Поделиться
В преддверии принятия очень важного для каждого законопроекта мы пригласили в редакцию авторов законопроекта и экспертов, чтобы обсудить новое в будущем жилищном законодательстве.
Вместе с Сергеем Кругликом гостями редакции стали Павел Крашенинников - председатель думского Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, его заместитель Петр Шелищ (одновременно он является председателем Союза потребителей России), Сергей Уланов - замдиректора Института социальной политики Академии труда и социальных отношений ФНПР.
- Когда два месяца назад мы проанонсировали сегодняшний совет экспертов, в редакцию посыпались вопросы. По тому, с каким количеством трудноразрешимых проблем приходится сталкиваться людям, можно судить о том, что старый жилищный закон работает из рук вон плохо. Что изменится, когда будет принят новый?
Круглик С.И: На самом деле уже никто не спорит, что старый Жилищный кодекс уже давным-давно не вписывается в наши реалии. Во всем "жилищном" пакете, который состоит из 27 законопроектов, на мой взгляд, важнейшие два - Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс. Именно Жилищный кодекс занимает главенствующее положение, поскольку он регулирует все те права, связанные с жильем, с которыми мы сталкиваемся практически на протяжении всей своей жизни. Работа шла параллельно в правительстве и Думе. Год пошел на то, чтобы мы сблизили позиции. Павел Владимирович направлял законопроект на экспертизу в Совет Европы.
И сегодня я могу твердо сказать, что этот Жилищный кодекс сформулировал все основы рыночных отношений в жилищной сфере, поскольку в него входят не только права по пользованию жилыми помещениями, но и такие вопросы, как управление многоквартирными домами, оплата за жилье и коммунальные услуги.
Он повлечет отмену двух фундаментальных законов - "Об основах федеральной жилищной политики" и "О товариществах собственников жилья". И будут внесены значительные поправки еще в ряд законов.
Крашенинников П.В.: Я хочу сказать, что у нас несколько тысяч актов в сфере жилья только на федеральном уровне и несчетное количество актов на уровне субъектов Федерации. Хаос полный - нам просто необходим исчерпывающий документ, чтобы навести порядок в законодательстве.
Второе. Действующий Кодекс образца 1985 года был принят в соответствии с Конституцией СССР, где провозглашалось право бесплатно давать всем жилье. Получили все жилье? Нет. В новом ЖК мы отказались от глобального вранья. Кроме того, мы отказываемся от огромной коррупции, связанной с распределением бесплатного жилья.
Если говорить о рыночном подходе в сфере жилья, мне кажется, принимая новый ЖК, мы устанавливаем инструментарий, определяем "правила игры" для всех участников правоотношений в жилищной сфере. Для пользователей жилыми помещениями - собственников, нанимателей, для коммерческого найма, для членов кооператива. И так далее. И, с другой стороны, для организаций, эксплуатирующих жилье и предоставляющих коммунальные услуги.
Приватизацию отменят за два года
- В перечень отменяемых входит и закон о приватизации?
Круглик С.И.: Предполагается, что в законе о введении Жилищного кодекса будет установлен срок, после которого будет отменена бесплатная приватизация.
Крашенинников П.В.: То есть с момента вступления в силу ЖК граждане, получившие жилье по договору социального найма, права приватизировать его уже иметь не будут. А для тех, кто сегодня занимает квартиру по договору социального найма, дается два-три года, чтобы успеть это право реализовать...
Круглик С.И.: Вероятнее всего, это будет два года. Эта норма необходима прежде всего для того, чтобы сохранить социальный фонд, который будет использоваться малоимущими. По нашим расчетам, это будет 15-18 процентов от всего жилья. Сегодня в стране осталось неприватизированного, но подлежащего приватизации жилья порядка 640 миллионов квадратных метров. Мы исходим из того, что за два года люди в состоянии определиться, как им поступить.
