Сегодня в стране, по официальным статистическим данным, спрос на вторичное жилье в стране вырос на 20 процентов. Весьма значительная часть вторички - квартиры, собственниками которых значатся несовершеннолетние. И при покупке таких квартир есть риск столкнуться с серьезными подводными камнями.
Жительница Челябинска решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее детей, - им принадлежало по 1/3 доли. И получила согласие органов опеки, но с условием, что одновременно будет приобретена другая жилплощадь, в которой дети получат по 1/3 доли. Сообщить госорганам о покупке следовало в течение месяца после продажи жилья.
Покупательница квартиры рассчиталась за нее и переехала. Однако прежняя хозяйка так и не приобрела для своих детей новую жилплощадь. Опека об этом узнала и обратилась в суд. А в суде представитель опеки потребовал признать сделку недействительной. Спор заметил портал Право.ru.
Городской суд удовлетворил иск отдела опеки и признал недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней хозяйки и ее детей. Покупательнице присудили компенсацию - 1,05 млн рублей. Правда, бывшая хозяйка сразу заявила, что вернуть такую сумму она не сможет.
Но областной суд отменил принятое коллегами решение и принял новое, отказав отделу опеки.
Судьи указали, что мать не купила жилье детям и нарушила договоренности с опекой, но это не свидетельствует о том, что договор купли-продажи квартиры незаконный. По мнению апелляции, сделка фактически исполнена и оснований для недействительности нет.
Но в Верховном суде РФ посмотрели на дело иначе. Там отменили решение апелляции и направили дело на новое рассмотрение. ВС сослался сразу на две статьи ГК: 168 - "сделка, противоречащая закону", и 173.1 - "сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана".
Продавцам квартир с детьми надо понимать, что на момент продажи жилья, часть которого записана на детей, нужно иметь хотя бы заключенный договор о покупке квартиры взамен продаваемой. А поскольку его не было, то и условное согласие не вступило в силу, и раз сделка совершена без согласия, тогда она оспорима.
Эксперты говорят, что покупателям квартир, на отчуждение которых требуется согласие органа опеки и попечительства, следует быть не только осторожными, но и вдвойне внимательными. Им стоит проверить не только наличие согласия на продажу недвижимости от органа опеки, но и выяснить, не обусловлено ли такое согласие выполнением каких-либо обязательств.