По данным Сахалинстата, доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в общем объеме ввода жилья в Сахалинской области составляет две трети, но в прошлом году наметился тренд на снижение.
- Сразу после пандемии мы наблюдали рост продаж земельных участков и строительства домов. Цена квадратного метра дома - около 120 тысяч рублей, что явно дешевле, чем квартира. Однако теперь спрос на ИЖС существенно замедлился, - объясняет Денис Кононов.
В прошлом году в регионе случился крупный скандал: более 100 семей своих домов так и не увидели. Компании заключали договоры на строительство, получали полную предоплату, а работы либо вовсе не начинались, либо ограничивались заливкой фундамента. По всем выявленным эпизодам ведутся уголовные дела, есть уже вступившие в силу приговоры суда. Чтобы избежать повторения ситуации в будущем, внедряется механизм эскроу-счетов для ИЖС по примеру долевого строительства. Деньги на этих счетах лежат до передачи готового дома владельцу, после чего застройщик сможет их получить. Но возникает вопрос: на что должны строить компании? Как правило, на рынке ИЖС работают небольшие застройщики с дефицитом собственных оборотных средств, их никто не авансирует, а банковские кредиты дороги.
- С ИЖС вопрос сложный в плане финансирования, он требует совместного решения правительства и частного бизнеса, - комментирует Юлия Гулай. - В Японии, например, владелец земли подводит коммуникации, строит дорогу, благоустраивает общественные зоны и только потом делит на участки и продает под застройку всем желающим. А спрос на свои дома в области есть, мы это видим. Земельные наделы, особенно газифицированные, растут в цене. Те, что пять-десять лет назад можно было купить за один-два миллиона за десять соток, сейчас стоят втрое дороже.