Поделиться
Выбраны Колтуши не случайно. Полтора десятка километров от Петербурга, холмы и озера, промышленности нет - рай для коттеджного строительства. А что спрос на землю в ближайших пригородах города на Неве растет, это всем известно. Хотя бы такой пример: по словам директора Регистрационной палаты Владимира Скоробогатова, в 2004 году число желающих зарегистрировать объекты недвижимости в области возросло на 83 процента. По ИЖС - еще больше. Если в 1998-1999 годах регистрировалось тысяча так называемых объектов индивидуального жилищного строительства в год, то теперь - 2-3 тысячи. Конечно, не все они новые, но большая часть - точно. Это подтверждают и представители колтушской власти: строительный бум, замерший было в середине 90-х, года два назад возобновился, и большинство заложенных тогда домов (правда, часто, сменив хозяев) было достроено.
Все ли они поставлены на учет? Вот тут добиться ответа на вопрос у местных властей не удается. Чуть что: мы такой статистики не ведем, спрашивайте у налоговой службы (которой, напомню, с нами нет). Приходится обходиться косвенными сведениями. Заместитель главы администрации волости Людмила Белянко говорит: за последние годы было выдано 320 разрешений на ИЖС. Зарегистрировано в налоговой инспекции 230 коттеджей инвентаризационной стоимостью более 300 тысяч рублей (ну, дешевых домов сейчас никто и не строит). Получается, девяносто участков где-то потерялись. Ладно, будем пока считать, что они остались пустующими. Или, как говорит та же Людмила Белянко, "условно недостроенными".
Кстати, интересный вопрос: а что такое недостроенный дом? Начальник областного Управления инвентаризации Ирина Черных поясняет, что недостроенным считается дом, не прошедший приемку государственной комиссией. То есть не приглашаешь комиссию и можешь не платить налог? Местные власти явно уверены, что так и есть. "Мы же не можем ограничить человеку срок строительства", - разводит руками заместитель главы администрации.
Правда, представители области с этим категорически не согласны. Михаил Коротов напоминает, что в договоре на аренду земли, если дом строят на государственном участке, или на застройку, если земля выкуплена, предусмотрен трехлетний срок окончания строительства. Правда, он вынужден признать, что срок этот может быть продлен, если у человека уважительные причины.
Ирина Черных приводит другое основание для ограничения сроков сторительства: статья 9.5. Кодекса об административных правонарушениях. Там говорится о том, что заселение и использование дома без сдачи его госкомиссии - это нарушение. Карающееся штрафом в... 5-10 МРОТ. Да, ничего не скажешь, страшная кара для владельца особняка, даже государством оцененного в полмиллиона!
Есть, впрочем, еще один способ поторопить с достройкой дома. На недострой можно в 20 раз повысить земельный налог. Будет 2 процента, а это уже несколько тысяч. Однако вот что странно: в то время как в Петербурге эту возможность начали использовать еще пару лет назад (чем вызвали бурю возмущений со стороны пенсионеров), здесь повышающий коэффициент до сих пор не используется.
В общем, получается, что ситуацию "недостроенного" дома можно тянуть до бесконечности. Точнее, до того момента, пока его не потребуется продать, завещать или совершать с ним какие-нибудь другие действия, требующие юридического оформления. И налогов не платить.
Или зарегистрировать дом как незавершенный (это тоже можно). И платить мизерный налог. Между прочим, по данным Леноблинвентаризации, в 2003 году в Колтушской волости было зарегистрировано 35 завершенных и 24 незавершенных дома. В первом квартале 2004 года - 8 и 9 соответственно. А вот в каком количестве "незавершенных" прекрасно проживают люди, никто не знает.
Вот на такой веселой ноте едем смотреть особняки. В деревне Старая Пустошь, по официальным сведениям, - шесть домов, в которых прописаны люди. На деле - приличный коттеджный поселок домов на тридцать-сорок. Особнячки из белого и красного кирпича в два этажа на высоком фундаменте общей площадью 200-300 квадратных метров. В домах - водопровод, газ. Представители Управления инвентаризации комментируют: стоимость каждого по справке БТИ - 500-750 тысяч рублей. Так что с каждого должно идти 10-15 тысяч налога на имущество. Не бог весть какие деньги, но если вспомнить, что таких особняков 230, то получается 2,5-3 миллиона рублей. Для волости с 10 тысячами населения не так уж и плохо. А всего деревень - девятнадцать.
- Кстати, а какова рыночная цена такого строения? - интересуюсь я у начальника Управления инвентаризации.
- От 180 тысяч долларов, то есть на порядок выше официальной, - отвечает она.
Так мы приходим еще к одной проблеме: низкой официальной оценки недвижимости. До сих пор используется методика чуть ли не советского периода со взятыми из тех же времен базовыми ценами строительных материалов, умноженными на госстроевские коэффициенты. В итоге если где-то в Подпорожском районе рыночная цена недвижимости может оказаться даже ниже оценочной, то тут, под Питером, она на порядок выше. Платит налоги человек все равно с инвентаризационной. Если бы расчет велся, исходя из средней рыночной, за представшие перед нами особняки пришлось бы платить не по 14, а по 100 тысяч в год. И уж тогда местная администрация точно была бы заинтересована в выявлении незарегистрированных домов.
А так нам упорно показывают только те коттеджи, с которых налоги, по уверению представителей муниципальной администрации, собираются. После длительных дебатов нас приводят к одному незарегистрированному. И то выясняется, что документы уже поданы. Правда, рядом стоит дом, жители которого налогов не платят. Потому что они... пенсионеры. А пенсионеры от уплаты налога на недвижимость освобождены. Правда, откуда у них деньги на строительство такого особняка, никто не интересуется. Все и так знают: дом построили не они, а их тут просто поселили, чтобы иметь льготу. Еще одна проблема, нашим законодательством не решенная.
В общем, проблем значительно больше, чем решений. Нет, понятно, что законопослушному владельцу особняка, чтобы потом не иметь проблем с тем же наследованием (или быть способным заложить свой дом для получения кредита), проще зарегистрировать, раз можно платить, по сути, не такие уж большие деньги. Но мы живем в России. А у нас даже богатые не любят отдавать государству деньги, если можно этого не делать. На Карельском перешейке уже обнаружили один трехэтажный коттедж, у хозяев которого даже разрешения на подключение к электричеству не было (тем не менее свет был). В другом месте люди жаловались, что до их многоэтажных домов вода не доходит. А оказалось, по пути к водопроводу присоединились несколько "недостроенных" особняков.
С будущего года налог на землю и недвижимость должен стать основным источником денег в бюджеты муниципальных образований. Так что либо мы найдем способ вывести из тени все особняки, либо муниципалы пойдут с протянутой рукой к государству.