Причина всегда одна: строительство многоквартирного дома начинает один застройщик, а продолжает и заканчивает другой. После чего суды разбираются, кто из них получит недвижимость, а кто - право требовать убытки.
Верховный суд напомнил: в таких случаях нужно всегда устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности - его. История, которую изучал Верховный суд, случилась в Краснодарском крае. Там одна гражданка оплатила квартиру в строящемся доме - 1,2 млн руб. Застройщик, а это был индивидуальный предприниматель, должен был передать ей ключи спустя три года. Но своих обязательств он не выполнил. Когда прошел оговоренный срок, он заключил договор о совместной деятельности с местным ООО. По условиям договора общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. Спустя два года горсуд признал за ООО право собственности на дом и на эту квартиру тоже.
Таким образом, собственностью ООО стала и квартира, о которой идет речь.
Дальше события развивались следующим образом. ООО дом достроило, и эту самую квартиру захотел приобрести у фирмы один гражданин.
Он заключил договор купли-продажи, по которому ООО должно было сначала зарегистрировать на себя право собственности на квартиру, а потом передать жилплощадь ему. Но фирма этого не сделала. Тогда покупатель обратился в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилье.
Спор рассматривал Армавирский городской суд Краснодарского края. И он удовлетворил требования гражданина, посчитав, что договор и действия сторон были направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу гражданину.
Гражданка же, которая когда-то заплатила за эту квартиру, узнала об иске только после того, как его уже рассмотрел городской суд. Она подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к ООО и тому самому индивидуальному предпринимателю, с которым она подписывала договор.
В суде, который первым заметил портал "Право.ru", она потребовала признать право собственности на спорную квартиру за ней.
Рассматривал ее заявление Краснодарский краевой суд по правилам первой инстанции. И он, выслушав всех заинтересованных лиц, встал на сторону гражданки, признав ее собственницей недвижимости. И одновременно отклонил иск второго покупателя спорного жилья.
Краевой суд в своем решении записал следующее. Когда индивидуальный предприниматель и ООО заключили договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. Среди пунктов этого договора, перечисляющих права и обязанности, была и обязанность завершить строительство, ввести спорный объект в эксплуатацию и, в том числе, передать ту самую квартиру в собственность заплатившей за нее гражданке.
Но такая позиция не устроила ни второго покупателя, ни фирму. И они решили ее оспорить. Но не вышло. Четвертый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами коллег из краевого суда.
И тогда второй покупатель обратился в Верховный суд РФ и попросил отменить все принятые не в его пользу решения местных судов.
В Верховном суде РФ материалы гражданского спора изучила Судебная коллегия по гражданским делам. И вот как она объяснила сложившуюся ситуацию.
Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему. Если же есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то преимущество у того, кто первым предъявил иск.
Применительно к недвижимости такое разъяснение содержится в пункте 61 постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 (от 29 апреля 2010 года).
Там говорится, что если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остается только требовать от должника компенсации убытков, добавила Судебная коллегия по гражданским делам ВС. Но краевой суд допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кому-либо из истцов, указал ВС.
В итоге высокая судебная инстанция отменила акты апелляции и первой кассации, направив дело на новое рассмотрение в краевой суд, где дело должны пересмотреть с учетом разъяснений ВС.
Двойная продажа квартир - насущная проблема, подчеркивают эксперты. Вывод, к которому пришел Верховный суд в этом деле, вполне соответствует уже сложившейся практике. Юристы напомнили, что ВС и ранее указывал, что при рассмотрении подобных споров нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кому-либо из покупателей.
Определение Верховного суда РФ N 8-КГ21-16-К4