Мораторий на штрафы и неустойки за задержку сдачи новых домов был впервые введен в пандемию для поддержки отрасли и затем неоднократно возобновлялся. Это, однако, расслабило застройщиков - как сообщал в конце 2025 года вице-премьер Марат Хуснуллин, на тот момент около 19% жилья сдавалось с задержками сроков. С 1 января нынешнего года мораторий уже не действует.
Покупатели получили возможность подавать иск в суд при затягивании строительства. Но нужно понимать, что мораторий - это не приостановка, а полная блокировка взыскания неустойки, отмечает адвокат Анастасия Поликыржа. То есть сейчас неустойку с учетом срока давности в 3 года можно взыскать только за период с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года (тогда мораторий не действовал) и с января 2026 года.
По оценке Хуснуллина, общая сумма штрафов, которую после отмены моратория должны были выплатить застройщики, - порядка 100 млрд руб.
Крупные девелоперы, по словам Марии Кукса, оценивают штрафную нагрузку как негативную, но управляемую - в пределах 2-4% выручки. Основной удар придется на малые и средние компании с низкой рентабельностью, для которых 8-10% от выручки в виде штрафов могут стать фатальными.
Между тем юристы отмечают, что исков от дольщиков после отмены моратория не так много, как ожидалось. Дело в том, что мораторий хотя и отменен, но выплаты по искам, поданным до начала 2026 года, застройщики могут отложить еще на год - до начала 2027 года. Люди общаются и уже в целом не верят, что могут получить средства, даже если выиграют суд и получат исполнительный лист, говорит Анастасия Поликыржа. При этом они понесут судебные издержки. При подаче иска о взыскании неустойки на сумму более 1 млн руб. дольщик теперь оплачивает госпошлину, напоминает судебный юрист Илья Васильчук.
Низкая активность истцов-покупателей связана в первую очередь с волокитой фактического получения денег с застройщиков, соглашается Васильчук. Причин, по его словам, несколько. Во-первых, из-за роста количества поданных исков сроки рассмотрения дел в судах по этой категории споров увеличиваются. Во-вторых, не все дольщики хранят документы и переписку с застройщиком, что влияет на сроки рассмотрения и дает застройщикам шанс избежать наказания, особенно за качество жилья. Кроме того, застройщики по-прежнему могут обращаться в суд с просьбой о рассрочке или отсрочке выплаты неустойки, что усложняет для дольщиков процесс получения денег и явно снижает их мотивацию к судебным разбирательствам.
Если до 2019 года суды были чаще на стороне дольщиков, то сейчас они больше поддерживают застройщиков, считает Поликыржа. Так, даже если застройщик был уведомлен о заседании, но не явился на него, суд сейчас часто переносит заседание, пытается найти представителя, чтобы тот представил свою позицию по делу. А как только появляется возражение ответчика, сумма неустойки может быть уменьшена. Суды применяют небольшие штрафы, не в полном объеме взыскивают судебные издержки, отмечает адвокат.
При этом застройщики массового сегмента часто никак не пытаются урегулировать спор с участниками строительства, рассказывает Поликыржа. Тогда как строители дорогого жилья все же пытаются решить вопрос в досудебном порядке. Им не нужен большой поток судебных исков, поскольку это сказывается на репутации компании.
Тем не менее победы дольщиков и взыскание достаточно крупных сумм есть. В Санкт-Петербурге, например, с начала года 36 дольщиков уже получили компенсации с помощью судебных приставов, говорит директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. Самая крупная сумма, которую отсудил один из покупателей квартир, - 2,3 млн руб. (неустойка за срыв сроков сдачи квартиры и расходы на исправление строительных дефектов). Еще 58 человек ожидают компенсаций - на общую сумму около 8 млн руб.
В Екатеринбурге застройщик просрочил передачу квартиры на четыре с лишним месяца - и суд недавно взыскал в пользу покупателя около 1,1 млн руб. (неустойка, моральный вред, штраф и судебные расходы), приводит пример директор по развитию жилых сред и проектов KEY CAPITAL Мария Кукса. В подмосковном Домодедово истцы отсудили за квартиру 577 тыс. руб. В Якутске суд взыскал за задержку передачи квартиры на 10 месяцев неустойку в 731 тыс. руб., штраф и компенсацию морального вреда. Впрочем, многие примеры касаются ситуаций 2023 года.
В 2026 году количество судебных исков, по оценке Светланы Опрышко, может достичь 80-100 тысяч, а совокупный объем претензий - вырасти до 200 млрд рублей.
Отмена моратория может изменить поведение девелоперов, считает Опрышко: они начнут закладывать в проектную документацию заведомо большие временные интервалы. При сдаче же объекта с опережением графика такой маневр начнут подавать как весомое рыночное преимущество.
Конечно, отмена моратория привела к повышению дисциплины застройщиков и уходу с рынка неэффективных игроков, но одновременно, отмечает Васильчук, можно ожидать и нового роста цен на жилье, так как застройщики вновь будут закладывать в стоимость квадратного метра дополнительные риски штрафов.