Александр Владимирович, в чем отличие технической строительной экспертизы от других видов обследования зданий?
Александр Ямов: Как правило, к экспертизе прибегают во время судебного процесса - арбитражного или уголовного. Обследование же производится с определенной периодичностью, чтобы установить степень безопасности эксплуатации здания, целесообразность реконструкции или капитального ремонта. Благодаря этому выявляются отклонения, и собственники узнают о недостатках здания, в котором живут или работают. Бывали случаи, когда, обследуя здание после обрушения, мы находили признаки того, что владельцу, физическому или юридическому лицу, следовало провести такую процедуру заблаговременно - тогда сооружение можно было спасти.
Почему они не сделали этого вовремя?
Александр Ямов: Полагаю, вследствие халатности, безответственности. Если при реконструкции здания обследование носит обязательный характер, то при капремонте это выбор собственников. И заказывают такую услугу далеко не все: тянут, пока гром не грянет, а тогда уже поздно. По опыту, не везет тем зданиям, прежде всего нежилым (административным, промышленным), у которых собственники - частные лица, особенно когда их много и они не могут друг с другом договориться.
Классическая ситуация - капитальный ремонт кровли. Его проводят каждые 10-15 лет - делают новую стяжку и гидроизоляционный ковер. И если зданию 60-70 лет, такой "пирог" вырастает, что несущие конструкции, не рассчитанные на подобные нагрузки, не выдерживают - происходит обрушение. В моей практике было несколько таких случаев. Спрашиваем: почему же вы не демонтировали ранние слои? Выясняется, что просто никто не хотел заморачиваться и тем более тратить деньги. Есть и такие собственники, которые заинтересованы только в извлечении прибыли, а желания вкладываться в здание у них нет.
А что можете сказать о качестве строящегося в регионе жилья?
Александр Ямов: С ним дела обстоят хорошо. В Свердловской области качество строительства на достаточно высоком уровне. Это говорит и о добросовестности застройщиков, и о тщательном контроле со стороны регионального департамента государственного жилищного и строительного надзора. Отклонения от проектов, влияющие на прочность несущих конструкций, мы встречаем крайне редко. В основном жильцы жалуются на отделку. Нечасто, но бывает, что при приемке квартир они находят трещину в несущей стене. Подобные дефекты могут появляться, когда дом дает неравномерную осадку. В таких случаях застройщик, как правило, старается устранить недостаток без промедления. Если же трещина не статична и становится шире 0,2 миллиметра, это повод обратиться в управляющую компанию, а затем, при необходимости, и в суд. Отмечу: безопасность жилых зданий обеспечивается в том числе и управляющими компаниями, в которых есть для этого сотрудники со строительным образованием. УК также находятся под контролем департамента жилстройнадзора.
Достаточно ли в Свердловской области организаций для проведения таких процедур?
Александр Ямов: На рынке их немало, я бы даже сказал, что предложение превышает спрос. Но качество их услуг порой оставляет желать лучшего. В судах мы часто сталкиваемся с тем, что эксперты не имеют профильного высшего образования, лишь документы о профессиональной переподготовке и членстве в каких-то объединениях. Но переподготовка зачастую проводится формально: есть коммерческие организации, которые за плату выпишут любое удостоверение. Отсюда и низкое качество экспертизы, влекущее проигрыш в суде: для судей важно наличие у эксперта профильного строительного образования, ученой степени, публикаций в научных журналах и профессионального стажа.
Выходит, не мешало бы ужесточить государственный контроль за курсами повышения квалификации и профессиональными объединениями?
Александр Ямов: Лишним не будет. Более 15 лет назад лицензирование услуг в сфере строительно-технической экспертизы заменили допусками, которые выдаются саморегулируемыми организациями (СРО) - для этого достаточно предоставить стандартный пакет документов и внести членский взнос. Я знаю ответственные СРО, которые тщательно следят за своими участниками, проверяют объекты, которые ими обследовались. Но бывает, что организация существует только на бумаге, а в действительности это контора "Рога и копыта", куда принимают всех подряд, лишь бы взносы платили.
Когда институт СРО только был создан, однодневок встречалось гораздо больше. Государство проводит работу по очищению рынка, но она, по-видимому, еще не закончена.
Как поступать собственникам, чтобы не ослабить свои позиции в суде?
Александр Ямов: Вносить любые изменения в первоначальный проект здания или квартиры, например, проводить перепланировки только после согласования с управляющей компанией.
Но сегодня мы чаще сталкиваемся в судах не с экспертной незащищенностью собственников жилья, а с их потребительским экстремизмом - с теми, кто старается заработать на незначительных дефектах. Их интересует не исправление недостатков (в чем строительные компании, как правило, не отказывают, поскольку дорожат своей репутацией), а получение от застройщика компенсации. В последние три года это стало распространенным явлением. Когда жильцы въезжают в новый дом, к ним тут же приходят представители неких юридических фирм: а давайте мы осмотрим квартиру, найдем какой-нибудь дефект, оформим судебный иск и выигрыш поделим! Многие собственники соглашаются. А суды, какой бы противоречивой ни была ситуация, в большинстве случаев выносят решения в пользу приобретателей жилья. Застройщику крайне сложно доказать, что он столкнулся с недобросовестностью клиента. Но в итоге этот риск девелопер закладывает в стоимость следующих проектов, то есть потребительский экстремизм одних покупателей придется оплачивать другим.
И вновь к вопросу о качестве нового жилья: лично я не высыпался месяцами, когда у соседей плакал новорожденный ребенок, - настолько низким был уровень звукоизоляции. Нужно менять строительные нормы или строже контролировать их выполнение?
Александр Ямов: Слабая звукоизоляция - характерная особенность всех монолитных домов. В них звуковые колебания передаются через арматуру, как по струнам. В то же время отмечу: дома, построенные по монолитной технологии, на сегодняшний день самые надежные. Именно они со временем заменят "хрущевки" и "брежневки".
Улучшать звукоизоляцию путем ужесточения СНиПов и ГОСТов - неочевидное решение. Вообще наши строительные нормы, основы которых заложены еще в советский период, одни из самых требовательных в мире - гораздо строже, чем, к примеру, в Евросоюзе или США. Если мы пойдем по пути их дальнейшего ужесточения, в том числе по звукоизоляции, это приведет к удорожанию квартир. Пострадают малоимущие слои населения, участники программ переселения из аварийного жилья. Совет покупателям: запросить у застройщика проектную документацию и посмотреть, предусмотрена ли в ней дополнительная звукоизоляция (в проекты более высокого класса она, как правило, закладывается). Если нет, вопрос придется решать собственными силами и средствами.