Михаил Григорьевич живет в городе Светлогорске. Приехал туда с женой летом 1990 года из Гомельской области после аварии на Чернобыльской атомной станции. Его пригласили работать в санаторий "Отрадное", который принадлежал областной федерации профсоюзов. Первым жильем семьи было общежитие. Потом дали ведомственную квартиру. В самом конце 90-х годов областная федерация профсоюзов создала частную организацию - ООО "СКО Калининградпрофкурорт", куда вместе с другими санаториями, включая и жилой фонд, попал и санаторий "Отрадное".
Новая частная организация предложила жильцам ведомственного жилого фонда выкупать свои квартиры или ждать, когда их передадут в муниципальный фонд Светлогорска. Семья Михаила Григорьевича решила ждать. В администрации города даже появилась комиссия по приему жилого фонда санатория. Как написал в редакцию Михаил Григорьевич, передача фонда городу в итоге не состоялась - частная фирма отказалась передавать квартиры. Она предложила семье выкупить жилье почти за 2 миллиона рублей. Таких денег у семьи не было.
В 2016 году квартиру семьи Брель передали из ООО "СКО Калининградпрофкурорт" в ООО "Отрадное", а с семьей заключили бессрочный договор найма. Но местный суд признал выдачу ордера недействительным. А семье предложили договор коммерческого найма на один год - по 30 тысяч в месяц. Если не согласны - освободить жилплощадь.
Расклад у семьи пенсионеров прост: общий доход мужа и жены - 52 тысячи рублей. После оплаты коммунальных услуг остается 10-14 тысяч на все. Квартира семьи Брель в старом доме постройки 40-х годов прошлого века. В свое время только замена выпадающих окон и старых дверей обошлась семье почти в полмиллиона рублей. Никакого другого жилья у стариков нет.
Редакция пообщалась с генеральным директором ООО "СКО Калининградпрофкурорт" Светланой Владимировной Солдатовой. Разговор получился тяжелый. Руководитель отозвалась о семье человека, проработавшего 32 года в санатории, крайне негативно. Делала упор на том, что Брель суды проиграл. В итоге заверила, что Михаил Григорьевич врет - его не выкинут, пока он жив, на это ему фирма дала некое гарантийное письмо. Его нам очень бы хотелось увидеть. Солдатова пообещала выслать его копию, но только после запроса редакции. Запрос мы ей отправили. Ждем.
Письмо жильца некогда ведомственного дома в редакционной почте далеко не единственное. Это проблема практически всех бывших ведомственных домов и людей, которые там обитают. Что им делать и что об этом говорит закон, спросила редакция у эксперта. Вот его взгляд на проблему.
Никита Навасардов, адвокат МКА "РОСАР":
- История расселения граждан в ведомственных домах, комнатах при предприятиях и санаторных спальных корпусах берет свое начало еще в советскую эпоху. Люди десятилетиями трудились на производствах, развивали курортные и санаторные зоны, отдавая любимому делу по тридцать, сорок и более лет, получая взамен жилые метры от администрации и профсоюзных комитетов. Казалось, что это жилье гарантировано государством навсегда. Однако с распадом единой государственной системы, волнами приватизации и передачей активов в частные руки сотни тысяч добросовестных тружеников, многие из которых сегодня достигли преклонного возраста, оказались в юридическом тупике. Новые собственники зданий стремятся избавиться от обременений, поднимают плату за наем или предлагают выкупить квадратные метры по неподъемной коммерческой цене, угрожая в противном случае выставить пожилых людей за порог.
Основная причина, по которой суды нередко отказывают жильцам в бесплатной передаче жилья в собственность, кроется в строгом разграничении форм собственности, заложенном в российском законодательстве.
В силу положений Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", бесплатной передаче гражданам подлежат исключительно жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Именно наниматели по договорам социального найма наделены неотъемлемым правом оформить государственную или муниципальную недвижимость в личную собственность.
Если речь идет о предприятиях, изначально находившихся в государственной собственности и подвергшихся приватизации в 1990-е годы, законодатель установил четкие гарантии. В силу статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" жилищный фонд, включая общежития бывших государственных и муниципальных предприятий, переданный органам местного самоуправления, автоматически теряет статус специализированного жилья, и к отношениям с гражданами применяются нормы о договоре социального найма.