Кому дешевые квартиры
Шелищ П.Б.: Я хотел бы сослаться на результаты свежего исследования, которое провел Институт экономики города. Сейчас у нас в стране 39 процентов домохозяйств (можно сказать, семей) удовлетворены своими жилищными условиями. А остальные хотели бы их улучшить. Из них 19 процентов считают, что такой возможности у них нет. 29 процентов хотели бы приобрести жилье. 6 процентов надеются получить его по наследству, арендовать, обменять и так далее. Наконец, 7 процентов планируют получить квартиру по очереди или в порядке расселения. То есть на бесплатное получение жилья рассчитывают сегодня буквально единицы. Это просто революция в сознании людей. Если мы с вами отступим лет на 15 назад, никто и не представлял другого способа, кроме как получить квартиру от государства. Ну, за исключением ЖСК. Собственно, в этом главная задача, с моей точки зрения, - чтобы был один законодательный акт, из которого гражданин мог почерпнуть, какие есть варианты улучшения жилищных условий.
- Давайте обратим внимание на те 19 процентов, кто уже вообще не надеются решить жилищный вопрос... Это каждый пятый в стране - очень много. В проекте ЖК прописано два основания для предоставления бесплатного (муниципального) жилья. Первое - это, как и сегодня, необеспеченность нормальными жилищными условиями, то есть семья занимает площадь ниже нормы. И второй момент - это новация - человек должен быть малоимущим. Он должен подтвердить свой низкий материальный уровень дважды - сначала при постановке в очередь, а потом перед получением квартиры. Если социального жилья придется ждать, как сейчас, по 20 лет, что же получается, мы только безработных или бомжей собираемся обеспечивать жильем? Учитель в "малоимущие" уже не попадет...
Круглик С.И.: Не будем утрировать. На самом деле в проекте ЖК предусмотрены три направления обеспечения жильем. Первый для малоимущих. Это уровень муниципального образования. Причем малоимущий - это понятие, не определенное в законодательстве, оно устанавливается субъектом РФ для каждого муниципального образования с учетом его развития и возможностей. Будет это 1,5 прожиточного минимума, два или три для права получения социального жилья - это установит муниципалитет по согласованию с субъектом РФ. Вот эта категория людей будет получать квартиры бесплатно.
Следующее направление - это те категории граждан, перед которыми государство несет обязательство обеспечить их жильем. Это военнослужащие, чернобыльцы, северяне, переселенцы из аварийного и ветхого фонда, беженцы и некоторые другие категории.
Третье направление - основная группа граждан со средним уровнем доходов, которые смогут жилье приобрести, например, с помощью ипотечного кредитования. По нашим расчетам, реализация всего пакета 27 законов расширит доступ к приобретению жилья с нынешних 9 процентов населения до 20-25 процентов к 2010 году. Мы прогнозируем, что за это время в 30 раз увеличится сумма жилищных займов - с 10,5 миллиарда, которые банки выдали в качестве ипотечных кредитов в прошлом году, - до 344 миллиардов. В результате из нынешней 4,5-миллионной очереди останется примерно 2,2 миллиона семей.
Уланов С.М.: Рынок жилья сформировался и при старом Жилищном кодексе. Он имеет под собой твердую экономическую основу - доходы населения. Те, у кого есть доходы, уже купили себе квартиры. Но ведь 70 или 80 процентов населения у нас не имеют таких доходов. Как быть с ними? На мой взгляд, положения о социальном найме в проекте являются декларацией. Потому что, извините, вместо федерального критерия отнесения к малоимущим законопроект предлагает это дело спустить на муниципальный уровень. Поэтому о каких двух-трех прожиточных минимумах мы тут говорим? Может, один-два региона и справятся. Остальные где возьмут деньги?
Вторая тема - реформа ЖКХ. Государство предлагает загнать население в товарищества собственников жилья, это, по-моему, напоминает новую коллективизацию. А коммунальные службы передаются в полное хозяйственное ведение коммерческим управляющим структурам. Таким образом, население, объединенное в новые жилищные колхозы, останется один на один с этим самым жилищно-коммунальным комплексом. Ежегодные потребности отрасли, с учетом необходимых инвестиций на восстановление, амортизационные взносы и так далее, составляют, по данным Госстроя, 5 триллионов рублей в год. Легко посчитать, сколько предстоит на условиях полного возмещения экономически обоснованных затрат платить населению - минимум 2,5-3 тысячи рублей с человека в месяц за услуги в "среднестатистической" квартире. А у нас средняя зарплата около пяти тысяч...
