Поделиться
- Сергей Иванович, почему не удалось принять весь пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья одновременно весной и ряд из них получил "переэкзаменовку" на осеннюю сессию Госдумы?
- Действительно, во втором чтении были одобрены 18 из 27 законопроектов. Жилищный и Градостроительный кодексы в силу их сложности и объема заранее планировались на осеннюю сессию. Остальные же перенесены в ходе обсуждения депутатами. Причем пакет оказался словно поделен на две части. Весной и летом между первым и вторым чтением удалось найти компромиссные решения по законопроектам, связанным с формированием спроса на жилье. Что касается формирования предложения на жилищном рынке, то для снятия категорических противоречий потребовалось взять тайм-аут до осени.
- На чем "споткнулось" их прохождение?
- Приведу конкретные примеры. Законопроект об общих принципах регулирования тарифов предприятий коммунального комплекса после первого чтения еще раз внимательно рассматривался правительством, нашим министерством, профильным комитетом и рабочей группой Госдумы. Все стороны пришли к выводу, что надо тщательнее выверить вопросы, затрагивающие такие жизненно важные сферы, как газо- и электроснабжение.
Очень сложно проходило обсуждение законопроекта о долевом участии в жилищном строительстве. Ряд депутатов посчитал дольщиков не покупателями, а инвесторами. По их мнению, речь должна идти не о защите прав потребителей, а об инвестиционных соглашениях. С такой трактовкой категорически не согласны разработчики. Посудите сами. Лишь три, от силы пять процентов дольщиков вкладывают средства в жилье, чтобы сохранить или увеличить свой капитал.
Подавляющее же большинство приобретает жилье для себя, пользуясь возможностью как можно дешевле поправить свои жилищные условия. Поэтому потребовалось время, чтобы улучшить законопроект, сделать его приемлемым для всех.
Аналогичная ситуация с законопроектом о жилищно-накопительных кооперативах. Действительно, есть опасение, что существующая здесь "пирамидальность" будет после принятия закона трактоваться не в пользу тех, кто уже пользуется этой системой. Проблема очень важная и сложная, хотя и затрагивает интересы сравнительно небольшого по меркам нашей страны круга людей - несколько десятков тысяч. И чтобы не нанести им ущерб, также потребовалось время на поиск оптимального решения.
По инициативе Главного правового управления администрации президента РФ на осень перенесен законопроект об инвестиционных соглашениях.
Подчеркну значимость готовых ко второму чтению законопроектов, направленных на формирование предложения на рынке жилья. Именно от объемов и темпов строительства зависит продажная цена квадратного метра, доступность или недоступность приобретения новых квартир. Нынешнее отставание предложения от спроса уже привело к росту цен. Предлагаемые законопроекты усилят мотивацию строителей и застройщиков в насыщении рынка, разовьют конкуренцию и в конечном счете собьют дороговизну.
- Много "страшилок" ходит о новом Жилищном кодексе. Скептики и просто оппоненты правительства называют его драконовским, сулят толпы бездомных и безысходность очередников. К сожалению, пока об этом основополагающем документе общество может судить пока только по слухам и домыслам. Внесите, пожалуйста, ясность...
- По сей день жилищные отношения регулируются Жилищным кодексом РСФСР, принятым еще в 1984 году, и нормативными актами от ведомственных инструкций до государственных законов СССР, РСФСР и Российской Федерации. Нетрудно заметить, что за два десятилетия кардинально изменилось государственное, экономическое и социальное устройство. Предпринимаемые неоднократно в последние годы попытки осовременить прежний кодекс, внеся в него многочисленные изменения, не увенчались успехом и привели к осознанию необходимости создания принципиально нового основополагающего документа, регулирующего и регламентирующего жилищные отношения в стране.
Отмечу, что сохранен ряд положений, содержащихся в ЖК РСФСР. Например, о предоставлении жилья по договору социального найма в бессрочное пользование, обмене или поднаеме помещений и ряд других. Вместе с тем появились целые разделы, посвященные не существовавшим в прежней формации отношениям собственности, участию бизнес-структур в управлении жилым фондом и его обслуживании.
Наиболее яростные наши оппоненты, как правило, вырывают из контекста отдельные фрагменты, используя их в качестве своеобразного жупела. Подобная "критика" носит не реалистический деловой конструктивный характер, а сводится к политическим заявлениям.
