Поделиться
"О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах"
Основная идея законопроекта заключается в установлении особенностей порядка удовлетворения прав требований владельцев ипотечных ценных бумаг при банкротстве кредитной организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием, которые введены Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Законопроект исходит из того, что активы, являющиеся обеспечением по ипотечным облигациям, не должны включаться в конкурсную массу.
Целью законопроекта является повышение инвестиционной привлекательности облигаций с ипотечным покрытием и тем самым, повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок.
"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"
Настоящий проект направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого к закреплению в Законе об ипотечных бумагах предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижения издержек на осуществления их эмиссии, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынка.
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (главу 21 "Налог на добавленную стоимость")
Целью разработки настоящего законопроекта является создание условий для формирования в России рынка доступного жилья. В настоящее время развитие данного рынка сдерживается, в том числе, существующей системой налогообложения на рынках первичного и вторичного жилья, жилищного строительства и земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.
Данным законопроектом предлагается включить в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса РФ, операции по реализации жилья, а также операции по реализации земельных участков. Это позволит все операции по реализации жилья застройщиками и на вторичном рынке жилья не облагать налогом на добавленную стоимость.
Предлагаемое дополнение в статью 146 Налогового кодекса РФ будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования жилищного строительства банки и кредитные учреждения, что приведет к развитию системы кредитования данного сектора экономики, позволит уменьшить сроки строительства жилья, а также значительно сократить риски населения, которые неизбежны при применении схем с использованием комбинаций договоров на начальных этапах строительства. Граждане смогут приобретать уже готовое жилье с помощью ипотечного кредита и продажи уже имеющегося у них жилья.
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (главу 23 "Налог на доходы физических лиц")
Целью разработки настоящего проекта федерального закона является создание условий для формирования в России рынка доступного жилья. В настоящее время развитие данного рынка сдерживается недостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующую функцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, к числу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичного рынка ипотечных кредитов и другие. Оптимизация налогообложения физических лиц позволит создать условия для более эффективного развития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способности населения на рынке жилья.
"О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О плате за землю"
Проект закона имеет целью стимулирование скорейшего ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию, предотвращение спекулятивных сделок с землей без проведения жилищного строительства и возможности "замораживания" объектов незавершенного строительства. Для этого устанавливаются различные ставки земельного налога на периоды а) проектирования и строительства жилья и б) после его завершения. Нормы проекта закона распространяются на случаи предоставления земельных участков для целей жилищного строительства в собственность на первоначальном этапе осуществления жилищных инвестиционно-строительных проектов.
Основным принципом проекта закона является установление повышенных ставок земельного налога, предоставленных в собственность для многоквартирного жилищного строительства, на период проектирования и строительства вплоть до постановки построенного объекта на учет в налоговых органах, осуществляемой по результатам ввода объекта в эксплуатацию и проведения его технического учета. При этом на нормативный период строительства (2 года) устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении нормативного периода строительства ставка повышается и устанавливается равной 4-кратной ставке земельного налога. После завершения строительства устанавливается однократная ставка земельного налога.
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (главу 25 "Налог на прибыль организаций")
Целью данного законопроекта является снижение издержек инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные и муниципальные ценные бумаги.
Основными задачами законопроекта являются:
- повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг как источника рефинансирования ипотечных жилищных кредитов населению и условия развития первичного рынка ипотечного кредитования;
- стимулирование вовлечения населения в систему ипотечного жилищного кредитования за счет улучшения условий кредитования (сокращение процентных платежей по ипотечным кредитам за счет снижения требуемой доходности по ипотечным ценным бумагам);
- привлечение средств инвесторов в среднесрочные и долгосрочные муниципальные ценные бумаги, эмитированные для финансирования коммунальной инфраструктуры.
Для достижения поставленной цели законопроектом предлагается установить на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг ставки налога на прибыль по доходам инвесторов в ипотечные ценные бумаги и в среднесрочные и долгосрочные (на срок 3 и более лет) муниципальные ценные бумаги, эмитированные для финансирования коммунальной инфраструктуры, на уровне 6 процентов.
