В конкретном деле речь идет о построенном еще в 1968 году гараже в Краснодаре. Гараж капитальный. Он был частью жилого комплекса и прилагался к одной из квартир. Дом был ведомственным, квартиры предназначались для начальников. Поэтому не стоит удивляться, что там так хорошо все было продумано (судя по материалам дела).
Нынешняя владелица гаража получила его в наследство вместе с квартирой. Квартира давно приватизирована. А вот с гаражом вышла заминка. Он стоит на своем месте законно. Но по документам получается, что гараж как бы ничей.
Когда женщина попыталась оформить гараж в собственность, суды отказали. От нее начали требовать самые разные документы, например принести разрешение на строительство. И т.д. Нет нужных бумаг? До свидания.
Но Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций. Их "до свидания" было в корне неверным. Дело направлено на новое рассмотрение.
"Верховный суд сказал, что приобретательная давность - это самостоятельное, "самодостаточное" основание приобретения права собственности", - пояснила "РГ"-Неделе руководитель практики Бюро адвокатов "Де-юре" Елена Тимошенко.
Соответственно, требовать какие-то документы о первоначальном законном возникновении права (разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию, правоустанавливающие на землю и т.п.) неправомерно.
"Суд подчеркнул, что давность применяется именно тогда, когда других оснований приобретения права собственности нет или они не доказаны, а ключевое - доказать добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим", - говорит Елена Тимошенко.
Иными словами, бумаги хороши для обычных ситуаций, когда эти бумаги есть у вас на руках. Но бывает так, что за давностью лет уже непонятно, на каких антресолях искать эти бумаги, и вообще, бумаги могли остаться у предыдущих хозяев, продавших дом или гараж еще в прошлом веке. Или даже в позапрошлом.
Собеседник "РГ"-Недели называет решение Верховного суда РФ крайне важным, так как подходы нижестоящих инстанций фактически блокировало применение давности к "проблемной" недвижимости (гаражи, самовольные постройки, старые строения и т.п.).
"На конкретном деле ВС указал, что нижестоящие суды вообще не исследовали добросовестность, открытость и давность владения гаражом, сосредоточившись лишь на отсутствии разрешительной и правоустанавливающей документации, и именно это признано существенным нарушением норм материального права", - пояснила Елена Тимошенко.
Теперь на такие правовые позиции должны ориентироваться все суды.
Самострой - не считается
Отдельный и самый животрепещущий вопрос - самострой. Долгое время суды отказывали в приобретательной давности на том основании, что у заявителя нет разрешения на строительство и прав на землю.
Определение Верховного суда РФ меняет практику. Когда речь о приобретательной давности, лишних бумаг спрашивать не должны.
"Однако это не означает, что можно нагло захватить чужую землю и построить дворец: суд все равно будет оценивать добросовестность, историю владения и отсутствие претензий от муниципалитета, - подчеркивает Елена Тимошенко. - Но теперь, если вы долгие годы открыто пользуетесь гаражом, сараем или иной недвижимостью, местная администрация не выгоняла вас, а вы исправно платили за свет и делали ремонт, - шанс легализовать объект через приобретательную давность стал вполне реальным, даже без разрешений и правоустанавливающих документов".
Продлен срок гаражной амнистии
Принят закон, продлевающий "гаражную амнистию" до 1 сентября 2031 года.
Один из соавторов инициативы, председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников сообщил на пресс-конференции, что "гаражная амнистия" позволяет россиянам узаконить свои постройки без бюрократических проволочек и лишних затрат.
Напомним, "гаражная амнистия" действует с 1 сентября 2021 года и должна была закончиться в этом сентябре. Но теперь она продлена еще на пять лет.
"Упрощенный порядок действует при совпадении трех условий: гараж должен быть капитальным (с прочной связью с землей), возведенным до 29 декабря 2004 года и не признанным судом самовольной постройкой", - пояснил Павел Крашенинников.
За пять лет действия амнистии граждане оформили порядка 249 тысяч гаражей и более 496 тысяч участков под ними. Но заявки идут до сих пор, поэтому упрощенная процедура продлена.
"Гаражная амнистия" работает как бульдозер, сносящий любые преграды на пути к оформлению. И мы даем этому бульдозеру еще пять лет, чтобы он доехал до каждого капитального гаража в стране. Гараж - это не просто бетонная коробка, это насущное", - сказал Павел Крашенинников.
Нельзя присвоить дом просто так
Елена Тимошенко, руководитель практики Бюро адвокатов "Де-юре":
Подобные споры не являются редкостью: приобретательная давность периодически фигурирует в делах о недвижимости, где отсутствуют или утрачены правоустанавливающие документы, а фактическое владение длится 15 и более лет. О таких делах пишут и практикующие юристы, что показывает наличие устойчивого интереса к этому способу оформления собственности и наличию массива однотипных конфликтов между фактическими владельцами и органами власти или формальными собственниками (последнее намного реже).
К слову, многие ошибочно полагают, что приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) позволяет просто "найти" и присвоить бесхозную вещь или возвести самострой, а через 15 лет спокойно его оформить. Это не совсем так. Данный механизм - для добросовестных владельцев, которые многие годы открыто пользовались имуществом как своим, не зная, что у него есть другой хозяин.
Чтобы запустить процесс, нужно соответствовать четырем условиям одновременно: добросовестность (вы искренне полагали, что имущество ваше), открытость (вы не прятали объект), непрерывность (15 лет для недвижимости или 5 лет для движимых вещей) и владение как своим (ремонт, налоги, охрана). Только после этого можно идти в суд с иском о признании права собственности.