Есть еще проблема - налогообложения. По проекту кодекса к стоимости приватизированной квартиры будет добавлена долевая часть стоимости общедомовых сооружений (лифт, лестничные площадки, коммуникации) да еще земли под домовладением. Представляете какой простор создается для налоговых новаций? Таких подводных камней, создающих основу для чиновничьего произвола, в проекте множество.
Крашенинников П.В.: Что касается "коллективизации". В отличие, например, от США, где каждый собственник в многоквартирном доме обязан быть членом товарищества, у нас такой обязанности в соответствии с Конституцией нет. У нас если человек является собственником жилого помещения, он может входить в товарищество, а может и не входить - все сугубо добровольно. Но товарищество - это одна из форм управления жильем, и форма эффективная.
Уланов С.М.: На мой взгляд, кодекс только усиливает зависимость жильцов от собственников. Социальный найм в проекте оставлен бессрочным, но воспользуются им единицы. Договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Значит, меня через пять лет любой управляющий может из моего дома выгнать...
Шелищ П.Б.: Теоретически, наверно...Но где вы видели, чтобы это происходило, если вы платите и не нарушаете правил?
Я бы хотел задать Сергею Михайловичу встречный вопрос: а как бы вы решали жилищную проблему, наличие которой вы, безусловно, признаете?
Уланов С.М.: Я считаю, что тотальное внедрение рыночных отношений со свободным ценообразованием в жилищной сфере преждевременно, а кодекс это форсирует. Ни у муниципалитетов, ни у населения, ни у регионов нет денег для того, чтобы вывести жилищно-коммунальную систему из той ямы, в которую она скатилась. Там колоссальный износ фондов. Жилищный кодекс же прямо говорит о том, что наниматель обязан все эти затраты нести, включая капитальный ремонт и т.д. То есть те средства, которые последнее десятилетие бюджеты всех уровней не заплатили коммунальному хозяйству, что и развалило отрасль, сегодня предлагается целиком и полностью переложить на население. Поэтому я полагаю, что государство не имеет права снимать с себя финансовое бремя поддержки ЖКХ, по крайней мере до тех пор, пока не выведет отрасль из кризиса и она не сможет работать эффективно, а население станет настолько богаче, что сможет без ущерба для качества жизни увеличить расходы на оплату жилья и коммунальных услуг.
Сколько стоит жизнь без сквозняков
-Надо сказать, то, о чем говорил сейчас Сергей Михайлович, очень волнует и наших читателей. Во всяком случае по теме "тарифы и услуги" мы получили массу вопросов... Например, как обычному жителю можно будет контролировать качество услуг, их соответствие тарифам, если "коммуналка" уйдет в свободный рынок?
Круглик С.И.: Каждое муниципальное образование должно принять документ о порядке предоставления жилищных и коммунальных услуг и критерии снижения оплаты в случае некачественного их предоставления. Это основа для договорных отношений всей системы по обслуживанию жилья. Есть нормы по питьевой воде, теплу и т.д. Допустим, содержание железа и других примесей не должны превышать в воде, текущей из крана, определенной величины. И поставщик подавать в дом воду худшего качества не имеет права. Нормативы по каждой услуге должны отражаться в договорах, и тогда человек получит возможность контроля.
- Если дом обслуживается частной компанией, куда на нее жаловаться, если услуги не соответствуют норме?
Круглик С.И.: Никуда не надо жаловаться. Должен быть договор. Эксплуатирующая организация или управляющая компания берет на себя обязательства по выполнению этих услуг. Ваша задача оплатить, их - предоставить услугу. Кроме того, прописываются критерии снижения оплаты, если у вас, допустим, перерыв с подачей воды.
- Теоретически понятно. Фактически - сомнительно. Ну перестану я платить, если зимой в доме 10 градусов. Но заставить топить я же не смогу!
Круглик С.И.: Заставить может суд.
- Пока до суда дело дойдет, замерзнуть можно...
