Поделиться
12 декабря 2003 года правительство Санкт-Петербурга приняло постановление № 66
“О мерах по совершенствованию оценки объектов недвижимости, предоставляемых для целей строительства”. Согласно этому документу “минимальный размер отчислений на развитие городской инфраструктуры опре-деляется из расчета суммы, эквивалентной 80 долларам США по курсу Центрального банка Российской Федерации на день перечисления, за один квадратный метр жилой площади и площади встроенных помещений во вновь создаваемом объекте недвижимости”.
В дальнейшем правительство Петербурга может изменять величину ставок, но делать это может не чаще одного раза в квартал.
Прежняя норма отчисления на инфраструктуру – от 27 долларов — при сегодняшних ценах на недвижимость выглядела анахронизмом. Простой пример – многоквартирный дом в Красногвардейском районе, Полюстрово, пересечение улиц Маршала Тухачевского и Стасовой, общая площадь 42 425 квадратных метров. Разница в величине отчислений по старой (28 долларов за данный объект) и новой ставке – 2,2 миллиона долларов. И это только по одному дому. При этом отказов от объектов не зафиксировано.
Если в минувшем году в городе вводится в строй 1,6 миллиона квадратных метров коммерческого жилья, в 2004 году планируется выйти на рубеж 2 миллиона квадратных метров, а губернатор заявила, что уже в среднесрочной перспективе необходимо выйти на уровень 3 миллиона квадратных метров в год, то цену вопроса для Петербурга легко прикинуть – около 75 сегодня, а скоро и все 150 миллионов долларов в год.
Владимир Бланк, председатель городского комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле, так прокомментировал новые правительственные нормативы: “Теперь величина перечислений будет приближена к рыночной оценке. При существующих ценах на квадратный метр жилья в новом доме для среднего класса 52 доллара – это 4 процента. В последнее время на столько росла цена и без всяких изменений нормативов”.
Городские власти утверждают, что Петербург нуждается в значительном притоке средств на прокладку и ремонт тепловых и электрических сетей, водопровода, канализации.
Валентина Матвиенко отмечала, выступая на заседании Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, что региональное правительство будет работать с инвесторами по следующей схеме: “Город готовит участок для застройки, создает инфраструктуру и затем продает подготовленную территорию инвесторам”. Затем в Смольном состоялось совещание по перспективам городского строительства. Там были названы три перспективные площадки: Юго-Запад, Шувалово (за нынешней городской чертой), север Приморского района. Именно с этими территориями и связаны амбициозные планы удвоить городское строительство, в условиях, когда возможности уплотнительной застройки сложившихся кварталов практически исчерпаны.
Строительное лобби в Петербурге достаточно сильно. Если отойти от эмоций, таких как заявления, что “новые ставки – удар по инвесторам”, основные аргументы сводятся к следующему. За последние годы администрация Санкт-Петербурга получила от застройщиков около 1 млрд. долларов на развитие инфраструктуры. При этом как тратились эти деньги, в чем именно заключалось это развитие – большой вопрос. Пока не отлажен прозрачный механизм контроля за собранными деньгами, механическое увеличение ставок не даст результата. Еще один озвученный довод: ряд инвесторов уже сделал предварительные вложения, а теперь им предлагают доплатить. Раздаются так же голоса, что для относительно малорентабельных проектов на окраине лишние пятьдесят долларов могут стать критическими.
Последний аргумент опроверг вице-губернатор по строительству Александр Вахмистров. По его оценке себестоимость строительства без земельных отчислений – около 500 долларов за метр, что оставляет строителям достаточную рентабельность вложений.
В прессе звучали достаточно прозрачные намеки на систему “откатов”. Мол, реально компании и платили не 27–40 долларов, а гораздо больше. Просто остальная часть вносилась неофициально.
Владимир Бланк косвенно отвечает представителям строительных компаний: “Именно назначение реальных ставок – лучшее средство от коррупции. Когда плата стороннему инвестору и застройщику “со стороны“ назначается плата, различающаяся в два раза, – это наводит на вполне определенные мысли. Для инвесторов, которые успели оформить участки и произвести их оплату, никакого подорожания задним числом не будет . Что до рентабельности проектов – она в строительном бизнесе достаточно высокая”.
Попутно с рынка должны вытесняться фирмы-посредники. Эти конторы, имея связи, оформляли участки под застройку, а затем с выгодой перепродавали их, присваивая себе разницу между “нормативной” и рыночной ценой.
Кроме этих выгод, в городском комитете по экономическому развитию, промышленной политике и торговле отмечают, что новые правила игры в строительном поле помогут продвинуть реализацию программы по выводу старых, “грязных” с экологической точки зрения производств за городскую черту Петербурга. Возросшая “капитализация” земли даст предприятиям из исторического центра дополнительные возможности для переезда. Оставляя площади в престижном месте, застроенные ветхими цехами с устаревшим оборудованием, они смогут не просто переехать, а осуществить попутно перевооружение.
Большинство экспертов считают, что жилье будет и дальше дорожать, но какими темпами будет идти этот процесс – единого мнения нет. Строители в своей маркетинговой политике не упустят случая переложить свои расходы на клиентов. Но очевидно – стоимость квадратного метра лишь в малой степени зависит от пресловутой величины отчислений.
Баланс спроса и предложения намного важнее. Можно привести аналогию с недавней отменой пятипроцентного налога с продаж в розничной торговле. Там, где рынки отличаются высокой степенью конкурентности, – только там торговцы и снизили цены. Растут зарплаты строителей, производственные издержки бизнеса, растут и доходы потребителей, отсюда и ценовая динамика.
“Во втором квартале в правительстве проанализируют, как повлиял новый размер отчислений на строительный бизнес. Но думаю, что жизнь подтвердит, что наше решение было правильно просчитано”, – говорит Владимир Бланк.