Существует множество способов проверки участников сделки. Часть информации доступна бесплатно через открытые источники. Однако самостоятельный поиск может занять значительное время, особенно у неподготовленного человека. Для ускорения процесса существуют специализированные программы, которые довольно быстро собирают информацию из различных источников. Этот софт довольно недешевый, и обычно он может пригодиться человеку всего несколько раз в жизни. Поэтому разумно обратиться к эксперту.
Проверка продавца при покупке квартиры актуальна всегда. После дела одной известной певицы покупатели стали делать это еще тщательнее. Агентству, которое проводило скандальную сделку, изначально стоило бы обратить внимание на некоторые "красные флаги": объект продавали по явно заниженной цене, расплатиться нужно было наличными, а сделку провести как можно скорее.
Есть и иные "красные флаги" для покупателя. Например, одна из крупных риелторских компаний стала проверять у молодых людей отсутствие повесток в военкомат. Теперь они считаются врученными, после того как пришли в личный кабинет на "Госуслугах". И если не явиться в течение отведенного срока, то человек уже считается уклонистом. По-хорошему, если продавец молод, стоит попросить его открыть "Госуслуги" и показать, что у него нет предписания. Иначе Росреестр может заблокировать сделку с участием такой стороны до тех пор, пока он не сходит в военкомат. А если вы успели выплатить сумму наличными, то есть шанс квартиру не получить, а деньги придется возвращать долго.
Один из тревожных звоночков для покупателя - приобретение квартиры у иностранного агента. На его имущество могут наложить арест или запрет на регистрационные действия из-за долгов, в том числе по штрафам за нарушение законодательства. Следует проверить, не входит ли продавец в соответствующий реестр. Впрочем, иноагент может подарить жилье кому-то из своих родственников для последующей перепродажи. Как к этому будет относиться государство, пока непонятно. Поэтому не будет лишним изучить и этот аспект.
Кроме того, есть реестр неблагонадежных чиновников, которых уволили по определенным статьям. Из этого перечня можно узнать, например, что продавец - коррупционер, который успел незаконно приобрести много квартир или участков. Как один из бывших мэров Владивостока, у семьи которого изъяли более 800 объектов недвижимости. Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а потом ее забирают в доход государства. Деньги в таком случае придется уже самим взыскивать с продавца. Этот процесс будет небыстрым. Стоит помнить: даже в случае выигрыша в суде вы получаете только соответствующее решение, а не деньги.
Еще один "красный флаг" - приобретение жилья у переехавших в другую страну. В начале августа был подписан так называемый закон о релокантах. Для них тоже предусматриваются определенные ограничения. Стоит подумать, прежде чем покупать квартиру у таких граждан.
Нехороший маркер, который должен насторожить, - большое количество сделок по объекту недвижимости за последние несколько лет. Если предыдущая была более трех лет назад, то можно быть относительно спокойным: человек выждал время, а люди, которые потенциально могли поспорить за эту недвижимость, не появились. Хотя и это не гарантия. Тем не менее три года - срок исковой давности.
Бывает, что и через 20 лет "всплывают" люди, которых не включили в приватизацию. Такое происходит, но достаточно редко.
Обязательно нужно проверить, не начинается ли в отношении продавца процедура банкротства и не было ли у него проблем с кредиторами. Для этого есть специальные ресурсы: база исполнительных производств, сайты судов, бюро кредитных историй и другие источники. Даже если процедура не началась, вы сможете увидеть, что ваш продавец подозрительно часто выступает ответчиком по искам. И пусть приставы за него еще не взялись, не исключено, что это произойдет в будущем.
Эту информацию стоит анализировать как минимум для понимания того, что за человек находится перед вами. Если банкротство еще не началось, но, вероятно, произойдет в будущем, арбитражный управляющий может приступить к оспариванию сделок, которые покажутся ему сомнительными. Эта ситуация может затронуть и приобретенную вами квартиру.
Сейчас продавца могут настоятельно попросить пройти проверку у психиатра и нарколога. В том числе чтобы понять, насколько он отдает отчет в своих действиях и не находится ли под воздействием мошенников.
Я также рекомендую никогда не соглашаться на просьбу занизить сумму сделки в договоре купли-продажи квартиры. Вы зафиксируете в документе миллион, а отдадите три, и в случае чего сможете истребовать именно указанную сумму. Да и в целом не советую участвовать в сделках с наличкой. Только безопасные варианты, где сумма от покупателя сначала уходит на специальный счет и уже после выполнения всех необходимых процедур переходит на счет продавца. К сожалению, некоторые до сих пор участвуют в сделках, где деньги передаются чуть ли не в конверте.
Понятно, что подавляющее большинство окружающих нас людей не входят ни в списки иноагентов, ни в списки релокантов, а также не фигурируют в базах исполнительных производств. Но всегда лучше обезопасить себя с помощью комплексной проверки. Если она ничего не показала, а потом все равно появились проблемы, сам факт действий будет характеризовать вас в суде как добросовестного покупателя.