Крашенинников П.В.: Мы по-советски боимся судов. Следует признать, что наша судебная система довольно неповоротлива. Но альтернативы-то нет. Идет судебная реформа, ситуация улучшится.
Шелищ П.Б.: Я хочу добавить, что в таких делах хорошо работает Закон о защите прав потребителей. Почему я настоятельно рекомендую пользоваться этим законом? Это значит - подавать иск по месту жительства, а не по месту нахождения конторы, истцу это удобнее. Плюс это значит - беспошлинное исковое заявление. Упрощенный порядок.
- Вообще-то вся эта система работает и сейчас, по крайней мере для самых дотошных граждан. А что положительного добавит новый ЖК?
Шелищ П.Б.: Есть принципиально важные вещи. В чем сегодня проблема? Не было тепла, не работал лифт, но вы должны писать заявление и просить, чтобы вам уменьшили плату. Задача наша состоит в том, чтобы после введения нового кодекса все отклонения от стандартов учитывались автоматически и также автоматически пересчитывалась плата.
- То есть поставщик услуги будет сам контролировать качество своей работы? Что-то не верится...
Круглик С.И.: Есть дом, есть эксплуатационные конторы. Одни подметают, вторые тепло поставляют. Есть управляющая компания, с которой у жильцов договор. Вот она-то и будет контролировать предоставление всех услуг.
Крашенинников П.В.: Либо жильцы организуют ТСЖ и сами выбирают управленца. Если управляющая компания вас не устраивает, договор с ней расторгается.
- Половина квартир в доме приватизирована, половина - муниципальные. Половина владельцев - состоятельные, половина не платит за домофон. Каким образом в этой ситуации поменять управляющую компанию?
Круглик С.И.: Очень просто. Договариваться нужно не с каждым из жильцов, занимающих муниципальную площадь, а с собственником этой половины дома - муниципалитетом. То есть в ТСЖ интересы нанимателей представляет муниципалитет, он выделяет представителя, участвующего, например, в общих собраниях собственников. И решения, принятые таким собранием, обязательны для всех семей - и собственников, и нанимателей.
Шелищ П.Б.: Есть еще важный момент по тарифам. В Законе "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что должны быть установлены стандарты качества всех жилищных и коммунальных услуг. И там зафиксирована норма, которую важно перенести в ЖК. Эта норма обязывает организацию, устанавливающую тарифы на услуги естественных монополий, по запросу любого потребителя давать полную информацию о составе затрат, о том, как формировался тариф. Чтобы был не только ведомственный, но и общественный контроль за ценообразованием.
Не платишь - останешься без крыши
- С тарифами тесно связана тема ответственности жильцов за неплатежи вплоть до их выселения. Сегодня об этом много говорят.
Крашенинников П.В.: Сначала о самой жесткой мере - выселении без предоставления жилья. Есть два основания: при лишении родительских прав и проживания с детьми, и когда лицо самоуправно заняло жилую площадь. В первом случае выселяют через суд, во втором - возможно выселение и в административном порядке.
Теперь о выселении за неуплату. Тут нет ничего нового - норма уже десять лет существует. Другое дело, что ею стали активно пользоваться в последнее время, когда платежи за жилье возросли. Угроза выселения касается только жильцов, занимающих площадь по договору социального найма. Ответственность при неисполнении этого договора может наступить, если оплаты не было в течение шести месяцев подряд и исключительно в судебном порядке. Причем выселяются неплательщики не на улицу, а в другое жилое помещение по нормам общежития, то есть не менее шести метров на члена семьи.
Шелищ П.Б.: Возможно и выселение собственника по иску коммунальных предприятий, которым он задолжал, если суд наложит взыскание на имущество в счет погашения долгов.
Крашенинников П.В.: Практика последних лет показала: чаще всего такие исковые производства прекращаются в досудебном порядке - просто граждане бегут и платят. Если же все-таки доходит до суда, обязательно учитываются обстоятельства. Например, не платили зарплату, либо что-то случилось в семье, всякое бывает. Суд может отложить исполнение решения, либо просто отказать в иске.
