Поделиться
Наиболее стандартные объяснения происходящего - дорогая нефть, быстрый рост доходов населения и числа жителей Москвы, которых, по неофициальным оценкам, уже около 13-15 миллионов человек.
Если принять эти объяснения на веру, то нынешний рост может продолжаться еще долго.
Действительно, относительно высокие цены на сырье могут продержаться, шансы на продолжение экономического роста и роста реальных доходов - высоки, а значит, сегодняшние факторы роста цен не исчезнут и завтра.
В то же время многие эксперты полагают, что рост либо остановится, либо ему на смену придет спад на рынке.
Действительно, по некоторым данным, рентабельность строительного бизнеса зашкаливает за 200, а то и за 400 процентов. Эти цифры возникают, если принять на веру себестоимость строительства в 300-500 долларов за квадратный метр. Однако, московский строительный бизнес - крайне закрытый даже по российским меркам.
Если бы рентабельность действительно была такой, в любой действительно рыночной экономике появился бы поток инвестиций, предложение жилья резко возросло, рентабельность упала бы до средних значений, а цены - снизились. Этого, однако, не происходит. В год в Москве строится около 5 миллионов квадратных метров жилья, но это и близко не покрывает рост спроса.
Некоторые независимые эксперты указывает на то, что рост предложения искусственно ограничивается - винить в чем, по их мнению, приходится московские власти с их стремлением максимально контролировать ситуацию.
При этом в Москве растет доля незаселенных новостроек. По некоторым данным, доля "инвестиционных квартир" в коммерческом строительстве достигла 40 процентов.
Сценарий кризиса может быть таким. В какой-то момент дешевые деньги заканчиваются (ЦБ вынужден поднять процентные ставки, изменяется внешнеэкономическая конъюнктура, происходят какие-то другие неприятности типа кризиса на рынке ценных бумаг), для того чтобы расплатиться по обязательствам, заемщики вынуждены массово реализовывать недвижимость, цены падают, кредиты не возвращаются, у банков возникают проблемы, государство пытается их спасти, и т.д.
Остается только понять, что может "включить" кризис. Выбор не так уж и мал: падение цен на нефть, кризис на финансовом рынке, обусловленный либо макроэкономическими причинами (скажем, падение прибыли предприятий, снижение их конкурентоспособности), либо лопнувшим спекулятивным пузырем.
Масштабный рост цен на жилье говорит о том, что спрос на него растет гораздо быстрее доходов населения. Причина, судя по всему, в том, как москвичи (равно как и россияне в других крупных городах) тратят свои растущие доходы. Их базовые потребности меняются относительно медленно, а обязательные платежи все еще невелики, особенно, если сравнивать их долю в доходах европейского среднего класса. В результате даже незначительный рост общего дохода ведет к резкому увеличению "свободных" денег. Это один из факторов роста спроса.
Часто говорится о том, что спрос на жилье увеличивается за счет ипотеки. Однако общий объем выданных в России ипотечных кредитов составляет порядка 10 миллиардов рублей (около 300 миллионов долларов), это мизер даже по сравнению с рынком жилья одной Москвы, объем которого в десятки раз больше.
И банки, и частные лица активно вкладывают в строительство. Вот только четкие статистические данные - недоступны, а значит, крайне трудно анализировать, каковы же реальные опасности потенциально возможного кризиса.
Отсутствие достоверной информации делает ситуацию сложной.