Зачем покупают в рассрочку?
Рассрочки стали популярны несколько лет назад, когда подорожала ипотека. Этот механизм позволяет вносить небольшие платежи в первые год-два, но потом, перед сдачей дома в эксплуатацию, нужно заплатить крупную сумму - остаток стоимости квартиры.
Пользовались этим две категории покупателей. Первая - это состоятельные люди, у которых есть деньги, но они, к примеру, находятся в бизнесе или на вкладах. Зная срок поступления средств, покупатель мог использовать рассрочку, чтобы синхронизировать с этой датой финальный платеж за жилье. Вторая же категория - напротив, небогатые покупатели, которые надеются на ипотеку. А пока ипотека дорогая - оформляют рассрочку. Но к моменту, когда дом будет достроен, они надеются, что ставки снизятся и заплатить остаток можно будет, взяв кредит. По крайней мере, многие застройщики, популяризируя рассрочку, делали упор именно на это. И именно эта категория покупателей вызывала обеспокоенность властей. Никто не гарантирует, что ставки за пару лет ощутимо снизятся (пока они и не снизились до приемлемого уровня), и покупатели в момент получения ключей сталкиваются с необходимостью оформлять дорогой кредит. Который не всегда тянет семейный бюджет и который могут не одобрить банки. Кроме того, информация о рассрочке не попадает в кредитную историю, но фактически ухудшает платежеспособность заемщика. Еще один нюанс - зачастую при продаже жилья в рассрочку девелопер завышает стоимость квартиры, что в какой-то мере ухудшает положение покупателя, хотя и дает ему больший простор в финансовом планировании.
Запрос на урегулирование рассрочек на жилье есть и у застройщиков. Как отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин, если покупатель не платит застройщику рассрочку, то приходится решать вопрос через суд. А суд чаще всего встает на сторону покупателя, отметил вице-премьер. Применить какие-то меры к неплательщику очень сложно.
Что изменит законопроект о рассрочке?
Законопроектом предлагается урегулировать все эти вопросы. Во-первых, оговаривается, что если рассрочка распространяется на период после сдачи дома в эксплуатацию, то квартира будет считаться собственностью покупателя, но находиться в залоге у застройщика. Во-вторых, устанавливаются меры ответственности за просрочки платежей. Сама по себе рассрочка должна быть беспроцентной. Но при систематическом нарушении графика платежей (четко оговорено, что это просрочка более трех раз в течение года или задержка платежей более чем на два месяца), застройщик вправе потребовать досрочной уплаты оставшейся суммы задолженности. И в этом случае договором может быть предусмотрено начисление процентов на просроченную сумму долга - до 20% годовых. В-третьих, информация о том, что покупатель платит рассрочку, будет поступать в бюро кредитных историй. Также оговаривается, что рассрочку можно будет погашать досрочно.
Одновременно вводится ограничение для застройщиков: в долгую рассрочку (на срок больше сроков строительства) может быть продано не более четверти квартир. Сверх того - придется согласовывать это с банком-кредитором по проектному финансированию. А срок рассрочки не может превышать трех лет с момента ввода здания в эксплуатацию.
Принятие законопроекта, указывает Минстрой, позволит создать дополнительные механизмы приобретения жилья, станет краткосрочным инструментом стимулирования спроса на первичном рыке и позволит частично заменить ипотечные сделки, недоступные для граждан из-за высоких рыночных ставок, снизить финансовую нагрузку на граждан. Предполагается, что закон вступит в силу с сентября 2027 года.
Много ли рассрочек на рынке?
Как отмечали ранее в ДОМ.РФ, в начале 2025 года на рассрочки приходилось 11% продаж новостроек, во втором полугодии доля рассрочек вернулась до 4%, характерных для 2023 года. На декабрь 2025 года покупателями в рассрочку было не оплачено 1,3 трлн руб (в декабре 2022 года, для сравнения, - лишь 0,3 трлн). К началу лета, по оценке Минстроя, рассрочек стало намного меньше, а объем долгов по рассрочке составлял около 1 трлн руб.
По словам директора по корпоративным рейтингам агентства "Эксперт РА" Михаила Никонова, использование механизма рассрочки стало распространенным явлением в условиях высокой ключевой ставки и отмены безадресной льготной ипотеки в 2024 году.
"Застройщикам стало сложнее стимулировать прежние объемы продаж и наполнять счета эскроу, в то время как стоимость проектного финансирования, с использованием которого строится практически все жилье, выросла в условиях высоких процентных ставок", - добавил он.
Застройщики в определенный момент поняли, что большой объем рассрочек опасен с точки зрения финансовой устойчивости проекта, сказал замглавы Минстроя Никита Стасишин. При покупке через рассрочку на счета эскроу поступает лишь небольшая доля стоимости квартиры, что ухудшает экономику проекта и не дает застройщикам снижать процент по своим кредитам (ставка по проектному финансированию снижается при росте средств на счетах эскроу).
Как законопроект повлияет на рынок?
Сегодня часть покупателей выбирает рассрочку как альтернативу ипотеке - в том числе потому, что требования к покупателю мягче, а обязательства не отражаются в кредитной истории, говорит гендиректор Optima Development Давид Худоян. Если же сведения о рассрочке начнут передаваться в БКИ, такая модель действительно станет менее привлекательной. Но сокращение именно этого сегмента спроса не обязательно будет негативным для рынка. Рассрочка должна быть инструментом для покупателя, который понимает свою будущую финансовую нагрузку и имеет понятный источник погашения задолженности. Рассрочка не должна подменять ипотеку. Если у покупателя сегодня недостаточно средств и при этом нет ясного понимания, откуда через два-три года появится необходимая сумма, перенос платежа во времени проблему не решает - он лишь откладывает ее. Новые правила помогут сделать эту границу более очевидной для обеих сторон сделки.
Вероятно, после принятия законопроекта рассрочка станет менее массовой, но более прозрачной и адресной, считает эксперт. Рассрочкой будут чаще пользоваться там, где у покупателя есть понятный источник будущего платежа, а у девелопера - возможность встроить такой механизм в экономику проекта без создания дополнительных финансовых рисков. В этом случае регулирование не ослабит инструмент, а поможет ему занять более устойчивое место на рынке.
Инициатива, вынесенная на обсуждение, безусловно, назрела, считает коммерческий директор компании UNIKEY Юлия Ружицкая. Действующее законодательство в части регулирования рассрочек уже не отвечает запросам рынка. Практика показывает, что значительный объем квартир реализуется уже после получения разрешения на ввод, и в этих условиях застройщики вынуждены прибегать к обходным, не всегда прозрачным схемам. Предлагаемый законопроект как раз легализует те инструменты, которые уже фактически сложились на рынке, и выводит их в цивилизованное правовое поле.
Принятие законопроекта может также привести к тому, что застройщик как юрлицо будет дольше существовать на рынке. Сейчас девелоперы зачастую создают отдельную компанию под строительство одного жилого комплекса, а после завершения стройки ликвидируют компанию. Теперь же организация будет существовать дольше, поскольку у нее в залоге будут квартиры по рассрочке.
Это может даже оздоровить рынок, считает Ружицкая. Параллельно застройщик будет выполнять гарантийные обязательства, будет вынужден делать какие-то выплаты, которых раньше, закрыв юрлицо, мог избежать.
Также застройщикам придется взять на себя взимание регулярных платежей с собственников квартир, взыскание долгов и решение вопросов по изъятии залогового жилья с неплательщиков. Это функции, несвойственные сегодняшним застройщикам, отмечает эксперт, но рынок развивается, и, наверное, такое развитие неизбежно.