Вчера вице-премьер Владимир Яковлев, похоже, окончательно убедил банкиров в выгодности жилищных программ, которые развивают регионы. На конференции Ассоциации российских банков (АРБ) он сообщил, что средства на развитие социальной ипотеки могут быть изысканы за счет профицита бюджета и сверхдоходов нефтяных компаний. При этом он сообщил, что до конца весенней сессии в Госдуму будет внесен пакет основных документов, которые позволят банкирам без особого риска вкладывать деньги в жилищное строительство.
Иностранцы помогут кредитами
По мнению Владимира Яковлева, факторами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются не только неcовершенство законодательной базы и недоступность кредитов для большинства населения, но и, в частности, пассивность властей многих регионов в разработке собственных ипотечных схем, а также недоверие россиян к кредитным организациям, а банков - к физическим лицам как заемщикам. В то же время, как сообщил вице-премьер, сейчас половина вводимого жилья строится на деньги населения, которое при этом идет на колоссальные риски, так как нередко имеет дело с обыкновенными финансовыми пирамидами. Как считает Владимир Яковлев, мощным ресурсом для ипотеки является жилье, которое уже находится в собственности у населения: при том что 69 процентов жилого фонда в России приватизировано, каждая пятая российская семья готова продать свою нынешнюю квартиру, чтобы купить новую.
Сейчас обсуждаются разные варианты источников инвестиций для развития ипотечного кредитования. Одним из них, о чем уже давно говорится, могут стать средства Пенсионного фонда. Другой источник - сверхдоходы добывающих компаний, которые взамен могут рассчитывать на определенные налоговые послабления. Наконец, часть средств, по мнению Владимира Яковлева, может быть получена за счет профицита бюджета.
Инвесторов предполагается привлечь и для решения одной из самых больных проблем жилищного строительства, непосредственно влияющих на стоимость строящегося жилья - инженерной подготовки строительных участков. Как сообщил Владимир Яковлев, при создании необходимых условий со стороны государства это может стать выгодным быстроокупаемым бизнесом, в котором будут задействованы как государственные, так и частные ресурсы.
Иностранцы не собираются в общем-то строить и продавать квартиры, хотя это сейчас один из наиболее выгодных бизнесов в России, они хотят закрепиться на финансовом рынке (выдача кредитов) и страховом. Эксперты считают, что через пару-тройку лет цены на рынке недвижимости стабилизируются, потому больших "сливок" с продажи квартир не снимешь. Другое дело - кредиты. Для западных банков продавать деньги со ставкой 10-12 процентов годовых сверхдоходно, поскольку у себя дома ставки потребительских кредитов в два-три раза ниже. В свою очередь Госстрой надеется, что под их влиянием и в России снизится цена кредита: с нынешних 15-20 до 10 процентов и уже в ближайшие пять лет половина желающих купить квартиру смогут сделать это.
Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что без ипотечного кредитования лишь 1-1,2 процента населения обладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; еще 0,3-0,5 процента населения обеспечиваются жильем за счет бюджетных средств. Развитие массового ипотечного кредитования увеличивает в 5-6 раз количество желающих купить новое жилье для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз - для улучшения жилищных условий.
Кто с процентом к нам придет
Эксперты подсчитали, что не менее 5,1 процента населения или около 7 миллионов граждан уже сегодня в состоянии приобрести жилье с помощью ипотечных кредитов. Однако лишь один процент из этих людей смогли стать клиентами банков. Берут кредиты не только предприниматели средней руки, как это было еще два года назад. С прошлого года стали прибегать к услугам банкиров работающие граждане в возрасте 25-40 лет с семейным доходом примерно 15 тысяч рублей в месяц. Однако, не секрет, что такие граждане в число клиентов банков попадают только в том случае, если участвуют в различных жилищных программах регионов (к примеру, "Жилье для молодых") или же попадают под "крышу" государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
С появлением Агентства на рынке банковских услуг (фактически с сентября 2002 года) сектор жилищных кредитов рынка разбился как бы на два уровня: розничный и оптовый. Банк в этой схеме работает как обычный кредитор - розничный продавец денег населению. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал АИЖК.
