Госдума приняла в первом чтении федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты РФ в связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации". Закон приводит в соответствие с Земельным кодексом РФ более 50 правовых актов. Согласно статье 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать настоящему кодексу. Однако на сегодняшний день положения ряда федеральных законов противоречат Земельному кодексу РФ в части вопросов предоставления земельных участков, титульных прав на землю, норм предоставления земельных участков, компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Новый закон вносит ряд изменений в часть первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации. Уточняются определения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и целевого назначения земельного участка. Кроме того, из ряда статей Гражданского кодекса РФ, в том числе 273 и 552, 652, 653, исключается понятие "часть земельного участка", поскольку объектом прав является земельный участок, а не его часть.
Предлагается признать ряд статей Гражданского кодекса РФ утратившими силу. В частности, статья 268 Гражданского кодекса РФ признается утратившей силу, поскольку она предусматривает иные основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования и иной круг субъектов данного права, чем статья 20 Земельного кодекса РФ. Статьи 267 и 270 Гражданского кодекса РФ признаются утратившими силу, поскольку они допускают возможность распоряжения земельными участками, принадлежащими лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения соответственно. Вместе с тем статья 20 и 21 Земельного кодекса РФ устанавливает запрет на подобное распоряжение. Статью 553 Гражданского кодекса РФ, регулирующую особенности перехода прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость, предложено признать утратившей силу на том основании, что исчерпывающее регулирование данных вопросов содержится в статье 35 Земельного кодекса РФ.
По мнению экспертов Комитета по собственности, изменение отдельных статей Гражданского кодекса РФ ведет к установлению правового приоритета земельного законодательства, что противоречит основам гражданского законодательства, закрепляющим при регулировании имущественных отношений главенство норм гражданского права перед положениями, содержащимися в иных федеральных законах, включая Земельный кодекс РФ.
Помимо принятого в первом чтении данного законопроекта, Дума готовит целый ряд законопроектов, принятие которых предусмотрено Земельным кодексом РФ.
Имеются в виду законы о планировании, резервировании и территориальном зонировании земель, которые должны будут помимо сугубо нормативного регулирования гражданско-правового оборота земельных участков обеспечить вовлечение в рыночные отношения земель, находящихся в публичной собственности, как посредством приватизации, так и использования последних в соответствии с установленным целевым назначением. Также они определят конкретные полномочия соответствующих органов государственной власти.
Должен быть определен перечень приграничных территорий, на которых не допускается предоставление земельных участков в собственность иностранцам и лицам без гражданства.
Готовятся документы, которые помогут устранить противоречие, заключающееся в расчленении единого объекта недвижимости, когда земельный участок продолжает оставаться в государственной или муниципальной собственности, а находящиеся в частной собственности стоящие на этом земельном участке и неразрывно с ним связанные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) вовлечены в рыночный оборот. Отсутствие прав на земельные участки у собственников зданий, строений и сооружений, по мнению экспертов, на сегодняшний день является серьезной проблемой, без решения которой нельзя говорить о привлечении крупных заемных инвестиций, эффективном развитии рынка недвижимости, рынка прав, рынка производства, а также о работе механизмов секьюритизации этих активов, то есть документального оформления прав собственности.
Еще одно направление усовершенствования Земельного кодекса РФ - это доработка земельного законодательства в части обеспечения перехода земельных участков в объекты недвижимости. Ведь зарегистрировать права на земельный участок можно только после получения им статуса объекта недвижимости. Гражданские права на земельный участок возникают, изменяются и прекращаются только в случае, если земельный участок является объектом гражданских прав. Поэтому в качестве последнего земельный участок должен быть пространственно определен, выделен и ограничен. По мнению экспертов Комитета Госдумы по собственности, он должен иметь соответствующий правовой режим использования и охраны, учтен в государственном кадастре объектов недвижимого имущества. Без проведения этих процедур не произойдет капитализация земельного фонда.
Также для полноценной реализации норм Земельного кодекса РФ, регулирующих отношения по управлению, владению, пользованию и распоряжению государственными и муниципальными землями, необходимо завершить разграничение государственной собственности на землю в Российской Федерации на федеральные земли, земли субъектов Российской Федерации и земли муниципальных образований. В настоящее время распоряжение "неразграниченными" государственными землями в большинстве случаев осуществляется органами местного самоуправления, причем нередко с нарушением законодательства. В связи с этим предлагается до завершения этапа разграничения земель либо установить законодательный порядок распоряжения государственными землями, либо передать большую часть полномочий по распоряжению исполнительным органам государственной власти.
Как считают эксперты Комитета Госдумы по собственности, при осуществлении разграничения государственной собственности на землю в Российской Федерации в первую очередь необходимо завершить формирование системы государственного регулирования и оборота объектов недвижимости, определить критерии и выделить необходимые для выполнения государством своих публичных функций земельные участки, оформить на них права и создать систему эффективного управления и распоряжения ими. Остальные земли - не используемые или неэффективно используемые - необходимо вовлечь в рыночный оборот, осуществив их приватизацию.
Будет усовершенствовано нормативное обеспечение аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сейчас согласно статье 65 Земельного кодекса РФ непосредственно порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за аренду государственных или муниципальных земельных участков устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Поэтому взимание арендной платы в различных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях осуществляется по различным основаниям и в разном порядке, что, по мнению экспертов, недопустимо для единого экономического пространства и эффективного регулирования земельных отношений.