Хотя, по имеющимся оценкам, на начало года в Дагестане предоставляли услуги около 200 гостевых домов, большинство из них располагалось в сельской местности. Так как ранее не было никаких конкретных требований к подобным объектам, гостевым домом могла оказаться даже небольшая пристройка к частному жилью.
Владельцы нелегальных гостевых домов уже столкнулись с проблемами, так как они не могут разместить рекламу и объявления о сдаче. Согласно новому закону, у них должны быть идентификационный номер и ссылка на запись в Едином реестре классифицированных средств размещения. Если этого нет, то объект блокируют на онлайн-площадках и в социальных сетях. Крупнейшие онлайн-платформы и агрегаторы бронирования уже полностью прекратили размещение объявлений от нелегальных объектов.
Представитель туркомпании Мурад Магомедов рассказал корреспонденту "РГ", что, тем не менее, часть гостевых домов в республике продолжает работать нелегально.
"На то есть разные причины. Одна из них - по действующему законодательству на гостевые дома, даже те, которые принимают туристов только в летний сезон, распространяются коммерческие тарифы на коммунальные услуги. Это делает бизнес нерентабельным, особенно в осенне-зимний период", - говорит Мурад.
На эту проблему обращали внимание и региональные власти. На совещании, которое провел в марте комитет Госдумы РФ по туризму и развитию туристической инфраструктуры, спикер парламента Дагестана Заур Аскендеров отметил, что из-за коммерческих тарифов туристический бизнес рискует стать нерентабельным, так как законодательство не предусматривает возможности их дифференцированного применения в зависимости от сезона. Он предложит проработать такую возможность на федеральном уровне для последующего внесения изменений в соответствующие нормативные правовые акты.
"Это создаст предсказуемые условия для работы и позволит эксперименту в полной мере достичь заявленных целей - легализации, повышения качества услуг и роста налоговых поступлений в бюджеты разных уровней", - пояснил Аскендеров.
Есть еще один нюанс. "Земельный участок, на котором расположен гостевой дом, должен относиться к категории земель населенных пунктов, а вид разрешенного использования -предусматривать индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства или садоводство", - пояснили в минтуризма Дагестана. Это важное уточнение для бизнеса.
В других курортных регионах страны были прецеденты, когда муниципальные власти хотели закрыть объекты размещения, располагавшиеся на таких землях. Например, администрация Анапы попыталась через суд прекратить деятельность мини-отеля, находившегося на землях ИЖС.
Суды по-разному отнеслись к этому делу, а точку в нем поставил Верховный суд. Он напомнил, что по новому закону отельер вправе открывать гостиницу на землях, не предназначенных для этой цели. Корреспондент "РГ" выяснил у экспертов, какие условия нужно соблюсти для организации отдыха туристов, как регулируется создание мини-отелей на дачных участках и что делать, если новые соседи не дают старожилам спокойной жизни.
Сначала поясним суть спора в Анапе. Двое местных жителей построили на своих семи сотках, предназначенных для ИЖС, пятиэтажный отель общей площадью около 900 квадратных метров, под эти же цели они приспособили и небольшое одноэтажное здание. Новый комплекс привлек внимание властей, которые посчитали, что гостиница - это коммерческий объект и на землях ИЖС располагаться не должна. В своем иске они потребовали устранить нарушения, то есть либо закрыть отель, либо перевести землю в "коммерческую категорию".
Суд первой инстанции отклонил иск муниципалитета, два последующих - встали на его сторону. Так, в Четвертом кассационном суде общей юрисдикции отметили, что "использование ответчиками земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости противоречит земельному и градостроительному законодательству и, как следствие, приводит к занижению ставки по земельному налогу".
Собственники гостевого дома обратились в ВС, указав в жалобе, что на момент вынесения апелляционного определения вступил в силу ФЗ-127 "О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов". Согласно ему почти в двух десятках регионов страны открывать небольшие отели разрешено и на землях под ИЖС, и даже в садоводческих товариществах. Краснодарский край вошел в список этих регионов. ВС жалобу удовлетворил.
"Судебная коллегия по гражданским делам отменила решения апелляции и кассации, разъяснив, что, согласно специальному закону, менять целевое назначение земельного участка для того, чтобы использовать расположенный на нем индивидуальный жилой дом как гостевой, не требуется", - сообщили в пресс-службе суда.
Как рассказала кандидат юридических наук, доцент МОФ РАНХиГС Екатерина Кудряшова, с первого сентября 2025 года в России действует эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов. Федеральный закон впервые установил условия, при которых индивидуальный жилой дом может использоваться для временного размещения граждан. Открыть отель теперь можно на землях населенных пунктов, предусмотренных под ИЖС, ЛПХ или садоводство.
"При этом дом должен принадлежать физическому лицу, быть поставлен на кадастровый учет, право собственности должно быть зарегистрировано, а сам объект - отвечать требованиям законодательства и пройти классификацию", - отметила Екатерина Кудряшова.
Дополнительные требования к гостевым домам установлены постановлением правительства РФ. Оно регулирует требования к самому дому, номерам, которых не должно быть более 15, их оборудованию, объектам общего пользования, процедуре классификации и так далее.
Эксперт также указывает еще на один важный вывод ВС по данному делу: одного формального заявления о том, что объект используется в коммерческих целях, недостаточно для запрета его эксплуатации.
"ВС специально отметил, что апелляционный суд не установил нарушений технического регламента и не исследовал, создает ли эксплуатация дома реальную угрозу жизни и здоровью граждан. Закон допускает запрет деятельности при наличии вреда или реальной опасности его причинения, но такую опасность необходимо доказать", - заявила Екатерина Кудряшова.
По словам руководителя юридической компании Kelin Дмитрия Келина, до сентября 2025 года судебная практика складывалась не в пользу владельцев такой курортной недвижимости: суды массово удовлетворяли иски муниципальных органов (Анапы, Сочи, городов Крыма и других).
"Сегодня суды встают на сторону отельеров в вопросах земли, однако полной индульгенции они не получили. Если здание построено с нарушением строительных норм, например превышает допустимую этажность, или с игнорированием пожарных правил, его все еще могут закрыть или снести", - пояснил Дмитрий Келин.
А как же жители, по соседству с которыми открыт мини-отель? Закон защищает права собственников гостевых домов, но не оставляет без защиты и их соседей.
"Им придется мириться с самим фактом наличия постояльцев, но при условии строгого соблюдения правил. Все гости обязаны соблюдать региональный закон о тишине, а собственник объекта - противопожарные расстояния в три метра от границы участка и санитарные нормы. На землях же СНТ и дачных товариществ действует 217-ФЗ. Если Устав СНТ запрещает коммерческую деятельность на территории, председатель и дачники могут добиться прекращения работы отеля через суд", - сообщил эксперт.
О том, что соседи имеют возможность воздействовать на отельеров, говорит и основатель сервиса AI-проверки квартир Александр Фионов. Однако у него иное мнение по поводу возможности запрета деятельности отелей в дачных товариществах.
"Судебный спор с претензией на то, что не нравятся отдыхающие, соседи, скорее всего, проиграют, а вот их иск по поводу создания парковки на территории общего проезда или нарушения противопожарных требований могут удовлетворить. Что касается дачных товариществ, то их устав не может запретить то, что разрешено федеральным законом, но общее собрание вправе определять порядок пользования общим имуществом: проездом, парковкой, водопроводом, мусорными площадками. Реальный конфликт может возникнуть из-за нагрузки на инфраструктуру, за которую платят все", - заключил Александр Фионов.