Снижение ставки налога на прибыль по доходам инвесторов в ипотечные ценные бумаги приведет к снижению издержек таких инвесторов, что позволит снизить требуемую доходность ипотечных ценных бумаг. Это, в свою очередь, приведет к снижению требуемой доходности ипотечных кредитов, являющихся обеспечением ипотечных ценных бумаг, что фактически означает снижение ставки процента по ипотечным кредитам для населения.
"О внесении дополнений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части бюджетного зачисления средств от предоставления земельных участков для целей жилищного строительства"
Предлагаемые законопроектом дополнения в Бюджетный кодекс Российской Федерации обусловлены следующими причинами:
Законодательное регулирование распределения средств от продажи земельных участков по уровням бюджетной системы Российской Федерации построено крайне неудовлетворительно. С начала процесса приватизации и вплоть до 2002 года нормативы распределения средств от продажи земельных участков устанавливались подзаконными актами и довольно непоследовательно менялись.
Нормативы распределения доходов от земельного налога и арендной платы за землю по уровням бюджетной системы Российской Федерации с самого начала, т.е. уже с первой половины 90-х годов, устанавливались ежегодными федеральными законами о федеральном бюджете. При этом доля средств, поступающая от данных земельных платежей в местные бюджеты, была достаточно стабильной по отдельным годам, но недостаточно высокой - 50 процентов.
В настоящее время в Государственной Думе прошел первое чтение проект Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования межбюджетных отношений", в котором, в частности, в свете Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" значительно расширена статья 61 "Налоговые доходы местных бюджетов", которая теперь разбита на статьи, касающиеся налоговых доходов бюджетов поселений, муниципальных районов и городских округов. Законопроектом предусмотрено, что 100 процентов земельного налога зачисляется в бюджеты поселений, а 100 процентов земельного налога, применяемого на межселенных территориях, зачисляется в бюджеты муниципальных районов. Аналогичная норма должна распространяться и на арендную плату за землю.
"О дополнении части второй Налогового кодекса Российской Федерации главой 31.1 "Местный налог на недвижимость"
Основная идея законопроекта - установить местный налог на недвижимость жилого назначения и определить порядок введения этого налога. Налог вводится для юридических и физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости жилого назначения (квартир, жилых домов, земельных участков, на которых они расположены), а также гаражей, находящихся в собственности физических лиц.
Цели законопроекта - установить налог на недвижимость жилого назначения и гаражи, поступающий в местные бюджеты, обеспечив возможность финансирования развития инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Это обеспечит бюджетную основу для возвратности средств, привлекаемых для инженерной подготовки земель, и снизит риски и затраты застройщиков, за счет отказа от административного регулирования условий, связанных с развитием инженерной и коммунальной инфраструктуры и передачей части построенного жилья. Тем самым создается возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы.
"О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья)
Данный законопроект направлен на защиту прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство. Предлагаемые дополнения и изменения снизят риски граждан, вкладывающих средства в строительство многоквартирных домов, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.
Анализ ситуации на рынке многоквартирного жилищного строительства и судебной практики показывает, что нередко происходит нарушение прав граждан, вкладывающих средства в строительство многоквартирных домов с целью последующего приобретения квартир в собственность.
В связи с этим предлагается внести следующие изменения и дополнения в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей":
- предлагается ввести обязательное требование раскрытия информации о застройщике;
- предлагается ввести обязательное требование раскрытия информации о проекте строительства;
- предлагается также с целью учета прав требований на жилые помещения, информации о договорах застройщика либо иных лиц с потребителями, в соответствии с которыми созданные в результате строительства многоквартирного дома жилые помещения должны перейти в собственность потребителей, включая договоры, в соответствии с которыми к потребителям переходят права требования о передаче жилых помещений или договоры, заключенные третьими лицами, действующими на основании поручений застройщика или иных лиц, установить требование к застройщику о ведении книги учета договоров;
- предлагается законодательно подтвердить, что отношения, возникающие из договоров, направленных на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов с целью последующего приобретения ими права собственности на жилое помещение для удовлетворения личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
"О внесении изменений и дополнений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации"
1 февраля 2003 года вступил в силу Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (новая редакция) (далее - ГПК). Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам" взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Это же ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположены данные объекты.
