Как покупать квартиру с использованием
Эскроу-счета – это банковские счета, на которых будут храниться деньги покупателей до момента готовности квартиры. Застройщик будет вести строительство за счет собственных средств или кредитных. Если дом не будет достроен – деньги с эскроу-счета будут возвращены дольщику или дом достроит другой застройщик.
Кто участвует в сделке
с использованием
эскроу-счета:
Кто участвует в сделке
с использованием эскроу-счета:
-
Покупатель
(депонент), открывший счет для исполнения договора -
Продавец
(бенефициар) -
Банк
(эскроу-агент), контролирующий этапы сделки и выдачу средств со специального счета
Принцип сделки
с эскроу-счетом:
Принцип сделки с эскроу-счетом:
-
В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета -
Открывается специальный счет, на котором размещается сумма, необходимая для оплаты по договору между покупателем (частное лицо) и продавцом (застройщиком) -
Покупатель вносит на этот счет деньги за квартиру. Если это заемные средства – ипотечный кредит – то покупатель вносит на счет первоначальный взнос, а банк - оставшуюся сумму. Пока дом не будет достроен и не сдан в пользование, застройщик не имеет доступ к этим средствам -
Продавец передает в банк документы, подтверждающие, что все условия по договору с покупателем выполнены. -
Банк проверяет документы. И если все в порядке, продавец получает доступ к средствам эскроу-счета
Что нужно знать
при открытии
эскроу-счета:
Что нужно знать при открытии
эскроу-счета:
-
Выбирает банк застройщик. Но покупателю следует быть внимательным и проверить, что выбранный банк имеет право на открытие эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве. Список таких банков есть на сайте ЦБ. -
Покупатель недвижимости застрахован на случай банкротства банка, где был открыт эскроу-счет. АСВ гарантирует выплату суммы до 10 миллионов рублей. -
Максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счет, составляет 5 лет. По истечении срока деньги возвращаются к покупателю.
Теперь средства точно не пропадут вместе с обанкротившимся застройщиком. Это должно свести на нет появление обманутых дольщиков.
-
Дмитрий ЛогиновРуководитель юридического департамента АН «Бон Тон»строительства серьезно меняет взаимоотношения между банками и застройщиками, а сам механизм приобретения квартир почти не поменяется, считает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».Новый механизм финансированияЧеловек, приобретающий квартиру на стадии строительства, как и раньше, будет заключать договор участия в долевом строительстве. Только в отличие от действующих сейчас правил, дольщик будет перечислять оплату не застройщику, а на эскроу-счет в банке. Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка тоже перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете. -
Дмитрий ЦветовДиректор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»«Схема практически полностью
так что любой девелопер, получивший проектное финансирование и открывший эскроу-счета в банке, автоматически считается надежным», - поясняет директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.исключает риск «недостроя»,
Однако себестоимость строительства квадратного метра жилья можетЭто связано с тем, что применение эскроу-счетов увеличивает кредитную нагрузку застройщиков, так как они не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую и вынуждены брать средства на строительство в банке. К этому покупателю стоит быть готовым.вырасти примерно на 10 процентов.
Сделки по-новому
Есть в сделках с эскроу-счетами несколько нюансов
-
Следует учитывать, что АСВ страхует деньги дольщиков на сумму 10 миллионов рублей. В то же время сумма минимальной покупки на рынке элитной недвижимости составляет около 30 миллионов рублей. Такие покупатели не получат 100-процентной гарантии возврата средств. -
Покупателям квартир, которые собираются воспользоваться материнским капиталом, сертификатами на улучшение жилищных условий, военной или детский льготной ипотекой следует учесть, что пока на эскроу-счетах это сделать невозможно, отмечает Александр Якубовский, депутат Государственной Думы, руководитель рабочей группы Президиума Генерального совета партии "Единая Россия". -
Решить эту проблему планируется в течение одного-двух месяцев. Пока же получателям сертификатов и маткапитала следует выбирать застройщика, который работает по старым правилам без использования эскроу-счетов.
