Национальная ассоциация участников ипотечного рынка разработала правила страхования ответственности заемщика за невозврат ипотечного кредита. Возможность создания системы страхования ипотечных рисков предусмотрена Законом об ипотеке. О том, что дает эта система участникам рынка, "Российской бизнес-газете" рассказывает председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию Андрей Крысин:
- Вопрос, который сегодня находится в центре нашего внимания, - страхование ипотечных рисков, - чрезвычайно интересен для банков с точки зрения возможности расширения объемов операций по ипотечному кредитованию населения и распределения рисков между кредиторами и страховыми компаниями.
Страхование ипотечных рисков (или ипотечное страхование) обеспечивает защиту кредитора или инвестора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора.
Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что, чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больше кредитный риск. Возрастает риск как неплатежа заемщика, так и того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с торгов банку не удастся компенсировать свои потери.
Для того, чтобы этот риск минимизировать либо распределить между профессиональными участниками ипотечного рынка, ряд стран, включая США, Канаду, Новую Зеландию, Великобританию, Гонконг, Южную Африку и некоторые другие, стали внедрять системы страхования ипотечных рисков, которые позволили снизить размер первоначального взноса для заемщиков до 5 и даже менее процентов от суммы приобретаемого жилья. Это повысило доступность жилья для большого круга заемщиков, у которых не хватало собственных сбережений для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, но и повысило кредитные риски.
Что необходимо сделать для того, чтобы внедрить эту систему в России? Во-первых, необходимо оценить уровень кредитных рисков, которые, как показывает зарубежная практика, тем выше, чем меньше доля собственных средств заемщика в стоимости приобретаемого жилья. Для оценки необходимо собрать статистику возврата кредитов за достаточно длительный период времени. По-видимому, целесообразно поставить вопрос о том, чтобы ее предоставляли все ипотечные кредиторы по определенной форме. Данная статистика должна быть аккумулирована и проанализирована в какой-то государственной либо общественной организации и доступна для участников рынка.
Второе - какие страховые компании будут иметь право работы на данном рынке? Все, либо отдельные, отвечающие определенным требованиям к размеру капитала, финансовой устойчивости, наличию профессиональных кадров, опыту работы? Опыт зарубежных стран, прежде всего США, показывает, что система ипотечных страховых компаний имеет строго специализированный характер, она имеет особые требования по страховому резервированию, их бизнес отделен от других страховых услуг. Возможно, в России на данном этапе развития ипотечного рынка жесткие требования по отделению ипотечного страхования от других страховых продуктов преждевременны. В тоже время очевидно, что ответственность за риски, принимаемые страховыми компаниями, должны быть каким-то образом ограничены. По-видимому, должна быть создана система нормативных положений, определяющих правила создания страховых резервов, а также методику определения лимитов риска.
В предлагаемых правилах страхования, на наш взгляд, в целом заложен правильный подход, в то же время хотелось бы высказать некоторые замечания.
В правилах устанавливается, что "расчет суммы страхового возмещения производится Страховщиком на основании представленных Страхователем документов, позволяющих Страховщику вынести квалифицированное суждение о страховом событии и точно определяющих и подтверждающих основания возникновения требований Кредитора и суммы по этим требованиям".
На наш взгляд, этот подход ошибочен, так как расчет суммы будет зависеть от заемщика, по вине которого произошел страховой случай и который по сути отказался или не смог платить по кредиту. Как показывает зарубежный опыт, заемщик при данном виде страхования оплачивает страховку, но все иные взаимоотношения на протяжении всего кредита строятся между страховой компанией и кредитором. Именно кредитор несет убытки в результате дефолта заемщика и не должен зависеть от его воли и желания предоставлять какие-то документы.
Вряд ли можно ожидать от страхователя-заемщика, допустившего дефолт по кредиту, совершения тех действий, которые установлены в рассматриваемых правилах страхования. Все это - составление акта о страховом случае, приглашение в суд и т.д. - должен делать и контролировать кредитор, в противном случае он никогда не получит возмещения своих убытков по кредиту.
Следующий важнейший вопрос - признание того, что наступил страховой случай и кредитор должен получить возмещение в размере понесенных убытков. В правилах недостаточно четко указано - должен ли обязательно быть суд или обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено по соглашению сторон во внесудебном порядке?
В этом случае у банка-кредитора тоже могут быть убытки, однако они будут меньше, чем при судебном рассмотрении дела. Кредитор быстрее получит возмещение ущерба, при этом сам ущерб будет меньше. Я думаю, что именно такая практика - внесудебного обращения взыскания - получит наибольшее развитие в будущем в случае дефолта заемщика.
Выдержки из проекта Правил страхования
Страховщик, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, с Законом Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и иными законодательными актами Российской Федерации, заключает с лицами, являющимися должниками по обязательствам, обеспеченным ипотекой, договоры страхования гражданской ответственности за неисполнение своих денежных обязательств (далее - Договор страхования) перед Кредиторами, являющимися залогодержателями предметов ипотеки.
По договору страхования гражданской ответственности Страхователя за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, Страховщик обязуется за обусловленную договором плату, при наступлении предусмотренного договором события и в пределах определенной договором страховой суммы возместить Кредитору убытки, возникшие вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) Страхователем своих денежных обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой.
Если иное не указано в договоре страхования, договор страхования заключается в обеспечение денежных обязательств Страхователя по кредитному договору (договору займа), обеспеченному ипотекой имущества, свободного от предшествующей ипотеки (первоначальная ипотека).
Договор страхования содержит:
Указания на кредитный договор (договор займа), обязательства по которому застрахованы, позволяющие его точно идентифицировать. Во всяком случае, это:
а) реквизиты кредитного договора (номер договора, дата и место его заключения);
б) стороны договора;
г) указания на обязательство, обеспеченное ипотекой.
Указания на договор ипотеки, позволяющие его точно идентифицировать. Во всяком случае, это:
а) реквизиты договора ипотеки (номер договора, дата и место его заключения, регистрации);
б) стороны договора;
в) наименование имущества;
г) местонахождение имущества;
д) Залогодатель и основания права собственности Залогодателя;
е) указания на стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки и порядок ее определения.
Во всем, что не оговорено в договоре страхования, действуют положения настоящих Правил. В случае расхождения условий между договором страхования и настоящими Правилами приоритетную силу имеют условия договора страхования.