Поделиться
Независимые эксперты объясняют это тем, что многие покупатели дорогих квартир используют их вовсе не для того, чтобы там жить, а как выгодные объекты инвестиций. Многие из них имеют уже по нескольку дорогих квартир. Каков процент таких инвесторов? Эксперты на этот вопрос не отвечают. Однако если вечером пройтись вдоль шикарных жилых комплексов, которые, по данным риэлторских агентств, уже давно заселены, то можно увидеть свет лишь в немногих окнах. Стало быть, инвесторов много. Особенно это касается жилья повышенной комфортности, расположенного в престижных районах.
От того, насколько велик процент инвесторов среди покупателей жилья, зависит стабильность рынка.
Человек, который купил квартиру, чтобы в ней жить, не кинется продавать свое жилье, если цена на него вдруг станет падать. Инвестор же постарается как можно быстрее от него избавиться, как только почувствует, что ситуация на рынке меняется не в его пользу.
Большинство экспертов-сотрудников риэлторских фирм- ежедневно убеждают читателей газет, слушателей радиостанций и телезрителей в том, что рынок жилья стабилен как никогда и цены будут только расти.
Их прогноз на ближайшее время однозначен - в ближайшие 5 лет снижение стоимости жилья не будет, поскольку спрос на рынке все еще велик, а с развитием системы ипотечного жилищного кредитования он будет увеличиваться. Правда, по мнению Анатолия Петракова, цены все же могут в ближайшие годы стабилизироваться, если рост объемов ввода жилья будет составлять около 10 процентов ежегодно. В целом же, как считает зампредседателя Госстроя, ситуация с ценообразованием на рынке жилья будет зависеть от состояния экономики.
На сегодняшний же день средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади в январе-сентябре 2003 года, по данным Госкомстата, составила 8007 рублей, увеличившись по сравнению с 6175 рублями в тот же период 2002 года. Причем Госкомстат отметил, что наиболее высокая средняя стоимость строительства жилых домов сложилась в Москве (16 487 рублей за квадратный метр), Санкт-Петербурге (10 692 рубля), Тюменской (11 716 рублей), Амурской (9379 рублей), Магаданской (9109 рублей), Мурманской (8641 рубль) областях, Хабаровском крае (9817 рублей), Кабардино-Балкарской Республике (9186 рублей), Ямало-Ненецком (20 827 рублей), Эвенкийском (10 143 рубля) автономных округах, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (16 349 рублей).
Весь прошедший год спрос на квартиры, особенно в столице, был ажиотажным. Нарасхват покупались любые квартиры - от малогабаритных "хрущевок" до самых элитных новостроек в престижных районах. Цены поражали воображение. Даже эксперты, привыкшие ко всему, никак не могли предвидеть, что средняя цена недвижимости в Москве станет самой высокой за всю историю существования рынка жилья в России и достигнет 1400 долларов за квадратный метр. По оценке риэлторов, рост цен за квадратный метр за 2003 год составил 45 процентов в долларах и 38 процентов в рублях на вторичном рынке и 40 процентов в долларах и 33 процента в рублях на новостройки и элитное жилье. Особенно преуспели цены на квартиры в элитных домах, они уже ставят мировые рекорды, обогнав нью-йоркские, и достигают порой 10 тысяч долларов за квадратный метр.
По мнению риэлторов, на нынешнее положение дел на рынке недвижимости существенно повлияли два фактора: это падение курса доллара и отсутствие возможностей для застройки в рамках Московской кольцевой автодороги. Россияне не уверены в долгосрочной твердости отечественной валюты и решают вопрос сбережений самостоятельно.
Однако вопрос о том, как будут вести себя дальнейшие цены на жилье, вызывает довольно серьезные разногласия. Некоторые независимые эксперты уверены, что полуторный рост цен на квартиры в 2003 году не имеет под собой никаких экономических обоснований. Есть и такие, которые считают, что на рынке недвижимости надвигается кризис, который приведет к серьезному падению цен, и он уже не за горами. По их мнению, уже сейчас на московском рынке недвижимости появились первые признаки такого кризиса. Так, в настоящий момент в некоторых комплексах отмечено прекращение роста цен на жилье.
Правда, эксперты полагают, что ситуация будет развиваться достаточно медленно, сначала цены "замрут", инвесторы-владельцы почувствуют неладное и станут "сбрасывать" свои квартиры, что может привести к падению цен на 20-25 процентов от теперешнего уровня. Кроме того, падение цен будет прежде всего в мелких фирмах, что в свою очередь может спровоцировать обвал цен.
В то же время эксперты строительных компаний полагают, что причиной снижения цен на столичном рынке недвижимости станет падение доходности инвестиций в этот сектор экономики. В частности, по данным компаний, в первые три месяца 2004 года доходность инвестиций в жилье бизнес- и экономкласса станет сопоставимой с банковской ставкой, и такие инвестиции перестанут быть привлекательными. На сегодняшний день, считает ряд риэлторских компаний, доходность вложений в московскую недвижимость в зависимости от статуса объекта находится на уровне 15-70 процентов годовых в валюте.
Ускорить падение цен на жилье может и рост доллара, а стало быть, большая привлекательность валютных вложений.
Между тем могут упасть и цены на нефть, а, по оценкам различных экспертов, нефтяные деньги обеспечивают почти 30 процентов платежеспособного спроса на рынке недвижимости.
Вместе с тем аналитики строительных компаний отмечают, что сроки реализации жилья на столичном рынке недвижимости увеличились, что в свою очередь является признаком некого затоваривания рынка. Некоторые инвесторы, купившие квартиры ранее, уже теперь намереваются их продать, правда, по дорогой цене.
Что касается аналитиков из риэлторских фирм, то их прогнозы по-прежнему полны оптимизма. Они уверенно прогнозируют рост цен в 2004 году на 20-25 процентов. Они считают, что население просто не успевает за темпами роста цен на рынке недвижимости, и большие надежды возлагают на ипотеку.