Документом предполагается закрепить возможность провести кадастровый учет при изменении площади недвижимости, которое было связано с изменением методики подсчета. А также уточняется порядок внесения этих сведений в ЕГРН.
До 2013 года, поясняет пресс-служба Росреестра, отсутствовала единая методика для расчета площади объектов, из-за чего возникали сложности: показатель получался несопоставимым, а в документах на один и тот же объект (например, в техпаспорте БТИ и в техническом плане для кадастрового учета) часто встречались расхождения. В 2013 году вступили в силу новые правила (в том числе связанные с законом о госрегистрации недвижимости), которые закрепили единую методику.
В зависимости от методики площадь может оказаться чуть меньше или чуть больше. При этом уточнение площади недвижимости по этой причине законом сейчас не предусмотрено. Изменить в ЕГРН площадь здания, сооружения можно исключительно в результате реконструкции, отметил Росреестр. Законом предлагается ввести такую процедуру.
Законопроект разработан по многочисленным запросам предпринимательского сообщества, отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский. Уточненные сведения о площади будут вноситься в ЕГРН на основании технического плана. При этом не понадобится предоставлять разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию либо доказательства того, что реконструкция не проводилась. Достаточно будет совпадения поэтажного плана ранее учтенного объекта, которым располагает Росреестр, с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером.
До 2013 года, когда не существовало единой методики расчета площади, сотрудники БТИ обмеряли каждое помещение по внутреннему периметру, а затем суммировали площади комнат, поясняет гендиректор, кадастровый инженер ООО "Центральное кадастровое агентство" Александра Кортышева. В итоге площадь объекта в техническом паспорте не включала пространство, которое занимают внутренние стены и перегородки. Современный Росреестр считает иначе: он берет площадь в пределах внутренних поверхностей наружных стен, то есть все внутренние перегородки входят в общий метраж. Из-за этого один и тот же физически неизменный объект может иметь две разные площади: одну - в старом техпаспорте, другую - в ЕГРН.
Сейчас собственники оказываются в правовом тупике: формально закон не предусматривает изменение площади помещения, если это не связано с реконструкцией или перепланировкой. То есть если вы просто хотите исправить старую методическую ошибку, вам могут отказать, потому что "оснований для кадастровых работ нет".
Раньше, например, в площадь дома могли не попасть отдельные неотапливаемые помещения - веранда, часть мансарды или площадь, занятая определенными конструкциями, говорит руководитель ГИС-направления проекта "Мой гектар" Петр Дубоделов. По действующим правилам расчет производится уже иначе. В результате возникает довольно парадоксальная ситуация: собственник ничего не перестраивал, стены никуда не переносил, а кадастровый инженер при новых измерениях получает площадь, отличающуюся от той, которая записана в ЕГРН. И дальше появляется вопрос: на каком основании менять сведения реестра, если никакой реконструкции объекта фактически не было? Такие расхождения могут всплыть в самый неудобный момент - при продаже, наследовании, оформлении ипотеки, подготовке технического плана или других кадастровых работах. Формально перед нами один и тот же объект, но документы разных лет описывают его по разным правилам.
Кроме того, законопроектом предлагается вносить в ЕГРН год постройки здания и материал стен. Это влияет на определение кадастровой стоимости недвижимости. Между тем сейчас в ЕГРН нет сведений о сроках постройки шести млн зданий и сооружений, о материале наружных стен 700 тыс. зданий. Эти сведения могут быть внесены на основании документов, без дополнительных заявлений от собственников.