- А могут провести это судебное заседание заочно. Реальный случай из жизни. Человек, москвич, получил решение суда о погашении семи тысяч долга за тепло. При этом - ни предупреждения, ни повестки в суд - заказное письмо с решением мирового судьи как снег на голову. Побежал выяснять - оказалось, в Сбербанке произошел сбой, и платежи, которые автоматом ежемесячно снимались со сберкнижки, элементарно ушли другой организации... Разобраться было несложно, но человека даже в суд не пригласили! А если бы это было решение не о выплате долга, а о выселении?! Случай, конечно, частный, но показательный...
Крашенинников П.В.: Этого не может быть. Должны были прислать повестку, вручить под роспись и не назначать судебное заседание без ответчика.
- Тем не менее случай реальный.
Крашенинников П.В.: Это уже не сфера ЖК, а процессуального законодательства. И оно в этом случае было явно нарушено. Так что у вашего читателя есть все основания обжаловать это судебное решение.
Не надо бояться идти в суд
- Очень много вопросов, точнее, жалоб, когда под одной крышей рядом с жильцами многоквартирного дома оказывается магазин, в котором работают шумные холодильные установки, или ресторан, веселящий всю округу...
Круглик С.И.: В таких случаях конкретное юридическое лицо, которое владеет магазином, может войти в товарищество. И оно несет такое же бремя по содержанию дома. Юридическое лицо не должно нарушать права и законные интересы граждан, которые проживают в том же доме, - это основание для расторжения договора.
- То есть опять идем в суд?
Крашенинников П.В.: Именно так. Я бы хотел обратить внимание на одно из коренных отличий нового кодекса от старого. Ныне действующий закон часто отсылает к административному порядку разрешения споров и не допускает их судебного рассмотрения. В проекте нового ЖК прямо говорится, что по любому вопросу можно обращаться в суд. Это, я считаю, очень прогрессивный момент.
Кто в доме хозяин
- Следующая тема - права собственников и проживающих с ними совместно лиц. Столкновение интересов нешуточное...
Крашенинников П.В.: Именно поэтому мы изначально продекларировали преобладание прав собственника над всеми остальными жильцами. Но одновременно надо учесть вещь, к которой мы пока никак не можем привыкнуть: собственность дает не только права, она налагает большие обязанности. Это так называемое бремя собственности.
К примеру, если сегодня вы берете ипотечный кредит, существуют ограничения. На единственную квартиру сегодня нельзя обратить взыскание. Нельзя выселить несовершеннолетних детей. В результате банки не выдают кредиты таким заемщикам. Мы эти нормы ликвидируем. В результате расширяется круг людей, которые смогут получить кредит для приобретения жилья.
Шелищ П.Б.: Мне все-таки кажется, что в некоторых вопросах следует быть осторожнее. Так, в проекте исключена норма, когда при совершении сделки с жильем, если у вас несовершеннолетние дети, обязательно согласование с органами опеки. Можно, конечно, говорить, что эта норма - повод для коррупции, что ее легко обойти. Тем не менее количество криминальных случаев на жилищном рынке после ее введения резко уменьшилось. Думаю, преждевременно ее отменять.
Крашенинников П.В.: Ну, во-первых, мы оставили исключение - для лиц, лишенных родительских прав. Им к органам опеки по-прежнему придется обращаться. Но если семья нормальная, то она не будет совершать сделку в ущерб интересам детей.
- Теперь давайте проясним ситуацию с бывшими супругами. По новому ЖК, если, к примеру, жена пришла жить в собственную квартиру мужа, в случае развода она не имеет никаких прав и может отправиться на улицу. Хотя сегодня выселить ее бывший супруг не может. Правильно? Хотя, с другой стороны, масса жалоб на браки, оказавшиеся фиктивными - ради метров...
Крашенинников П.В.: Права собственника превалируют, бывшая жена или муж уходят жить туда, откуда пришли. Но если возвращаться некуда, то в течение года у них есть право проживать в квартире бывшего супруга, чтобы за это время решить проблему с жильем. Вторая возможность - брачный контракт. Условия проживания можно оговорить заранее, при заключении брака.
-Еще одна сторона медали: та же проблема, но уже не супруги, а родители и выросшие дети, которые хорошо зарабатывают, но не спешат обзаводиться собственным жильем и сидят на шее у стариков...
