Как проверить собственника дачи перед арендой
Проверка собственника - главный этап защиты от мошенников. Необходимо убедиться, что человек действительно владеет объектом и имеет право его сдавать.
"Для подтверждения полномочий арендодателя рекомендуется запросить и ознакомиться с актуальной выпиской ЕГРН на жилой дом (дачу) и земельный участок, - рекомендует Александр Иноядов, адвокат Московской городской арбитражной и налоговой коллегии адвокатов "Люди Дела", - а также корректно указывать реквизиты документов каждой из сторон, в частности доверенности представителей собственника и арендатора".
Закажите выписку - проверить собственника онлайн можно через Росреестр или портал "Госуслуги". В документе проверьте фамилию, имя и отчество собственника, наличие обременений, арестов и ипотек. Выписка должна быть свежей, созданной не более 30 дней назад.
Попросите у владельца оригинал паспорта и сравните его данные с выпиской из ЕГРН. Если у дачи несколько собственников, то потребуется письменное согласие всех владельцев или нотариально заверенная доверенность.
Есть еще и альтернативный способ проверки собственника, который поможет дополнительно обезопасить себя. Свяжитесь с председателем садового товарищества и уточните у него, действительно ли дом принадлежит тому человеку, который его сдает, и нет ли долгов по взносам. Дополнительно можно пообщаться с соседями и узнать у них о скрытых недостатках участка и других подводных камнях.
Договор аренды дачи: обязательные пункты
Договор - основной юридический документ, который защищает арендатора. Без него доказать условия аренды дачи и права участников сделки в случае спора почти невозможно.
В договоре аренды дачи должны обязательно быть: фамилия, имя, отчество и паспортные данные сторон, точный адрес дома, кадастровый номер, срок аренды, размер платежей и порядок их внесения, условия оплаты коммунальных услуг.
"В договоре аренды обязательно должны быть отображены не только данные сторон, собственника и арендатора, но и существенные условия договора аренды, а именно: адрес дачного дома, условия и сроки оплаты, права и обязанности сторон, порядок расторжения договора, - рассказывает юрист по недвижимости Елена Вавилина. - Стоит детально расписать в договоре ответственность сторон при аренде дома, а именно: кто отвечает за поломку того или иного оборудования и в каких случаях".
Эксперт приводит пример: так, стоит прописать, кто оплачивает замену, если сломается насос для воды. Также юрист советует еще подробно прописать в составляемом договоре аренды, какие дополнительные услуги оплачивает арендатор. Нередко указывают, что помимо электричества арендатор ежемесячно оплачивает услуги ассенизатора, а также членские взносы в СНТ на период аренды дачи.
Александр Иноядов рекомендует зафиксировать в договоре или акте приема-передачи состав проживающих, порядок возврата депозита, показания приборов учета, а также прилагать фото- и видеофиксацию состояния объекта.
Обязательно пропишите в договоре условия досрочного расторжения договора: что будет, если вы уедете раньше срока? Обычно арендодатели требуют уведомлять о преждевременном съезде за 30 дней, в договоре прописывают порядок возврата оплаченной аренды.
"В случае аренды на срок, превышающий 11 месяцев, потребуется государственная регистрация такой сделки", - сообщает Александр Иноядов. Это соответствует статье 651 Гражданского кодекса РФ.
Залог (депозит): как правильно оформить
"В договорах при аренде дачи на лето часто встречается пункт о страховом депозите, - отмечает юрист по недвижимости Елена Вавилина. - Страховой депозит - это сумма, которая возвращается при выезде арендатора в случае, если с мебелью и техникой все хорошо. Если же арендатор поломал или причинил ущерб имуществу собственника, то последний имеет право удержать из страхового депозита часть суммы для возмещения своего ущерба". Залог обычно равен цене одного месяца аренды дачи.
Наиболее безопасный вариант - это банковский перевод с указанием назначения платежа. Если же вы собираетесь снять дачу на лето и заплатить, например, наличными, то обязательно нужно оформить расписку с именами и паспортными данными арендодателя и арендатора, а также с суммой залога.
Арендодатель может удержать залог, если вы повредите имущество на даче. Также депозит не вернут, если вы допустите задолженности по коммунальным услугам или нарушения условий договора.
Акт приема-передачи: главный защитный документ
"Акт приема-передачи - это фиксация состояния дачи на момент заселения, - объясняет адвокат Оксана Грикевич. - Без него любая царапина на полу, любая трещина на стене и любой неработающий кран могут при выезде стать уже вашей ответственностью".
Это ключевой документ при любых спорах, он поможет в случае конфликта доказать, что вы не причинили имуществу арендодателя вреда.
"В акте приема-передачи обязательно должны быть дата и место составления, данные сторон (те же, что в договоре аренды дачи), - объясняет адвокат Оксана Грикевич. - Необходимо перечислить все имущество в доме: мебель, технику, посуду, инвентарь, поименно и с указанием состояния".
Эксперт приводит пример, как могут выглядеть пункты акта приема-передачи: "Холодильник Bosch, рабочий, царапина на правой стенке" - а не просто "холодильник". И аналогично по другим объектам домашней обстановки.
Оксана Грикевич советует обязательно фиксировать состояние помещений и дефекты по широкому спектру поверхностей: стены, полы, окна, двери, сантехнику и электрику. Акт приема-передачи подписывают обе стороны в двух экземплярах, при выезде составляется точно такой же акт возврата.
"Также необходимо на фото фиксировать показания счетчиков по электричеству, воде, газу на момент передачи, - рекомендует Оксана Грикевич. - Сделайте фотографии каждого помещения, крупных предметов, счетчиков, имеющихся повреждений".
Самые распространенные схемы мошенничества
1. Субаренда без согласия владельца
Судебный юрист и эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук описывает следующую мошенническую схему: "Арендодатель сдает дачу без ведома собственника, используя поддельную доверенность, забирает деньги и исчезает. Арендатор потом сталкивается с настоящим собственником, теряет деньги и не может доказать свою правоту".
2. Фейковые объявления и предоплата
Часто мошенники просят будущую жертву внести предоплату до осмотра объекта и заключения договора. При этом дача может оказаться в непригодном для проживания состоянии либо находиться совсем не по тому адресу, который указан в договоре. Иногда мошенники требуют деньги и пропадают, а позже оказывается, что предлагаемого ими объекта просто не существует, - все это легко проверяется онлайн, поэтому таких сценариев можно избежать.
3. Поддельные доверенности и документы
В договоре может быть прописано, что дом находится в идеальном состоянии, хотя это абсолютно не соответствует действительности. Позже арендодатель может обвинить арендатора в порче имущества. На этот случай следует составлять акт приема-передачи - тогда доказать свою правоту будет легко.
Есть и более сложная схема - сдача без согласия всех собственников. Илья Васильчук отмечает: "Если дача находится в долевой собственности, а арендодатель - только один из собственников, он не имеет права сдавать ее без согласия других совладельцев".
В этом случае другие собственники могут предъявить права на помещение, и арендатор лишится денег. Проверить подлинность доверенности можно онлайн через сервис Федеральной нотариальной палаты.