Сколько приносит аренда
По словам руководителя департамента продаж ГК "Расцветай" Святослава Иванова, цены на курортную недвижимость сильно разнятся в зависимости от локации, уровня проекта и близости к морю или горам. Самым дорогим направлением остается Сочи. Студию здесь можно купить за 10-18 млн рублей, однокомнатную квартиру - за 16-28 млн. В Геленджике студия обойдется в 6-9 млн, однокомнатная - в 10-14 млн. В Анапе цены ниже: студия - 4,5-7 млн, однушка - 7-11 млн. В Евпатории студия стоит 4-6 млн, однокомнатная - 6-9 млн. В Архызе студия - 5-8 млн, однушка - 8-12 млн.
Инвесторов интересует в первую очередь посуточная сдача. В высокий сезон (июнь-сентябрь), по данным Святослава Иванова, ставки такие. В Сочи студия приносит 6-9 тыс. рублей в сутки, однокомнатная - 8-14 тыс. В Геленджике - 4-7 и 6-9 тыс. соответственно, в Анапе - 3-5 и 4-7 тыс. руб., в Евпатории - 3-5 и 4-6 тыс. В Архызе, где пик и летом, и зимой, студия сдается за 5-9 тыс., однокомнатная - за 7-11 тыс. рублей.
В низкий сезон (октябрь - май) цены падают на 30-50%, а заполняемость резко снижается. В Сочи загрузка в эти месяцы держится на уровне 40-60%, в Геленджике - 25-40%, в Анапе и Евпатории - 20-35%. В Архызе среднегодовая заполняемость выше - 40-60%, а зимой может достигать 70-90%.
Годовой доход до вычета расходов выглядит так. В Сочи студия приносит 0,9-1,4 млн руб., однокомнатная - 1,2-1,8 млн. В Геленджике студия - 0,6-1 млн, однушка - 0,8-1,2 млн. В Анапе студия - 0,45-0,8 млн, однушка - 0,65-1 млн. В Евпатории - 0,4-0,7 и 0,6-0,9 млн. В Архызе - 0,8-1,3 млн и 1-1,5 млн.
В компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" сделали расчет для помесячной сдачи (усредненно по году) и привели показатели для квартиры стоимостью 15 млн рублей. По их данным, расходы на коммуналку, налог на доход и обслуживание составляют от 14 до 19% выручки. После их вычета окупаемость в Сочи и Геленджике составляет 15 лет при чистой доходности 6,5-6,7% годовых. В Анапе и Архызе окупаемость достигает 17 лет (доходность около 6%), в Евпатории - 18 лет (5,4%), в Севастополе - 21 год (4,7%).
Почему покупают, если депозит выгоднее
"В среднем инвестор получает на руки 700-800 тыс. руб. в год, что составляет 5-7% годовых. Это объективно ниже доходности по банковским депозитам", - признает эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию Анна Зеленская. При этом, по ее словам, причины вкладываться в курортное жилье есть. Одна из них - капитализация (рост стоимости) самого объекта. "В активно развивающихся зонах рост стоимости недвижимости может составлять до 40% за несколько лет", - утверждает Зеленская.
Директор по продажам и маркетингу строительной компании Silverstream Кирилл Саламатов разделяет эту позицию. По его словам, депозит не защищает тело капитала от инфляции: через пять лет 15 млн рублей обесценятся. А квартира в Сочи или Архызе дорожает в среднем на 8-12% в год.
Еще одна причина покупать недвижимость у моря - снижение ключевой ставки. "Депозиты под 15% - временное явление. Когда ставка упадет до 7-8%, доходность вкладов рухнет. Арендные ставки, напротив, ежегодно индексируются вместе с инфляцией", - пояснил Саламатов.
"Если ваша цель заключается исключительно в быстром извлечении прибыли, то банковский вклад сейчас выигрывает. Но если вы ищете надежный актив в долгосрочной перспективе, который будет расти в цене и приносить эмоциональную отдачу, инвестиция в морское побережье остается разумным и перспективным решением", - считает Зеленская.
По словам доцента Финансового университета при Правительстве РФ Петра Щербаченко, ключевое влияние на доходность инвестиций в недвижимость оказывает расположение объекта - от него зависят спрос и стоимость аренды.
Этот вывод подтверждает председатель Совета директоров АО "Асториус", председатель комиссии по инвестициям в недвижимость совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ Екатерина Авдеева. По ее данным, в феврале 2026 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Сочи опустилась до 41,9 тысячи рублей в месяц. Это на 9% ниже, чем год назад. В то же время западное побережье Крыма (Саки, Евпатория), а также Геленджик Краснодарского края набирают обороты: порог входа здесь заметно доступнее сочинского (цены ниже в разы), а туристический поток растет. Так, на полуострове спрос на посуточную аренду квартир вырос в полтора раза. Цены на недвижимость в Крыму за год прибавили 20-25%, а в отдельных районах - до 30%. Для сравнения: в других южных регионах рост не превысил 10%, уточняет эксперт.
По словам Авдеевой, при цене входа в 15 млн рублей усредненная сочинская студия по чистому денежному потоку, скорее всего, уступит банковскому депозиту. Но если выбрать правильную локацию и правильный формат, доходность может оказаться кратно выше. "Недвижимость в таком случае приносит не только арендный поток, но и прирост капитала, а также дает возможность личного использования", - заключает она.
Ведущий аналитик федеральной компании "Этажи" Александр Иванов отмечает, что сдача квартир в курортных городах - это уже не способ получения пассивного дохода, а полноценный бизнес, в котором нужно выстраивать стратегию и эффективно управлять. По его словам, основной доход формируется в летние месяцы, и, если собственник пропустит высокий сезон, год может оказаться убыточным.
"Важно вести гибкую ценовую политику, причем ориентироваться не только на конкурентное предложение в квартирах, но и в отелях. Нужно учитывать и постоянные расходы: рекламные затраты на продвижение своего объекта, управляющей компании или клининга, особенно, если собственник находится в другом городе", - говорит Александр Иванов. Также эксперт советует изначально закладывать в стоимость аренды амортизационные расходы, чтобы спустя несколько лет требующийся ремонт не стал неожиданностью.