Поделиться
Одновременно меняется подход к обеспечению людей жильем за счет государства - определяется порядок его получения гражданами с низкими доходами. И хотя два массивных закона, вызвавших больше всего вопросов, - Жилищный и Градостроительный кодексы - "оставлены на осень", их второе чтение, как планируется, состоится в сентябре-октябре, тем не менее дебаты вокруг пакета не утихают. На вопросы "РГ" ответил один из его авторов, министр промышленности и энергетики Виктор Христенко.
- Первый вопрос - о самом больном. Как только правительство объявило о скором прекращении бесплатной приватизации, народ "проснулся" и начался дикий ажиотаж. В Москве, например, чтобы сдать заявление на приватизацию, приходится неделями стоять в очереди, отмечаться в списках, ходить на переклички, прямо как во времена тотального дефицита. А цены на услугу по оформлению приватизации, предоставляемую риелторскими фирмами, взлетели за эти дни со 100 долларов до 700-800. В этой связи хотелось бы услышать еще раз: действительно ли отмена бесплатной приватизации произойдет не ранее чем через два года после принятия Жилищного кодекса?
- Право на бесплатную приватизацию жилья гражданами сохранится до января 2007 года. Таким образом, каждый человек, каждая семья получит еще два года, чтобы решить, будет она приватизировать свою квартиру или нет. С 1 января 2007 года закон о приватизации жилья, некогда полученного от государства, прекратит свое действие. Таким образом, повода для ажиотажа я не вижу: время, чтобы оформить право собственности, есть.
- По некоторым оценкам, уже сегодня платежеспособный спрос на жилье превышает предложение: население в состоянии купить 45-50 млн. кв. м в год, а сдается ежегодно около 30 млн. Развитие ипотеки может еще больше увеличить спрос. Как следствие, вполне реален новый виток цен. Авторы пакета тем не менее настаивают, что жилье станет доступнее. Каким образом?
- Задача пакета в том и состоит, чтобы инициировать как спрос, так и предложение. Запуская ипотечное кредитование, мы способствуем равномерному развитию банковской системы по всей стране. В свою очередь эта система начнет работать и по иным программам кредитования в интересах граждан и застройщиков, а также строительной промышленности. Что касается темпов жилищного строительства, то уже сейчас можно наблюдать относительно устойчивый рост: 2001 год - 3 процента, 2002 год - 8, 2003 год - свыше 10 процентов. К 2010 году реально удвоить объемы ввода жилья.
Некоторые эксперты высказывают опасения, что строительный рынок не успеет перестроиться в условиях расширения возможности взять квартиру в кредит и мы столкнемся с нехваткой предложения нового жилья. Однако, как показывает опыт, стройиндустрия способна к быстрым преобразованиям. Только один пример: за пять лет после дефолта ежегодно прирост производства строительных материалов составлял порядка 12 процентов.
Уже сегодня строительные фирмы, инвесторы стремятся в те регионы, где для них создан благоприятный деловой климат. Лидируют Астраханская, Московская, Белгородская области, Чувашия, Башкортостан, Татарстан, Москва, Петербург. Экономический потенциал у регионов разный, но объединяет их активная работа в реализации жилищных программ.
- Тем не менее как раз в крупных городах цены на жилье растут стремительно. Площадей под застройку не хватает, объясняют власти. Рынок монополизирован, считают эксперты. Как предполагается воздействовать на тандем "строительный бизнес - чиновники"?
- Разрушить диктат монополистов можно, если местные и региональные власти почувствуют свою ответственность не только перед дружественными застройщиками, но и перед своими избирателями. Политическая воля необходима для того, чтобы создавался благоприятный климат для работы строительных компаний, которые в состоянии строить не только так называемое элитное жилье, приносящее сегодня сверхприбыли. Собственно, многие регионы уже сейчас могут, а некоторые начали реализовывать конкурентную политику.
- В числе прочих мер, стимулирующих строительство жилья, предлагаются поправки в Закон "О плате за землю", предусматривающие дифференциацию ставок земельного налога на время строительства жилья и после его завершения. Однако уже сегодня во многих регионах из-за драконовских ставок налога на землю под недостоем страдают частные застройщики. Будут ли учтены их интересы?
