Особенность подобных проектов в том, что инвесторы приобретают номера в гостиничном комплексе и сдают их туристам с помощью управляющей компании (УК), извлекая тем самым доход. Сами владельцы квадратных метров вправе бесплатно отдохнуть там раз в год в течение определенного периода, как правило, двух недель.
При этом им не нужно расчищать дорожки от снега, возиться с ремонтом или заниматься комплектацией помещений - все заботы по эксплуатации имущества, обеспечению его противопожарной безопасности и чистоты, приему гостей берут на себя профессионалы. Если отдыхающие нанесли недвижимости мелкий ущерб, он покрывается стоимостью аренды, крупный же компенсируется за счет нерадивых посетителей и страхового полиса.
Оживлению этого рынка есть как минимум четыре объяснения. Во-первых, западная санкционная политика серьезно осложнила перелеты за рубеж и поспособствовала спросу на внутренний туризм. К примеру, почитатели горных лыж переключились с Альп на отечественные курорты, куда не нужны виза и валюта, да и языкового барьера нет.
Во-вторых, глобальное потепление создало поклонникам зимнего катания трудности на трассах Кавказа: обильные осадки ухудшают качество снега, сокращают сезон, к тому же повышаются риски схода лавин и селей. Как следствие - часть турпотоков переместилась на Урал, а кто-то открыл для себя Шерегеш на южном Кузбассе.
В-третьих, возрос спрос на здоровый отдых со стороны молодежи. В категорию платежеспособных входит поколение, для которого физическая и эмоциональная бодрость - особая ценность.
Наконец, ставка на развитие инвестотелей спасает девелоперов от простоев - они привлекают средства частных лиц, избавляя себя от необходимости платить проценты по дорогим банковским кредитам, объясняет завкафедрой туристического бизнеса и гостеприимства Уральского государственного экономического университета (УрГЭУ) Евгения Радыгина.
Также бизнес извлекает пользу из того, что собственник гостиничного номера пользуется курортной инфраструктурой и дополнительными услугами в качестве туриста.
- На поступающие средства возводятся новые корпуса отелей, горнолыжные спуски, магазины, рестораны, оздоровительные, рекреационные, развлекательные и деловые центры, приобретается инвентарь: лыжи, велосипеды, квадроциклы, лодки, - говорит Димитрий Матвиенко, руководитель инвестиционных продаж проекта "Аракай" в Свердловской области .
Екатеринбуржец Дмитрий Варлухин - один из тех, кто вложился в Шерегеш. Он является владельцем номера в пятизвездочной гостинице и связывает большие надежды с аэропортом, открытие которого намечено на 2030 год - это явно увеличит турпоток. Чем более популярен курорт, тем выше стоимость недвижимости: участники рынка заявляют о почти трехкратном росте цены квадратного метра за последние десять лет.
При этом стандарты гостиничного номера тоже меняются.
- Обычно это 15-18 квадратных метров, рассчитанных на краткосрочное пребывание в два-три дня. Однако современный путешественник едет минимум на неделю. Чтобы жить так долго с комфортом, нужны другие площади. Более того, у горнолыжников - гора экипировки, мокрые шлемы и термобелье - все это надо где-то сушить. Поэтому в наших объектах помимо гостиной и спальни в номере, предусмотрены мини-кухня и стиральная машина, - рассказывает гендиректор компании "УГМК-Застройщик" Евгений Мордовин, реализующий проект на Кузбассе.
Руководитель челябинской фирмы "Загород" и инвестпроектов "Национальный парк Тургояк", "Солнечная долина" и "Завьялиха" Антон Чирков отмечает: основной спрос приходится на студии с допместом или выделенной спальней. Для этого все чаще используются смарт-планировки. При этом увеличивается общее количество номеров в комплексе: так в непростой экономической ситуации застройщику легче оставаться на плаву и выполнять обязательства.
- В то же время по мере усовершенствования инфраструктуры удлиняются сроки аренды - с нескольких дней до нескольких недель. Перечень услуг нужно постоянно расширять с учетом пожеланий гостей, - рассуждает Чирков.
Сегодня, по оценке специалистов УрГЭУ, средняя заполняемость гостиниц на российских курортах составляет 65 процентов. Дальнейшее становление сегмента инвестотелей и в целом объектов гостеприимства позволяет рассчитывать на увеличение этой цифры.
- Рынок движется от отдельных баз отдыха и частных домов в аренду к комплексным проектам с единой концепцией, сервисом и профессиональным управлением, - делится наблюдениями Димитрий Матвиенко.
Более того, курорты постепенно становятся всесезонными: по окончании активного туристического периода туда прибывают профессиональные спортсмены и делегаты конгрессов.
- Ретриты (практика ухода от повседневной суеты для перезагрузки и восстановления. - Прим. ред.), йога-туры, корпоративные заезды, событийные мероприятия закрывают межсезонье. Это позволяет формировать календарь загрузки объектов в Шерегеше без провалов, - подтверждает Евгений Мордовин.
По его словам, сложился класс зрелых инвесторов, которые заходят в проекты осознанно. Ажиотажа нет, есть здоровый спрос. Апартаменты с высоким уровнем сервиса - это тренд, который только набирает обороты.
Причем инвестиционные отели появляются не только за чертой города. К примеру, сеть YES реализовала уже пять проектов в разных точках России. Присматривалась и к столице Урала, но пока не нашла подходящей площадки.
- Страна переживает бум внутреннего туризма: в прошлом году количество путешественников достигло 92 миллионов. Екатеринбург в 2025-м принял 2,2 миллиона гостей, в этом году ожидается 2,5. Это третья по размеру городская экономика в стране после Москвы и Петербурга, где развивается огромное количество компаний, проводится много деловых и спортивных мероприятий, - объясняет интерес к местному рынку представитель компании Антон Агапов.
С ростом посещаемости увеличивается и стоимость размещения: сейчас средний тариф составляет 6900 рублей в сутки, на 800 больше по сравнению с прошлым годом. Качественный гостиничный фонд составляет 7000 номеров, но он устаревает.
- И тут застройщикам приходит в голову идея: а давайте построим отель. Первый барьер, на который они натыкаются - рентабельность: обычные проекты окупаются 12 лет и более. Альтернативный вариант - комплекс со множеством собственников, - рассуждает Агапов. - По своей сути это инвестобъект, спроектированный и построенный по нормам индустрии гостеприимства: общественные пространства, лобби, инфраструктура, сервисные лифты. После ввода здание проходит классификацию, ему присваивается звездность.
Среди факторов, влияющих на доходность подобных отелей в городе - достаточное количество точек притяжения вокруг, хорошая транспортная доступность, удаленность от центра, бизнес-кластера или выставочных площадок. По мнению эксперта, объекты начинают приносить доход начиная с 300 номеров в здании. Меньше просто нерентабельно, потому что общественное пространство, инфраструктура и технологии - очень большая нагрузка сверху, непродаваемые площади могут достигать 50-60 процентов. Пять технических "квадратов", где горничная оставляет тележку на этаже, набирает воду, хранит чистящие средства, необходимы хоть на 10 номеров, хоть на 30.
- Екатеринбург интересен и с точки зрения турпотока, и с точки зрения активности инвесторов. При этом апарт-отели на Среднем Урале пытаются развиваться самостоятельно, локально, силами отдельных застройщиков при полном отсутствии сетевых операторов в этом формате. Поэтому, я думаю, их приход - лишь вопрос времени.