Данная норма статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.
Изменения, предлагаемые настоящим законопроектом, позволят более сбалансированно защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшить возможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей.
"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Предлагаемый законопроект ставит своей целью устранение пробелов, противоречий, неэффективных и устаревших положений, имеющихся в Законе об ипотеке, уточнение отдельных положений закона и введение новых положений, направленных на развитие правового регулирования ипотеки и формирование рынка доступного жилья.
Одновременно предлагается внести соответствующие изменения в ст. 339 Гражданского кодекса (см. законопроект "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации").
В документе предлагается изложить пункт 6 статьи 13 Закона об ипотеке в иной редакции, которая предусматривала бы, что должник, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение об изменении любых условий правоотношений между ними.
Еще одно изменение, предлагаемое в законопроекте, касается ипотеки в силу закона. В случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом для этих целей, возникает ипотека в силу закона на соответствующие жилой дом или квартиру (абзац 1 пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке). Эта мера является достаточно эффективной, поскольку обеспечивает существенное снижение материальных и временных издержек при ипотечном кредитовании.
Законопроект "О кредитных историях"
Реализация законопроекта приобретает особое значение для налаживания прозрачных кредитных отношений и построения современной кредитооснованной экономики. Накопление и использование кредитных историй позволит значительно расширить кредитование экономики в целом и в первую очередь придаст импульс развитию потребительского, ипотечного кредитования, а также кредитованию малого бизнеса. То есть тем видам кредитования, при которых сложно оценить кредитоспособность заемщика по раскрываемым заемщиком данным в момент обращения за кредитом и необходимо обеспечить возможность быстрой (порядка четверти часа) оценки кредитоспособности заемщика. Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита) и в совокупности составляющей кредитные истории юридических и физических лиц. Современный зарубежный опыт показывает, что кредитная история служит не только для фиксации факта о получении и возврате кредита(ов), но должна позволить оценить кредитоспособность заемщика. Таким образом, становится необходимым накопление значительного объема информации, описывающей заемщика и его договора кредита, займа.
"О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации"
Основной целью законопроекта является совершенствование правового регулирования деятельности участников рынка ипотечного жилищного кредитования в целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения.
В законопроекте предполагается предусмотреть положения об изменении и дополнении Закона об организации страхового дела, содержащие нормы, которые находятся в логической взаимосвязи с другими нормами и направлены на создание условий для эффективного использования института ипотечного страхования.
Основные цели создания системы страхования ипотечных кредитных рисков состоят в формировании благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов, увеличении доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья, создании условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья, в повышении доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.
"О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Настоящий законопроект направлен на стимулирование оборота на рынке недвижимости, в том числе на рынке жилья, на защиту прав и законных интересов его участников и минимизацию их финансовых и временных затрат на совершение сделок.
Ряд изменений, предлагаемых в законопроекте, касается вопроса государственной регистрации обременений и ограничений. Важной составляющей законопроекта является положение, закрепляющее приоритет государственного реестра. С внесением изменений и дополнений в Закон о государственной регистрации будут устранены факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости. При этом удаление ряда устаревших норм создаст стимул для увеличения оборота недвижимого имущества. В частности, появятся предпосылки для дальнейшего развития рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, что создаст условия для повышения доступности жилья для населения.
"О внесении дополнений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Целью законопроекта является совершенствование системы гарантий права собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилье. Законопроектом предлагается усиление прав добросовестных приобретателей имущества, в том числе недвижимого. Устанавливается система финансовой ответственности Российской Федерации за утрату права собственности на жилые помещения.
Предлагаемые законопроектом нормы позволят в полной мере задействовать государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью обеспечения реальной защиты прав на рынке недвижимости, и особенно - на рынке жилья.