- Чтобы "подтолкнуть" строителей работать быстрее, чтобы новостройки не "замораживались", в пакете прописаны нормы, вводящие различные ставки земельного налога на период проектирования и строительства и после его завершения. Также станут невыгодными спекулятивные сделки с землей, когда участки приобретаются для перепродажи. Существует норматив - многоквартирный дом необходимо построить и сдать в эксплуатацию в течение двух лет. На этот срок предлагается двукратная ставка земельного налога. Если строительство затягивается - налог удваивается, то есть взимается по четырехкратной ставке. После сдачи дома налог уменьшается, он взимается по однократной ставке. Для добросовестных застройщиков предлагается стимул: если они уложатся быстрее чем за два года, половина уплаченного налога ему будет возвращена. Что же касается индивидуального строительства - мы предлагаем на нормативный срок (10 лет) применять однократную ставку налога на землю. Если человек не уложился (а 10 лет, согласитесь, срок достаточно большой), ставка будет удвоена.
- О развитии ипотеки говорится уже без малого десяток лет, но она по-прежнему доступна лишь людям, обладающим такими доходами, что они и без кредита в состоянии квартиру купить... Что изменится после принятия пакета?
- Раньше тоже можно было прийти в банк и сказать: "Я готов взять эту квартиру, если она мне будет выдана в качестве закладной под ипотеку, но для того, чтобы расплатиться, мне необходимо 15-20 лет". Банк отвечает: "У нас нет таких ресурсов. У нас все ресурсы рассчитаны на работу в течение года. Как я могу дать кредит на 20 лет?". Ставки до сих пор были высоки, а условия получения кредита слишком жесткие.
Государство выступило инициатором создания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), передав ему на сегодня уже 6,5 млрд. рублей в качестве гарантийного фонда, из которого агентство выкупает обязательства у банка, который прокредитует непосредственно человека. То есть государство говорит: "Я эти закладные забираю и под них гарантирую, что беру эти риски на себя. Ты можешь спокойно выдавать кредит, в случае чего ты ко мне предъявишь требования". 6,5 млрд. рублей - сумма слишком маленькая, чтобы сдвинуть рынок кредитования в такой стране, как Россия. Но запуск этой схемы показал, как работает сам механизм. Предлагаемые в новом законодательстве инструменты позволяют значительно расширить этот сегмент за счет специальных ипотечных ценных бумаг, за счет снижения рисков у банков по поводу обращения своих взысканий на залог, за счет того, что риски кредитных организаций в случае банкротства не будут обращены на эти ипотечные закладные бумаги. По нашим расчетам, к 2010 году доля граждан, которые смогут приобрести стандартную квартиру на стандартных, коммерческих кредитных условиях, будет составлять 30 процентов.
- В пакете предлагается упростить процедуру взыскания заложенного жилья с должника. Что же, люди отправятся бомжевать или им "светит" попасть в переселенческий фонд? Но в регионах такого фонда нет...
- Когда говорят о переселенческом или маневренном фонде, подразумевается жилье социального использования, в котором будут жить люди по социальному найму. Говорить о том, что в городах нет переселенческого фонда, неверно. В каждом городе есть резервные квартиры для непредвиденных обстоятельств. Просто до сих пор они были сориентированы под другие задачи.
Первый опыт ипотечного кредитования показывает: вероятность "срыва" возвращения кредита очень низка, это доли процента. Банки ведь и в дальнейшем не будут раздавать деньги всем подряд. В пакете есть, например, законопроект о кредитных историях, который облегчит банкам получение информации о добросовестности кредиторов. Предусмотрено также обязательное страхование кредитных рисков. Все это делается для того, чтобы гарантировать банки от недобросовестных заемщиков. В результате мы рассчитываем на снижение кредитных ставок и уменьшение первоначального взноса.
Конечно, вынужденное переселение - это очень неприятная вещь, но можно с уверенностью утверждать, что даже в случае возникновения такой крайней ситуации граждане, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, смогут переселяться на какое-то время во вполне стандартное жилье, пока не приведут дела в порядок. Государство стимулирует строительство такого жилья. Муниципалитет сможет получать деньги от продажи земли или ее сдачи в долгосрочную аренду и направлять их на строительство жилья социального использования.
- Тем не менее тема выселения сегодня - одна из самых взрывоопасных, хотя это вовсе не ноу-хау обсуждаемого пакета. Нормы о выселении неплательщиков были введены в жилищное законодательство десять лет назад. Другое дело, что до последнего времени они не использовались...
- Хочу еще раз подчеркнуть, что единственная категория граждан, которым действительно угрожает переселение, - это злостные (а не вынужденные, это отдельный вопрос) неплательщики коммунальных платежей.