Эту позицию неоднократно защищал Верховный Суд Российской Федерации. Так, в Определении ВС РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2 высшая судебная инстанция прямо указала, что граждане, вселенные в общежития государственных предприятий до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, сохраняют право на приватизацию занимаемых изолированных комнат в силу статьи 16 ЖК РФ и статьи 62 ЖК РФ, даже если муниципалитет уклоняется от юридического оформления документов или исключения дома из специализированного реестра.
Более того, высшие судебные инстанции неоднократно указывали, что при разрешении споров о судьбе ведомственных домов суды обязаны проверять законность включения жилья в уставный капитал предприятий и выяснять, не подлежало ли оно обязательной передаче в муниципальную собственность для защиты прав проживающих лиц.
Однако совершенно иная правовая судьба постигла объекты, которые изначально принадлежали профсоюзным и общественным организациям, либо были возведены коммерческими структурами после завершения приватизации. Имущество профсоюзов в советский период не являлось государственной собственностью в строгом юридическом смысле, а относилось к собственности общественных организаций. Когда санаторно-курортные комплексы и дома отдыха передавались объединениям профсоюзов, а затем акционировались и вносились в уставные капиталы коммерческих обществ, жилые корпуса и служебные помещения оказывались в границах частного жилищного фонда, а приватизация частного жилищного фонда законом не предусмотрена. Если помещения были созданы или приобретены предприятием уже после приватизации либо за счет негосударственных средств и никогда не находились в государственной или муниципальной собственности, жильцы лишены права требовать их бесплатной приватизации. В подобную ловушку попали и ветераны санаториев, где здания, признанные жилыми уже после распада СССР, годами находились на балансе частных санаторно-курортных объединений.
Столкнувшись с невозможностью приватизировать жилье, люди сталкиваются со второй, куда более пугающей угрозой - реальной опасностью оказаться на улице. Новые владельцы зданий нередко пытаются использовать норму статьи 209 ГК РФ, устанавливающую абсолютное право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, заявляя иски о выселении без предоставления альтернативного жилья.
Тем не менее, российское право содержит серьезные барьеры против произвольного выселения граждан, вселенных на законных основаниях. Прежде всего, действует непреложный принцип правопреемства: согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не влечет за собой расторжение или автоматическое изменение ранее заключенного договора найма. Новый владелец становится наймодателем на тех же условиях, на которых помещение предоставлялось изначально.
Сложившийся правовой баланс защищает ветеранов труда от немедленного выселения на улицу, но оставляет их в статусе вечных временных жильцов, лишенных права распоряжаться квартирой и передать ее детям или внукам. В отсутствие права собственности они живут под постоянным психологическим давлением и риском затяжных судебных тяжб с частными структурами.
Для системного разрешения этой социальной драмы, я полагаю, требуются целенаправленные законодательные решения. В настоящее время Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" охватывает исключительно государственные и муниципальные объекты. Логичным и справедливым шагом со стороны государства стало бы принятие специального федерального закона либо внесение комплексных поправок в действующее законодательство, устраняющих неравенство прав тружеников.
В первую очередь необходимо предусмотреть законодательный механизм выкупа муниципалитетами у частных компаний и общественных организаций тех жилых помещений, в которые граждане были законно вселены до 2005 года в связи с выполнением трудовых обязанностей. Перевод такого жилья в муниципальный жилищный фонд с последующим заключением договоров социального найма позволил бы пенсионерам реализовать свое конституционное право на приватизацию наравне с остальными гражданами страны.
В качестве альтернативы федеральный законодатель мог бы предусмотреть субсидированную компенсационную схему, гарантирующую ветеранам труда, отдавшим десятки лет работе в организациях, возможность льготного выкупа занимаемого жилья по инвентаризационной или остаточной балансовой стоимости за счет средств целевых государственных программ. Без активного государственного вмешательства и реформирования законодательства, данная категория граждан останется бесправной и лишенной эффективных механизмов защиты от коммерческих структур.