Законопроект направлен на признание добросовестных граждан и юридических лиц (далее - добросовестные приобретатели) собственниками имущества, которое приобретено ими в силу возмездной сделки у лиц, не имевших права отчуждать данное имущества (далее - неуправомоченные лица или отчуждатель). К последним относятся, прежде всего, лица, не являющиеся собственниками, а также собственники, ограниченные в праве отчуждать имущество (например, при наложении на имущество ареста). В настоящее время добросовестные приобретатели защищаются на основании ст. 302 ГК. Эта защита заключается в том, что собственник не может истребовать из владения добросовестного приобретателя имущество, которое было приобретено им по возмездной сделке и выбыло из владения собственника (или лица, которому это имущество было передано собственником) по его воле.
Таким образом, сложилась ситуация, при которой собственник считается таковым формально, так как владение и пользование имуществом осуществляет добросовестный приобретатель, а право распоряжения имуществом, хотя и остается за собственником, но реально осуществлять это правомочие собственник не может. Он может продавать имущество, передавать его в аренду, совершать другие сделки, однако исполнить их он не в состоянии (владение имуществом закреплено за добросовестным приобретателем). В то же время добросовестный приобретатель, имея возможность владеть и пользоваться приобретенным имуществом, сталкивается с затруднениями при совершении сделок, так как закон не признает за ним качество собственника.
"Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания"
Развитие государственного и муниципального сектора в направлении его более органичного включения в систему рыночных отношений требует формирования соответствующих институциональных структур, новых партнерских форм взаимодействия публичного и частного капитала, создания и совершенствования смешанной экономики при реструктуризации публичного сегмента экономики.
Целью законопроекта является создание необходимых условий привлечения инвестиций для использования, реконструкции, модернизации существующего или создания нового муниципального имущества в коммунальном комплексе, имеющего большое общественное и социально-экономическое значение. Законопроект отражает специфику инвестиционных соглашений в муниципальном коммунальном секторе, в который входят системы теплоснабжения, газоснабжения низкого давления, водоснабжения и канализации, энергоснабжения низкого напряжения, городской общественный транспорт, благоустройство, утилизация бытовых отходов.
Закон не только позволит модернизировать и повысить эффективность использования объектов жизнеобеспечения населения, но и обеспечит дальнейшее увеличение объемов средств, направляемых на финансирование объектов коммунального сектора. После окончания инвестиционного соглашения муниципальные образования, как собственники соответствующего имущества, не затратив собственных средств на модернизацию систем подачи воды, тепла, газа, получат модернизированную инфраструктуру с одновременным уменьшением себестоимости поставляемых ресурсов и повышением качества услуг. Это, в свою очередь, благоприятно скажется на стоимости данных услуг и, следовательно, на размерах тарифов, по которым их оплачивают конечные потребители.
"Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан"
Основная идея законопроекта состоит в необходимости регулирования деятельности организаций различных организационно-правовых форм по реализации жилищно-накопительных программ как специфичного вида деятельности, направленного на обеспечение приобретения гражданами в собственность жилых помещений в будущем после полной их оплаты.
Целью законопроекта являются:
обеспечение правовой защищенности имущественных интересов граждан, участвующих в жилищно-накопительных программах; совершенствование регулирования правоотношений в области привлечения накоплений граждан для решения их жилищных проблем.
"О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации"
Данный законопроект направлен на создание правовых условий для развития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, а также развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения снизят риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования, создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот сектор экономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.
В результате реализации данного законопроекта в законодательство будет введено дополнительное основание прекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этим основанием будет являться переход права собственности на жилое помещение от прежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственник вправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так как жилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.
Данная норма будет дополнена и развита в новом Жилищном кодексе Российской Федерации, где будут установлены нормы, регулирующие взаимоотношения собственника жилого помещения и права членов его семьи по пользованию принадлежащим ему жилым помещением.
Полосы подготовлены Татьяной Конищевой и Ириной Колодиной. При подготовке использованы материалы Второй всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России", любезно предоставленные ее организатором информагентством "AK&M".