Наиболее аккуратны в платежах за квартиру как раз пенсионеры- далеко не самые обеспеченные люди в нашей стране. Большинство неплательщиков - это люди, которые привыкли так себя вести при полурасшатанном режиме 80 - 90-х годов. Они привыкли к тому, что у государства не доходят до них руки и оно не возлагает на них никаких санкций за нарушение общих правил. Зачастую это люди вполне состоятельные. Основной мотив ухода от платы за квартиру - отсутствие адекватных мер воздействия.
Единственное, что в сложившейся ситуации может оказаться действенным методом "стимулирования" злостных неплательщиков, - это угроза выселения.
- Оппоненты нового жилищного законодательства обратили внимание, что в нем нет места для выпускников детских сиротских учреждений. Раньше государство было обязано обеспечить сирот жилплощадью. Другое дело, что в большинстве регионов эти обязательства выполнялись из рук вон плохо . Но теперь эти дети, достигнув совершеннолетия, прямо из детдома отправятся на улицу?
- Нет, не отправятся. Государство несет ответственность по обеспечению жильем людей, которые не в состоянии решить свою жилищную проблему самостоятельно, в том числе и детей-сирот. Нужная поправка подготовлена.
В новом законодательстве сохраняется право обеспечения жильем молодых семей. В рамках программы "Жилище" подпрограмма по обеспечению жильем молодых финансируется из федерального и местных бюджетов. Ежегодно на это выделается 500 млн. рублей. Однако, когда заработает ипотека, для молодых это будет дополнительной возможностью и реальным механизмом покупки жилья. Деньги, которые выделяются по программе "Жилище. Молодая семья", будут засчитываться в качестве части первого взноса за квартиру.
-Каким образом будет предоставляться социальное жилье? Неоднократно говорилось, что нынешняя очередь распускаться не будет. А ведь небедные по новым правилам претендовать на бесплатное жилье уже не смогут?
- Действительно граждане, вставшие в очередь на получение квартиры до 2005 года, право на получение бесплатного (социального) жилья не теряют.
До сих пор действовал порядок формирования очереди на получение жилья, при котором учитывались не доходы граждан, а количество квадратных метров, приходящихся на каждого члена семьи. В результате малоимущие граждане оказались в одной очереди с теми, кто имеет возможность при предоставлении им бюджетных субсидий или, используя механизм ипотечного кредитования, приобрести себе жилье самостоятельно.
Новое законодательство вводит такое понятие, как "малоимущие граждане". За счет этого очередь сократится более чем вдвое. Квартиру по договору социального найма, по нашим расчетам, придется ждать не более 5-7 лет. Кто ее получит? Это будут решать органы местного самоуправления. Критерии оценки в каждом регионе будут свои, кроме того, возможности у регионов объективно различны.
По новому ЖК социальное жилье предоставляется гражданину в бессрочное пользование. Квартира будет за ним сохранена и в том случае, если у человека вырастут доходы. Он потеряет основания считаться малоимущим, но при этом плата за жилье останется вполне доступной.
Муниципалитетам сегодня нет смысла наращивать строительство. Жилье строится, предоставляется очередникам, а те немедленно переводят его в собственность. После принятия пакета местные власти перестанут "терять" муниципальный фонд. Сам факт появления социального найма ведет к уменьшению числа очередников; к выходу на рынок потенциальных покупателей. А самое важное - в результате принятия жилищного пакета те, кто действительно социально незащищен, получат возможность обрести свое жилье.
- Можно ли уже сейчас прогнозировать результаты и последствия принятия предложенного пакета?
- Прежде всего мы рассчитываем на рост самостоятельности жителей России, повышение их территориальной и социальной мобильности. Через работу государства с особыми категориями людей мы делаем вклад в иные реформы, например с помощью ипотеки для военнослужащих - в военную. Переход к адресным субсидиям лежит в общем русле сегодняшней политики государства по отношению к системе льгот, их адресности. Кардинально изменится отношение людей к жилью. Оно становится и капиталом, и элементом накопления, в том числе и к старости. А это уже вклад в пенсионную реформу.
Мы рассчитываем на параллельное развитие рынка доступного жилья, нового сектора банковских услуг, сектора жилищного строительства и коммунальных услуг и пытаемся достичь баланса бюджетных и организационных возможностей власти, инвестиционных интересов частного бизнеса и платежеспособного спроса со стороны граждан.