Агентство не выдает кредиты. "Мы скорее работаем как железнодорожные службы, которые прокладывают новые пути, а, проложив - обслуживают дорогу, но сами билеты (кредиты) пассажирам не продают. У банков сегодня появилась устоявшаяся клиентура, филиальные сети в регионах. Они вполне способны выдавать ипотечные кредиты. Мы эти кредиты перекупаем (рефинансируем), и требуем от банка, чтобы он, выдав ипотечный кредит, оформил закладную по нашим стандартам. И наша задача - непрерывно у банков эти закладные выкупать", - объяснил принцип действия Агентства начальник управления информационной политики АИЖК Андрей Вишневский.
Кстати, таких выкупленных кредитов у АИЖК ныне 2250 на сумму 760 миллионов рублей. К федеральной системе ипотечного жилищного кредитования подключилось 54 региона, при этом 36 регионов уже начали выдачу кредитов по стандартам Агентства. У этих стандартов низкая ставка - 15 процентов годовых в рублях, большой срок кредитования - до 20 лет. При этом с заемщика не взимаются штрафы за досрочное погашение, которое возможно через 6 месяцев после того, как был взят ипотечный кредит.
Однако банкиры не очень то торопятся "дружить" с Агентством. Лишь 50 из 146 денежных "мешков", которые торгуют жилищными кредитами, работают по стандартам АИЖК. Зампред комитета по ипотечному кредитованию АРБ Наталья Пастухова считает, что дело не в том, что банки не хотят участвовать в выдаче кредитов по низким процентным ставкам - по стандартам АИЖК. "Деятельность банков жестко регламентируется ЦБ. Они могут выдавать кредиты с учетом установленных экономических нормативов, обеспечивая определенную финансовую устойчивость и прибыльность. В отличие от региональных ипотечных агентств, которые существуют на бюджетные деньги, банки не могут дотировать эту деятельность за счет других финансовых услуг и операций. При этом для банка не столь важно номинальное значение процентной ставки, сколько величина процентной маржи, которая складывается как разница между привлекаемыми ресурсами и ценой кредита. За счет этой доходности банк должен окупить все свои операционные издержки и расходы на покрытие рисков, что необходимо для того, чтобы универсальные банки были надежными коммерческими организациями". И доходность эта должна составлять как минимум три процента. Продажа кредитов региональным дилерам АИЖК не всегда приносит требуемую доходность.
Ипотека по-русски
Другая проблема - отсутствие больших собственных средств, которые могут быть выданы на длительный срок. Другими словами, у региональных банков нет "длинных" денег. Именно поэтому сегодня они развивают потребительские кредиты.
Впрочем, практика показывает, что требования ЦБ все-таки преодолимы. Но только там, по образному выражению губернатора Ярославской области, где банки "беременны" деньгами. Во всяком случае, основной объем предоставляемых кредитов сосредоточен и растет сегодня в московском регионе. В остальных регионах ипотека "идет" тяжело. Не случайно, правление Ассоциации малых и средних городов решила "подпереть" эти местные жилищные программы за счет вырученных средств от продажи земли.
Третья проблема, которую не могут до сих пор преодолеть участники ипотечного рынка - это риски. Например, возникает опасность, что построенное жилье не купят, так уже происходит в Смоленске, где покупательская способность населения невелика. Есть и собственно и строительные риски, которые ведут к удорожанию жилья. Исчезнуть они могут, как считают в Госстрое, при наличии больших участков под жилую застройку, которые могут выступить залоговым обеспечением. Вот эти-то земли, похоже, и будут заложены иностранным коммерческим банкам при кредитовании строительства жилья.
Понятно, что кредиты не способны сами по себе решить жилищную проблему. И в первую очередь потому, что предложений на рынке жилья мало: 90 процентов выданных кредитов идут на сделки на рынке вторичного жилья. Кстати, по логике Госстроя (ведомство поставило задачу строить ежегодно 70-75 млн. квадратных метров), необходимо ежегодно строить не менее "полквадрата" на душу населения, чтобы спрос соответствовал предложению. А проще говоря, жилье стало доступным. Такое невозможно без механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Для этого нужны соответствующие законы. Госстрой подсчитал, что нужно изменить и разработать новые нормативные акты в количестве 35 штук. Эти документы предполагается внести на рассмотрение Правительственной комиссии по жилищной политике в апреле. При этом, какие будут эти документы, станет ясно, похоже, уже на международном форуме в начале февраля.