Поделиться
- Сергей Иванович, информация поступает противоречивая. С одной стороны, говорят вполне официально, что рынок недвижимости "перегрет", и мы вскоре увидим незаселенные дома-новостройки. С другой - Правительство рассматривает беспрецедентный массив законопроектов, которые должны быть приняты Госдумой уже на весенней сессии и дать дополнительный импульс жилищному строительству. В этих условиях каковы перспективы строителей? Надо ли начинать новое дело или сворачивать старое?
- Десять-пятнадцать процентов российских семей, обладающих достаточными ресурсами, обеспечили себя жильем, как говорится, по мировым стандартам. В то же время 4,4 миллиона семей являются так называемыми очередниками и при существующей системе могут рассчитывать на жилье не ранее чем через 15-20 лет. За этот срок, согласитесь, успевает подрасти новая "очередь". Средняя обеспеченность жильем у нас в разы отличается, конечно же, не в лучшую сторону от европейской, не говоря уж об американской.
В лучший советский год Россия получила 76 миллионов квадратных метров жилья. В прошлом году сдано вдвое меньше. Принятие законопроектов позволит к 2010 году удвоить ввод - выйти на рубеж 1987 года. Если эти документы не пройдут, можно рассчитывать на 53 миллиона квадратных метров. Будут они реализованы полностью - следует ожидать преодоления 80-миллионной отметки.
Почти две трети россиян хотели бы улучшить жилищные условия, вложив собственные средства. Законодательная инициатива подразумевает, что доходы семьи из трех человек должны позволить в течение 3-5 лет приобрести квартиру площадью 54 квадратных метра.
Стране остро требуется 1,5 миллиарда квадратных метров жилья. А всего жилищный фонд насчитывает 2,7 миллиарда. Причем наличное жилье в значительной степени обветшало, не соответствует современным требованиям благоустройства.
Простой арифметический подсчет показывает, что стране, дабы занять подобающее ей место в мировом сообществе, надо в течение 20 лет вводить ежегодно 150 миллионов квадратных метров. Надеюсь, этого достаточно, чтобы судить о перспективах строительного бизнеса в России.
Когда говорят о "перегреве" рынка недвижимости, возможном его обрушении, то имеют в виду так называемые элитные новостройки. Правительство же ведет речь о рынке доступного жилья и доступе к нему самых широких слоев населения. Предлагается принять Жилищный кодекс - один из самых многострадальных документов. Впервые он рассматривался Правительством в 1996 году и получил 96 поправок.
Стране остро требуется 1,5 миллиарда квадратных метров жилья. А всего жилищный фонд насчитывает 2,7 миллиарда.
Государство не снимает с себя ответственности перед малоимущими. Поэтому подготовленный Жилищный кодекс вводит понятие социального найма. Так называемое бесплатное предоставление жилья сохранится, но для строго определенной категории людей. Подрядчик тем не менее в накладе не останется. Он будет выполнять муниципальный или региональный заказ, получать средства из федерального бюджета, если речь идет, допустим, о военных или чернобыльцах.
Кроме того, в Жилищном кодексе предусмотрена возможность владеть не одной или несколькими квартирами, а целыми многоэтажными зданиями для сдачи в наем. Как говорили в старину - доходные дома. Это новое и чрезвычайно перспективное направление бизнеса.
Для тех, кто хочет стать собственником жилья, предусмотрен ряд преференций. Начнем с того, что вместо нотариального оформления появится государственная регистрация. Участники договора купли-продажи получат полуторапроцентную экономию от суммы сделки. Расширяются налоговые льготы.
- Многие сетуют на то, что каждый "квадрат" жилья обременен бюрократическими поборами. Полтора процента - хорошо. Но реализуется жилье по цене, вдвое превосходящей себестоимость строительства. Как быть?
- До последнего времени вынашивалась идея "одного окна", чтобы упростить процедуры согласований и разрешений. Проблема автоматически решается с принятием Градостроительного кодекса, регламентирующего деятельность муниципалитетов и региональных властей по отводу участков и т.п. Исчезнет почва для спекуляций.
Конечно же, рост цен на приобретаемое жилье по стране более чем на четверть, а в столичном регионе почти в полтора раза весьма тревожен для соотношения спроса и предложения. Но строительный бизнес отреагировал на это. Возросла активность в смежных с Московской областями, в Зауралье.
- На себестоимости, наверное, не лучшим образом отражаются корпоративные цены поставщиков материалов и конструкций - цементников, металлургов, лесопромышленников?
- Противоядие есть. Если цены подойдут к мировым, то государство приоткроет "форточку" для импорта. Не хотите открытой конкуренции внутри страны - соревнуйтесь с Западом.
- Процентные ставки за банковский кредит великоваты. Что тут можно сделать?
- Приказать - нельзя, заинтересовать - необходимо. При ипотечном кредитовании банковские риски в существующих условиях весьма высоки. Возьмешь в залог квартиру - да в случае чего не получишь ее. Суд будет охранять конституционное право гражданина на жилище.
При новом законодательстве картина изменится. Недисциплинированный заемщик, впрочем, как и злостный неплательщик за жилищно-коммунальные услуги, будет выселен в помещение, соответствующее социальным нормам, будь то общежитие или коммуналка, разумеется, по решению суда. Если квартира муниципальная, то он встает в общую очередь. Если приватизированная, то после ее продажи он получает остаток средств и может в течение 3-5 лет, используя новые механизмы, приобрести жилье.
Кроме того, сейчас банки дадут ссуду в размере не более 70 процентов залога. Но если заемщик застрахует 20 процентов сделки, то кредит возрастает до 90 процентов. Такой порядок предлагается.
- В свое время "Российская бизнес-газета" поставила под сомнение обязательность индивидуального страхования жилья. Надеюсь, такого законопроекта в рассмотренном пакете нет?
- В прошлом году Госстрой России подготовил такой законопроект. Но мы убедились, что он противоречил бы принципам вступления в ВТО, защищал интересы страховщиков, а не страхователей. Страхование жилья должно быть добровольным.
- Смогут ли покупатели квартир подстраховаться от недобросовестных продавцов - стройфирм и риелторов?
- Вносятся поправки в Закон о защите прав потребителей. Дольщик строительства жилого дома сейчас считается инвестором. Это неверно. Ведь человек осуществляет покупку, пусть и растянутую по времени. Действие Закона о защите прав потребителей предлагается распространить и на покупателей жилья.
Нововведения в законодательстве защищают права добросовестного приобретателя жилья, даже если квартира оказывается "спорной". Пострадавшая же сторона сможет рассчитывать на компенсацию до миллиона рублей. Эти средства закладываются в бюджет страны - примерно 300-400 миллионов рублей.
- Как учтены интересы нарождающегося жилищно-коммунального бизнеса?
- Подготовлен проект закона об инвестиционных соглашениях, учитывающий долгосрочный характер отдачи от таких вложений. Определен круг инженерных объектов, не подлежащих приватизации.
Передаваемый в Госдуму пакет законопроектов призван снять имеющиеся тормоза и ограничения в гармоничном и динамичном формировании рынка доступного жилья.