Даже сами застройщики задаются вопросом: куда мы движемся? В Екатеринбурге ежегодно продается порядка миллиона квадратных метров жилья, а в заделе - в пять раз больше. По мнению специалистов Уральской палаты недвижимости, в действительности второе место - это тревожный сигнал, потому что при невысокой покупательской способности населения инвесторы реализуют в первую очередь проекты с наиболее востребованными малометражными квартирами, стараясь ускоренными темпами завершить начатое строительство и любыми путями, порой в ущерб качеству и архитектуре, вывести его на рынок и продать.
Большая часть новостроек Екатеринбурга - это хаотично расставленные по городу высотные параллелепипеды-"человейники", в которых в избытке представлены студии и однокомнатные квартиры площадью 20-35 квадратных метров, рассчитанные на проживание одного-двух человек, но не полноценной семьи с детьми.
Возьмем типичный жилой комплекс в областном центре: выставленные на продажу студии и однокомнатные квартиры составляют 83,5 процента его площади, двухкомнатные - 16, трехкомнатные - всего лишь 0,5 процента (во всем жилом комплексе только два таких объекта). При этом площадь двухкомнатной квартиры - 55 квадратных метров, а трехкомнатной - 73, то есть на каждого члена семьи с двумя детьми (минимум для демографического воспроизводства) в первом случае приходится менее 14 квадратных метров, а во втором - чуть больше 18, но вовсе не 33 квадрата, к которым, как декларируется, стремится Екатеринбург. При этом объемы строительства индивидуального жилья резко упали: минус 36 процентов в целом по Свердловской области.
Может, поэтому за последние десять лет рождаемость на Среднем Урале снизилась вдвое, а полные семьи с детьми сегодня составляют лишь 40 процентов домохозяйств? (При этом доля неполных семей с одним родителем и одиночек - 50 процентов.)
Как можно исправить ситуацию? Во-первых, снизить объемы и плотность застройки в центральных районах мегаполиса, расширив строительство на его периферии и в ядре Екатеринбургской агломерации - Арамили, Березовском, Верхней Пышме и Среднеуральске. Во-вторых, перейти к более комфортабельной среднеэтажной квартальной застройке и строительству индивидуальных жилых домов.
А для этого - в-третьих - изменить приоритеты отчетности на местном уровне: учитывать не просто объем введенных квадратных метров жилья, а количество квартир, построенных для основной ячейки общества - семьи. Их площадь должна составлять не менее 100 квадратных метров.
Еще более перспективный и привлекательный вариант - индивидуальные жилые дома. Достаточно сказать, что если стоимость трехкомнатной квартиры площадью 100 квадратных метров составляет в Екатеринбурге не менее 15 миллионов рублей, то дом площадью 90-120 квадратных метров обойдется в 8-12 миллионов.
В-четвертых, внести изменения в градостроительное зонирование города и разделить жилую застройку многоквартирными домами не по этажности, а по типу квартир: выделить зоны с преобладанием многоэтажных зданий с малогабаритными квартирами и зоны с доминированием мало- и среднеэтажных домов семейного типа с повышенным расчетным демографическим коэффициентом. Дифференцировать количество мест в детских садах, школах, на парковках и так далее в зависимости от специфики каждой зоны, внеся соответствующие изменения в нормативы градостроительного проектирования.
В-пятых, вменить в обязанности муниципальных администраций контроль квартирографии строящихся жилых домов в соответствии с задачей увеличения рождаемости и изменения демографической структуры населения Свердловской области и Екатеринбурга. Сегодня в приоритете у чиновников процесс, то есть количество введенных квадратов в целом и на душу населения. В то время как для жителей и государства важно другое - число доступных семейных, то есть двух-трехкомнатных квартир и индивидуальных жилых домов. В структуре вводимого жилья они должны занимать не менее 75 процентов.
Как следствие, в-шестых, необходимо убедить застройщиков в экономической эффективности строительства индивидуальных домов. Власти могут взять на себя подбор площадок и разработку градостроительной документации для них, а также прокладку автодорог и возведение социальных объектов, сетевые компании - обеспечение строящихся поселков электроэнергией и газом, а владельцы домов - организацию локальных водоснабжения и канализации.