Выгоднее сдать
Продавать растущие в цене квартиры, в том числе не в самых престижных старых домах, хозяева не спешат. Что неудивительно: с начала осени число желающих снять квартиру в Москве традиционно возрастает.
Наиболее оборотистые стараются, пока недвижимость в цене, убить двух зайцев: сдать квартиру по хорошей цене, взять кредит, а полученные деньги внести за жилье в новостройке. По статистике таких коммерсантов немало: в последнее время доля сделок по первичному рынку жилья в Москве выросла с 29 до 45 процентов. А стоит новое жилье теперь заметно дороже, цена квадратного метра в современном жилом комплексе стартует от 1200 долларов, что на 30 процентов больше, чем в прошлом году.
Скупают на корню
Ажиотаж вокруг квадратных метров и рост цен, по оценкам экспертов, вызваны отнюдь не сезонными спекуляциями и подогреванием цен агентствами недвижимости. Что касается дорогого элитного жилья по цене от 1800 долларов за квадратный метр, то зачастую прибавка в стоимости вызвана тем, что в прейскуранте доллары заменили на евро. Есть и другой прием в игре на повышение: сократив сроки сдачи дома на год или два, требуют за срочность доплатить лишние 20-30 процентов. Кроме того, риэлторские компании в последнее время скупают дома на этапе закладки фундамента и накручивают сверх первоначальной цены до 20 процентов.
- Рост цен на жилье обусловлен тем, что за последние два-три года существенно изменился качественный состав столичных новостроек, - рассказывает руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Андрей Куприянов. - В Москве преобладает сейчас более дорогое, но зато весьма надежное монолитное домостроение. Освоение относительно дешевых районов массовой застройки, таких как Митино, Жулебино, подходит к концу. Все это давит на цены. До конца года новое жилье среднего класса может подорожать еще на восемь-десять процентов.
Впрочем, рост спроса на жилье объясняется и другими причинами.
- На фоне общего нестабильного экономического положения многие в России пытаются вложить деньги в то, что быстро не обесценивается, - считает независимый эксперт-риэлтор Андрей Бахрушин.
Вкладывать деньги в современную столичную недвижимость сейчас гораздо выгоднее, чем, допустим, в ценные бумаги или драгоценности. А кроме того, увеличению спроса на новое жилье способствуют "уступки" ряда жилищных фирм. При продаже большинства строящихся объектов одни застройщики предлагают квартиры в рассрочку. Другие просят заплатить в первые полгода только 10 - 40 процентов стоимости выбранной квартиры, а остальное отчислять в течение пяти - семи лет. Покупателей квартир в новостройках постепенно прибавилось после того, как в банках стали более охотно выдавать кредиты под недвижимость, варьируя процентные ставки.
Сейчас популярна покупка квартир на этапе строительства. Юридически такая сделка оформляется договором инвестирования. На этом этапе выбор у покупателя намного шире, чем в готовом доме. А поскольку застройщику выгоднее продавать как можно больше жилья еще на стадии нулевого цикла, он начинает с меньших цен, постепенно поднимая их по мере готовности дома. На ранних сроках строительства квадратный метр обходится дешевле, чем в готовом панельном доме, на 5-10 процентов и на 20-40 процентов для более трудоемкого нетипового проекта.
Поехали за Можай
Многие аналитики рынка недвижимости связывают рост цен на столичное жилье еще с одной причиной. По словам специалистов, Москва к концу этого года будет практически полностью застроена, так что отвоевывать у властей новые участки под жилищное строительство будет все сложнее. В итоге - увеличение конечной стоимости готовых квартир. Причем практически в любом районе. Самым дорогим жильем становятся не усиленно рекламируемые крупные жилые комплексы с полной инфраструктурой, а так называемые точечные новостройки по индивидуальным проектам, втиснутые в исторический центр города.
Еще одним последствием уменьшения свободных мест для массовой застройки в столице стало медленное, но верное дорожание загородных таун-хаусов. Даже тех, которые еще в прошлом году с трудом находили покупателя. Цена за "квадрат" в одноэтажном блоке с экологически чистым приложением в виде небольшой лужайки уже карабкается к отметке 1000 долларов.
О том, что центр притяжения строительных инвестиций постепенно сместился в сторону области, свидетельствуют и новоиспеченные предложения по продаже строящихся домов городского типа в ближайшем Подмосковье. Пока средняя стоимость квадратного метра в 14-этажном кирпично-монолитном доме в районе Сходни, Жуковского или Видного стартует от 450 долларов. Но по прогнозам, к концу следующего года, когда в Москве иссякнут предложения квартир эконом-класса, эти объекты моментально взлетят в цене как минимум вдвое.
Кстати
Часто риэлторы в разговоре с клиентом называют элитным практически каждый новый жилищный комплекс, тем самым завышая цену на квартиру. Между тем в 1998 году в России была утверждена официальная классификация типов жилья и установлены характеристики соответствующих классов: А - люкс, B - бизнес-класс, С - эконом-класс.
Для класса "A" существует отбор жильцов по степени солидности. Чтобы купить квартиру в таком комплексе, нужно иметь не только большие деньги, но и безупречную репутацию. Квартир в таком доме не должно быть больше 25. В наличии должно быть внешнее ограждение, центральное кондиционирование, система климат-контроля, развитая инфраструктура, цифровые линии связи.
В Москве высший класс жилья делится на три подвида: класс А1 - высший элитный класс; класс А2 - средний элитный класс; класс А3 - низший элитный класс.
В домах повышенной комфортности класса "B" - до 80 квартир. Отбор жильцов не ведется. Внешние стены дома могут быть монолитными. Отсутствует кондиционирование, но на фасаде определяют места для индивидуальных воздухозаборников. В число обязательных характеристик входят: наличие стеклопакетов, бесшумные лифты, круглосуточная охрана, видеодомофоны.
Класс C - это эконом-класс в сегменте элитного жилья. Тут обязательно наличие охраны, парковки или подземного гаража. В остальном это просто добротный кирпичный или монолитный дом.