За полугодие, по данным ДОМ.РФ, банки выдали 497 тыс. ипотечных кредитов (рост на 46% к первому полугодию 2025 года) на 2,2 млрд руб. (плюс 48%). При этом рост произошел, в первую очередь, за счет увеличения выдач рыночной ипотеки (с 129 тыс. до 266 тыс. кредитов, по сумме - с 292 до 848 млрд руб.). Выдачи же льготных программ превышают прошлогодние незначительно - выдано 230 тыс. кредитов с господдержкой на 1,4 трлн руб. (против 211 тыс. на 1,2 трлн в прошлом году).
Кроме того, выдачи льготных кредитов подогревались ожидаемыми изменениями "Семейной ипотеки". Таких "дедлайнов" за полугодие было два. С февраля введено правило об одном кредите на семью, а не на родителя. С июля же ожидались (но не случились) более существенные изменения программы - с сохранением прежней ставки лишь для многодетных семей и значительным повышением ее для остальных.
Еще в середине июня участники рынка отмечали, что спрос на новостройки сейчас настолько невелик, что даже предстоящий пересмотр условий программы не слишком подогревает продажи. Однако несколько раз прозвучавшая дата изменений с 1 июля все же заставила заемщиков поторопиться. Как отмечает Аналитический центр ДОМ.РФ, главным фактором повышения продаж новостроек в июне стал повышенный спрос на "Семейную ипотеку" во второй половине месяца. Это, по оценке экспертов, позволило дополнительно привлечь в строительство около 100 млрд руб. Продажи нового жилья в июне выросли на четверть по сравнению с маем. И даже в пересчете на один рабочий день (за вычетом майских и июньских праздников) увеличение составило 29% по количеству и 35% по объему.
Июньский рост важно правильно интерпретировать, подчеркивают в ДОМ.РФ. Это был сильный месяц после более слабого периода: в феврале-мае продажи новостроек сокращались в годовом выражении. Так, например, в мае было реализовано 1,5 млн м² - на 10% меньше, чем годом ранее.
Если не учитывать периоды ажиотажа в январе и июне, выдачи всех видов льготных кредитов за оставшиеся четыре месяца (февраль - май), по данным ЦБ, были ниже прошлогодних на 18% по объему. Выдачи "Семейной ипотеки" за этот же период упали на 23%.
Снижение интереса к льготным программам в первом полугодии отмечалось на стадии расчетов и подачи заявок, сообщают аналитики финансового маркетплейса "Выберу.ру", ссылаясь на данные о своих пользователях. В первом полугодии, рассказывают они, интерес к ипотеке оказался на 16% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. При этом спрос на ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке вырос на 52,97%, а в новостройках - снизился более чем в два раза.
После изменения условий льготных программ покупатели стали более чувствительны к стоимости сделки, считают эксперты портала. Это сыграло в пользу вторичного рынка, который быстрее реагирует ценами на изменение спроса. Поскольку на вторичный рынок ипотечные госпрограммы почти не распространяются, спрос на "Семейную" и "Сельскую" ипотеку, по данным "Выберу.ру", сократился почти в 2,5 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, на ипотеку для IT-специалистов - на 42,09%, а на дальневосточную - на 37,56%. Военная ипотека оказалась более устойчивой: интерес к программе снизился всего на 9%. Причина и в том, добавляют эксперты, что эти программы действуют уже не первый год, и значительная часть тех, кто соответствовал требованиям и планировал покупку, уже воспользовалась ими, когда условия были более благоприятными. А нового притока участников оказалось недостаточно, чтобы поддерживать прежний уровень спроса.
Падение спроса на "Семейную ипотеку" - в том числе из-за периодов ажиотажного спроса на нее, считает эксперт по ипотеке "Российской Гильдии Риэлторов" Ирина Киселева. Изменение программы с февраля технически стало "спусковым крючком" для всех, кто планировал покупку по этой программе. Сработал эффект опережающего спроса, и часть сделок, которые должны были быть спокойно заключены в феврале - марте, была проведена в январе. Наблюдаемое сейчас снижение - во многом временный откат после ажиотажного спроса, а не начало долгосрочного процесса отказа от покупки квартиры по "Семейной ипотеке". Второй фактор - с января сокращен размер субсидий банкам по льготным ипотекам, что напрямую повлияло на маржинальность таких кредитов. В результате банки ужесточили и продолжают ужесточать требования к заемщикам, что снижает процент одобрения заявок.
По "Сельской ипотеке" ситуация другая, говорит Киселева. Изначально эта программа пользовалась активным спросом населения, пока ее условия не изменили на совсем непривлекательные, и спрос рухнул. К этому подтянулось отсутствие выделения лимитов по "Сельской ипотеке". Такие же программы, как "ИТ-ипотека" и "Дальневосточная (Арктическая) ипотека", по ее словам, всегда имели ограниченный спрос, так как направлены на узкий сегмент граждан.
В конце июня вице-премьер Марат Хуснуллин объявил, что с июля "Семейная ипотека" все же не изменится. В правительстве продолжается проработка вариантов изменения программы, которые нацелены на улучшение демографии. Важно принять очень взвешенное решение, а также дать время и гражданам, и застройщикам, и банкам успеть подготовиться к изменениям программы, подчеркнул вице-премьер. Минфин уточнил, что решение будет принято не ранее 1 октября 2026 года, до этой даты все условия по программе "Семейная ипотека" сохраняются без изменений.
В связи с этим можно ожидать очередного ажиотажа заемщиков в сентябре или, если будет объявлен конкретный срок, позже.
По прогнозу НКР, доля льготных программ в выдачах ипотеки к концу года из-за ужесточения ее условий и улучшения условий рыночной ипотеки (при снижении ключевой ставки ЦБ) должна снизиться к концу года до 50%. Снижение произойдет впервые за четыре года. До этого, с 2023 года, доля ипотеки с господдержкой только росла и достигла пика в 82% от выдач в 2025 году.