Озеро надежды продают невеждам
Я выступила в роли покупателя и решила узнать, за сколько и на каких условиях сейчас, когда экологические ревизоры не дремлют, можно купить элитное жилье в прибрежной зоне особого назначения. Представилась помощницей состоятельного человека, который готов хоть завтра вложить деньги в элитный домик на элитном берегу. Оказалось, нет ничего невозможного для платежеспособных сограждан: продажа земельных участков под коттеджное строительство у берегов водохранилищ продолжается, несмотря на все запреты.
Поначалу мой выбор пал на одноэтажные коттеджи, возведенные по авторскому проекту в водоохранной зоне Пироговского водохранилища. К слову сказать, одного из самых чистых в области. Агент по недвижимости, назвавшийся Андреем, медоточивым голосом расписывал мне красоты суперэлитного поселка, который, по его словам, займет всю территорию Ореховой бухты. Вместе с песочным пляжем, на который еще недавно могли приехать не только толстосумы, но и простые смертные. Теперь их туда не пустят. По словам риэлтора, два гектара, такова территория поселка, будет охранять военизированная команда, которая без особого пропуска не пустит никого. Для своего респектабельного хозяина мне горячо советовали приобрести уже готовый домик на самом берегу водохранилища площадью около 400 квадратных метров. VIP на воде оценили в 980 тысяч долларов.
- Может быть, все-таки снизите цену, сами знаете, какие сейчас могут возникнуть проблемы, - начинаю я свою игру на понижение.
Но менеджер не дрогнул и на уступки не пошел.
- Это эксклюзивное предложение, больше на Пироговке никто не строит, так что цена не понизится. Тем более что в отличие от других фирм у нас все документы на застройку в полном порядке. Земля оформлена в частную собственность. А на "своей" земле мы имеем полное право строить коттеджи.
И ведь действительно, выделять участки частным лицам у охраняемых берегов в принципе можно. Об этом упоминается в статье 112 Водного кодекса. Но там же уточняется, что органы исполнительной власти субъектов РФ должны осуществлять постоянный "государственный контроль за соблюдением режима использования природных ресурсов и иной хозяйственной деятельностью граждан и юридических лиц в водоохранной зоне". Так что автоматчики у ворот, которых демонстрируют как главную защиту от всех неприятностей, - вовсе не заслон для проверок со стороны федеральной службы по надзору в сфере экологии.
Однако агент по недвижимости блефовал, убеждая меня, что ни в одном кодексе не написано, что строить коттеджи у воды нельзя. Во-первых, строить у воды можно только после разрешения государственных органов в области охраны окружающей среды. Причем как на федеральном, так и на местном уровне. А такой документ застройщику получить крайне сложно. Особенно сейчас.
Но даже если это разрешение получено, оно не дает право строить в прибрежных защитных полосах водоохранных зон не то что коттедж, а даже хлипкую щитовую бытовку, о чем повествует статья 111 Водного кодекса РФ. Даже право на частную собственность не отменяет этого пункта, о котором старательно умалчивают продавцы прибрежных земель.
"С властями мы договоримся"
Но коттеджный поселок на Пироговском водохранилище - далеко не единственный вариант. На Истринском водохранилище, с которого и начался весь сыр-бор вокруг незаконных новоделов, меня поджидал еще один бодрый агент по продаже другого, не менее заманчивого объекта с романтичным названием "Сосновый берег". В 55 метрах от берега мне предложили зарезервировать участок для коттеджного строительства на площади 12 соток. За 250 тысяч долларов фирма обещала возвести в природоохранной зоне мой собственный коттедж с учетом любых архитектурных фантазий по новомодной финской технологии.
- А вот я слышала, что строить на берегу Истры запрещено, могут снести,- вызываю на откровенность продавца прибрежных гектаров.
- Да, для некоторых определенные запреты существуют, но мы-то их обошли. С властями мы всегда договоримся. По документам мы осуществляем не капитальное, а "временное" строительство. Коттеджи-то у нас деревянные, поэтому не бойтесь, их не снесут.
Уловка, видимо, была придумана на ходу, так как очевидно, что любое строительство с заложением фундамента может нанести ущерб состоянию земель и воды в охранной зоне, следовательно, оно нарушает существующие нормативы.
Не рассказывают всей правды потенциальным покупателям и агенты, рекламирующие клубный поселок "Зеленый мыс", что на береговой линии Пестовского водохранилища. Землю здесь продают, как и прежде, по высокой цене и на тех же условиях. И это несмотря на то, что Федеральная служба по экологическому, техническому и атомному надзору успела выявить здесь грубые нарушения: застройщик в обход закона начал земельные работы в береговой зоне.
Практически всех продавцов красивой жизни на берегу объединяло одно: в случае моего согласия они предлагали заключить мне не классический договор купли-продажи, к которому прилагался полный пакет необходимых сопутствующих свидетельств и разрешений на постройки, а договор инвестирования. Кстати, весьма рискованный с юридической точки зрения.
- Если государственные чиновники найдут какие-либо нарушения в работе застройщика (а найти таковые не представляет труда), то стройку могут заморозить, - поясняет юрист Сергей Кузнецов. - Инвестору в этом случае придется через судебные инстанции на основании Закона "О защите прав потребителей" возвращать свои вложения. А это долго и проблематично.
Ловите простаков
Есть и другие ловушки для покупателей недвижимости в запретных зонах. В частности, некоторые риэлторы выставляют под застройку девственно красивые участки у воды и уверяют, что разрешение на строительство имеется. Но ставят одно условие: документы на собственность вы получите, как только коттедж будет построен. Позднее выяснится, что продавец-то по документам - всего лишь арендатор, а не владелец предлагаемых участков. Что бы он ни утверждал, в любом случае он имеет право заключить с вами только договор субаренды земли. Причем только в том случае, если есть документальное разрешение собственника. Но тогда ни о каком законном строительстве речь идти не может. Фактически вы окажетесь хранителем земли, на которой вправе только разбить палатку или посадить цветы.
Нередко предлагают купить в качестве объекта инвестирования большие живописные наделы от 8 га. Все документы, которые предоставляет фирма-продавец, только на первый взгляд в полном порядке. Но если в свидетельстве о государственной регистрации написано, что это земли сельскохозяйственного назначения, то будьте осторожны: на таких угодьях по закону вы можете пахать и сеять, но не возводить дома. Потребуется дополнительное разрешение местных властей, которые сначала должны перевести пахотные земли в иную категорию.
Чтобы не остаться сейчас ни с чем у раскопанного котлована, покупатели загородной недвижимости больше чем когда-либо заинтересованы в консультации опытного юриста. В среднем даже беглый просмотр документации экспертов по недвижимости обойдется в тысячу долларов, более тщательная проверка стартует от двух. Разумеется, для того, кто решился на покупку виллы за полмиллиона долларов и выше, - это не деньги. Но следует также учитывать, что эксперты в большинстве случаев работают в связке с продавцами, и рассчитывать на честность не приходится.