Смена мотивации
Рынок "альтернативной аренды", когда собственник сдает свою квартиру и снимает другую, качественно меняется. Доля таких сделок в 2026 году не превышает 5-7% от общего объема аренды. В сравнении с 2025 годом количество "альтернативных" сделок не выросло, но изменилась их мотивация, рассказала "Российской газете" директор по развитию жилых сред KEY CAPITAL Мария Кукса.
По словам эксперта, в структуре рынка сегодня появилась новая категория собственников, которые сдают свои квартиры в дорогих локациях и снимают жилье в более доступных районах, зарабатывая на разнице.
"В 2021-2023 годах схема работала в основном для "апсайда", это был переезд в лучшее жилье с доплатой, - говорит Кукса. - В 2024-2025 годах рост ключевой и ипотечных ставок сделал продажу квартиры и покупку новой менее доступной. Люди начали рассматривать аренду как временную замену". Схема не стала популярнее количественно, но стала осмысленнее и экономически более обоснованна, считает эксперт.
"Такое решение было выгодным в те периоды, когда рынок рос быстрее и разница была ощутимее, - отмечает эксперт Федерального методического центра повышения финансовой грамотности населения ИГСУ Президентской академии Екатерина Медякова. - За последние годы предложение выросло, а доходность упала. Рынок аренды в крупных городах столкнулся с профицитом. Причина - массовый выход на рынок квартир, купленных на пике".
По словам эксперта, инвесторы, не дождавшиеся роста цен, сдают квартиры, разгоняя конкуренцию, поэтому доходность аренды снижается. "Альтернативные" сделки стали более рискованной стратегией, характерной либо для очень специфических локаций, либо для людей, которые в принципе меняют город проживания.
Переезд из одного города в другой - наиболее частая причина для такого вида аренды, говорит заместитель руководителя Высшей школы экономики Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова Юлия Коваленко. Сегодня "альтернативные" сделки популярны в связи с концентрацией граждан в крупных городах и региональных центрах. О резком росте подобных сделок говорить не стоит, считает эксперт, однако этот способ дополнительного заработка остается популярным.
Выгодные схемы
Вариативность сделок на рынке "альтернативной аренды" достаточно высокая. Так, сдача квартиры и съем жилья в одном городе происходит, как правило, в рамках изменения площади - как в большую, так и в меньшую сторону, или в случае отдаленности жилья от места работы или учебы. Также в сделке могут принимать участие несколько собственников: такая схема характерна для супругов, каждый из которых владеет своей недвижимостью, либо для семей, которые приняли решение жить за городом, сдавая городские квартиры.
Для того, чтобы схема работала эффективно, важно, чтобы собственное жилье сдавалось по более высокой ставке, чем арендуемое, поясняет Медякова. Это реализуемо в двух сценариях. "Сценарий А - географический: есть дорогая квартира в центре большого города. Она сдается, а собственник переезжает в регион с невысокими ставками, снимая жилье по более низкой стоимости. Сценарий Б - форматный: собственник сдает свою двухкомнатную квартиру семье, а сам переезжает в коливинг или комнату. Это маржинальная, но очень сложная история по комфорту", - говорит эксперт.
Для крупных городов, где важна локация, наиболее выгодными станут сделки, в которых сдаваемое жилье расположено в престижных районах, а арендуемое - в спальных. Увеличит маржу и разница в квадратных метрах, и состояние квартиры, а также статусность объекта.
Так, в Москве средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры площадью 45-50 кв. м в центре города составляет от 90 до 120 тыс. рублей, а двушка той же площади в спальных районах предлагается за 50-60 тыс. рублей. Аналогичное жилье в центре Санкт-Петербурга сдается за 50-70 тыс. рублей, на окраине города - можно найти за 30 тыс. рублей в месяц.
При переезде из города в область также имеет значение инфраструктура и доступность. Чем дальше арендуемое жилье расположено от транспортных узлов, тем ниже будет арендная ставка. Например, в Саратовской области однушку можно снять за 16-20 тыс. рублей - против трешки в центре Саратова за 45-50 тыс. рублей в месяц.
В случае, если собственник, который проживает один, сдает свою двушку и переезжает в коливинг или комнату в том же городе, разница между доходом и расходами на снимаемое жилье может составить 10-30 тыс. рублей для городов-миллионников и до 80-100 тыс. рублей - в Москве.
Подводные камни
Главный "подводный камень" при реализации схемы "альтернативной аренды" - это налоговые риски, отмечает Кукса. В 2026 году ФНС усилила контроль за арендными доходами. Теперь, если за сдачу жилья в наем или в аренду собственник получает деньги на карту без договора и уплаты налогов, при проверке ФНС может доначислить налог за три предыдущих года, а также пенни и штраф в размере от 20 до 40% от неуплаченного налога, поясняет эксперт. Поэтому при расчете возможной прибыли необходимо учитывать обязательную уплату налогов, а также все коммунальные платежи.
Также следует учитывать и операционные риски. Сдавая свою квартиру, собственник должен быть готов к тому, что объект может быть поврежден, в нем могут зарегистрироваться нежелательные лица, добавляет Кукса.
Жильцы могут задержать оплату или неожиданно съехать. Напротив, арендуемое жилье может быть выставлено на продажу, а стоимость аренды может повыситься. Поиск новой квартиры для наема или аренды потребует дополнительных расходов. Для минимизации всех рисков важно учитывать подобные ситуации в договоре.
В целом, такая стратегия управления личной недвижимостью требует точного расчета и понимания, что маржинальная разница может оказаться не так велика, поясняет Кукса. Наиболее надежный вариант при реализации схемы "альтернативной аренды" - сдавать свою квартиру легально, снимать на полученные деньги более скромное жилье, а разницу инвестировать.