С 1 октября 2026 года по программе "Семейная ипотека", призванной способствовать улучшению жилищных условий семей с детьми, существенно поменялись правила. До 30 сентября действовала единая ставка 6 процентов для всех семей с детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет, независимо от количества детей. Лимит по кредиту для столичных регионов был "плоским" и составлял 12 миллионов рублей для семей с любым количеством детей. С 1 октября ставка и лимит напрямую зависят от количества детей в семье: чем их больше, тем ниже процент и выше предельная сумма кредита. Кроме того, льготный срок семейной ипотеки теперь ограничен пятнадцатью годами вместо прежних 30.
Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области вновь установлены повышенные, по сравнению с другими субъектами РФ, лимиты ипотеки. Если в семье, живущей в этих четырех регионах, пока всего один ребенок младше 7 лет, она сможет взять кредит в размере до 12 миллионов рублей по ставке 12 процентов годовых. Для семей с двумя детьми, где хотя бы один ребенок младше 7 лет, лимит повышается до 15 миллионов рублей, а ставка составит 10 процентов. Для семей с тремя детьми соответственно 18 миллионов и 8 процентов; с четырьмя - 18 миллионов и 6 процентов, с пятью и более детьми - 18 миллионов и 4 процента годовых (требование о возрасте ребенка распространяется на все варианты).
Новые правила касаются только договоров, заключенных с 1 октября 2026 года. Условия по кредитам, выданным до этого срока, не пересматриваются. Оформить кредит на новых условиях можно будет по 31 декабря 2030 года.
Ипотечные новации станут особенно чувствительными для рынка первичного жилья в петербургском регионе, отмечает управляющий партнер агентства "Генератор Недвижимости" Константин Анохин. Ведь в 2026 году на семейную ипотеку приходится 51 процент продаж новостроек в Петербурге и 63 процента - в Ленобласти, а в целом по агломерации - около 56 процентов. "Прежняя ставка сохранится для очень небольшой части семей. Семьи с четырьмя и более детьми составляют, по нашим оценкам, около 1,5-2 процента от общего числа семей. Для большинства остальных заемщиков ипотека станет значительно дороже", - говорит эксперт.
Глава агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич ожидает резкого сокращения спроса на ипотеку у семей с одним ребенком. Кроме того, новые условия меняют саму стратегию поведения потенциальных заемщиков. Например, раньше многие семьи с детьми продавали имевшуюся у них небольшую квартиру, чтобы направить вырученные средства на первоначальный взнос за ипотечную новостройку. "При ставке 6 процентов такой сценарий выглядел доступным. Ставка 10-12 процентов заметно увеличивает расходы по кредиту, поэтому часть семей уже отказалась от продажи имеющегося жилья и отложила покупку новостройки", - говорит эксперт.
По мнению эксперта по недвижимости, руководителя риелторского агентства Георгия Патанина, новые условия семейной ипотеки в первую очередь охладят спрос на студии и однокомнатные квартиры. Доля такой ипотеки в сделках на первичном рынке неизбежно сократится. "Особенно сильно это почувствуют массовые проекты Ленобласти, ближайших пригородов Петербурга и комфорткласса, где семейная ипотека обеспечивала значительную часть платежеспособного спроса", - полагает специалист. По его мнению, рост цен на небольшие квартиры несколько замедлится, однако падения цен ждать не приходится.
В целом же, по мнению экспертов, обновленные условия семейной ипотеки не приведут к потрясениям на первичном рынке, но будут мотивировать застройщиков искать дополнительные инструменты для привлечения покупателей с таким кредитом.
"Думаю, рынок увидит скидки, рассрочки, специальные условия для семей с детьми, возможно, программы с увеличенным первоначальным взносом. В конце сентября многие девелоперы уже подняли цены - в разной степени. Поэтому часть будущих скидок фактически вернет стоимость квартир к прежнему уровню", - объясняет Алла Шинкевич.
По мнению Георгия Патанина, застройщики начнут активнее помогать клиентам справиться с выплатами на период строительства. Например, покупателю могут предложить небольшой платеж в первые два-три года, до ввода дома в эксплуатацию. Для семьи, которая одновременно арендует жилье и покупает строящуюся квартиру, такая схема снизит нагрузку до получения ключей. А потом за аренду платить уже не придется. Но следует быть осторожным и заранее посчитать будущий платеж, ведь после окончания льготного периода он способен вырасти в несколько раз.
Девелоперы ответят на новую схему точечными скидками и расширением собственных программ - согласен с коллегами Константин Анохин. "Мы увидим ставки около 8-10 процентов на весь срок за счет субсидирования со стороны застройщика, а также программы с пониженной ставкой на первые один - три года и дальнейший рост доли рассрочек. Именно эти инструменты в ближайшие месяцы поддержат продажи", - говорит он.
В любом случае ближайшей осенью рынок первичного жилья ждет период адаптации к новой реальности. В этот период он столкнется с двумя разнонаправленными факторами, отмечает Алла Шинкевич. Так, инфляция и рост затрат застройщиков будут толкать цены вверх, а вероятное сокращение числа покупателей и их более осторожное поведение ограничат возможности для дальнейшего подорожания.
Девелоперы, ощутив снижение спроса, продолжат снижать темпы строительства и смещаться в более дорогие сегменты, где семейная ипотека не столь актуальна, - там иные источники финансирования. По мнению Константина Анохина, в 2027 году часть спроса семей с детьми может перейти на вторичный рынок, особенно при дальнейшем снижении ключевой ставки.