Крашенинников П.В.: Вот здесь по новому кодексу, если вы собственник, вы имеете право распорядиться жильем так, как вам это нужно. В том числе попросить их из своей квартиры.
Шелищ П.Б.: Замечу, что если квартира приватизирована, ребенок является сособственником, и выселить его будет нельзя.
Крашенинников П.В.: Но если я купил жилье и у меня выросли дети, и потом они мне начинают коммунальную квартиру устраивать, я их смогу попросить - пожалуйста, снимайте себе жилье, стройте свою жизнь. Но только совершеннолетних детей, старше 18 лет.
- А если там уже к тому моменту и внуки появились?
Крашенинников П.В.: Все равно. Это их дети, их обязанность о них заботиться. Вы собственник, вы приняли решение.
- Несколько вопросов по коммуналкам. Проект ЖК предусматривает, что обмен жилплощади по договору найма производится без ограничения его участников. По мнению экспертов по жилищным вопросам "Лиги правозащиты", приславших письмо в газету, в этом случае жильцы могут получить в соседи, условно говоря, цыганский табор. Или человека, больного открытой формой туберкулеза. Сегодня в законодательстве есть ограничения по площади, по некоторым инфекционным заболеваниям. В проекте этого нет. Очевидно, права соседей ущемлены.
Шелищ П.Б.: Хочу привести пример. В Санкт-Петербурге были случаи, когда в коммунальной квартире в одной из комнат регистрировали несколько десятков людей. После того, как Верховный суд принял решение, что ограничение в регистрации по площади незаконно. Проблема в том, что ущемляются права соседей, реально живущих в этой квартире. Ни поменять, ни продать свои комнаты они не могут, когда обнаруживается, что в квартире зарегистрировано большое количество людей. Сейчас в Петербурге решено рассматривать это как незаконное предпринимательство со стороны хозяина, который регистрирует за деньги на свою жилплощадь.
Крашенинников П.В.: Внутри договоров социального найма, по проекту ЖК, обмены возможны, в том числе с участием коммунальных квартир и комнат, и количество участников действительно не ограничивается. Но социальные нормы площади при заселении по-прежнему будут учитываться.
- Сейчас при ликвидации "семейных" коммуналок, когда вместе живут два-три поколения, при расселении квартир есть возможность старикам получить свою квартиру, молодым с детьми - свою, отдельную. Не изменится ли этот порядок после принятия нового ЖК? Особенно, если учесть, что в нем написано, что социальная норма составляет 15 квадратных метров общей площади, а сегодня этот норматив - 18 метров, а для одиноких - 33...
Крашенинников П.В.: Сохраняется нынешний порядок: когда расселяется муниципальная квартира, проживающие в ней получают новое жилье по социальным нормам, даже если, к примеру, три человека занимали 200 метров. Если же квартира приватизированная - тогда заключается договор обмена, либо о купле-продаже, по которому предоставляется равноценное жилье. (Просьба все-таки прокомментировать - подтвердить или опровергнуть, что социальная норма жилья уменьшается.)
- Еще один вопрос - о преимущественном праве выкупа освобождающейся комнаты соседями по квартире. Проект это право отменяет.
Крашенинников П.В.: Правильно. Мы защищаем интересы собственника. Если он нашел покупателя на стороне - почему он не может распорядиться своей комнатой так, как считает нужным?
Шелищ П.Б.: Но надо учесть: если мы оставим преимущественное право выкупа за соседями, мы будем способствовать ликвидации коммуналок.
Крашенинников П.В.: Мы договорились, что между первым и вторым чтением еще раз вернемся к этому вопросу. Но я остаюсь при своем мнении. Собственник всегда прав.
Подготовила Ирина Невинная.
Каким должен стать рынок жилья к 2010 году?
Увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 квадратных метров на человека до 21,7 квадратных метров.
Увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м до 70-80 млн. кв. м.
Увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру в три раза - с 9,5 процента до 30,5 процента.
Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования в 30 раз - с 10,5 млрд. руб. до 344 млрд. руб.