Между тем очередь, в которой проходила если не вся жизнь, то лучшие годы целых поколений, как показал опыт, не решала жилищную проблему, напротив, делала ее тупиковой, плодила взяточничество и коррупцию. В этой очереди всегда кто-нибудь оказывался "первоочереднее", тогда как основная масса нуждающихся топталась на месте.
В то же время страны, использовавшие рыночные отношения, сняли остроту и болезненность этой темы, значительно дальше нас - в разы! - продвинулись в обеспечении жильем на душу населения. Социологические исследования и опросы, проведенные различными организациями, показали примерно одно и то же: до 40 процентов очередников при минимальной господдержке готовы вложить собственные средства в приобретение достойного жилья. Уже принятые во втором чтении законопроекты по формированию спроса на рынке доступного жилья, о которых подробно рассказывала "Российская бизнес-газета", предусматривают действенные меры в этом направлении. Жилищный кодекс Российской Федерации в отличие от ЖК РСФСР нацелен на выход из порочного круга, ставит перед государством и населением вполне понятную и решаемую задачу - жить по средствам.
Очередь не ликвидируется вовсе. Но резко сокращается и ускоряется. Проектом кодекса предусмотрен порядок постановки на учет и предоставления жилплощади по договору социального найма только в отношении малоимущих.
- Кто относится к этой категории?
- Давать такое определение в федеральном масштабе было бы равносильно выведению средней температуры по госпиталю - у одного за сорок, у другого комнатная, а в целом нормальная. Разные условия жизни в регионах, разными должны быть и критерии. Поэтому применительно к ЖК РФ малоимущим гражданина признает орган местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Федерации. При этом, как предусматривает новый кодекс, следует учитывать доход, приходящийся на каждого члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности.
Кстати, в проекте кодекса особое внимание уделено разграничению компетенции в жилищных отношениях между Федеральным центром, субъектами РФ и муниципалитетами.
Так, право на получение жилья по договору социального найма, кроме малоимущих, имеют те категории граждан, в отношении которых приняты соответствующие федеральные законы. Но в отличие от малоимущих,которые освобождены от платы за наем жилья, с них будет взиматься квартплата.
- А что будет с первоочередностью?
- Ее не будет. Исключения составят, можно сказать, форс-мажорные обстоятельства: стихийные бедствия и другие чрезвычайные ситуации, аварийное состояние жилья. Людям, попавшим в беду, конечно же, надо помогать вне очереди.
- От каких еще привычных понятий предстоит отказаться?
- Упраздняются ордера. Их место займут договоры социального найма. Исчезнет так называемая "бронь". Наниматель жилья и члены его семьи могут временно отсутствовать дома сколько угодно месяцев или лет. Главное, чтобы добросовестно исполнялись договорные обязательства.
- Тех, кто не выполняет условий социального найма, злостных неплательщиков, вообще будут выселять. Не на улицу же?
- Основанием для выселения может служить только решение суда. Если наниматель не вносит без уважительных причин квартплату более полугода, ему могут дать жилье по нормам общежития. Для этого муниципалитеты должны располагать соответствующим жилым фондом. В нем могут оказаться и те, кто взял ипотечный кредит и своевременно его не погасил.
- Но вот статья 91 "Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения". Не умножит ли она армию бомжей?
- Это очень избирательная статья со множеством оговорок. Речь идет о лицах, варварски обращающихся с жильем либо использующих его не по прямому назначению, например, в качестве склада или мастерской, мешающих жить соседям. Тогда собственник сперва обязан предупредить нанимателя, а в случае необходимости назначить разумный срок для ликвидации причиненного помещению вреда. Если это не помогает, то свое слово скажет суд. Также могут быть выселены люди, лишенные родительских прав, чье проживание вместе с детьми признано по суду невозможным.
Согласитесь, что каждый такой случай носит единичный экстраординарный характер. Если подобные жильцы, не представляют интереса для милиции и психиатров, то они будут вынуждены снимать угол в другом месте, но не на средства налогоплательщиков.
- Что сулит новый Жилищный кодекс тем, кто приватизировал квартиру?
- Законопроект прошел экспертизу не только внутри страны, но и в Совете Европы. Главное замечание относилось к защите прав собственника; его приоритета в решении правовых коллизий.
В случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи не будут иметь права пользования жильем, если это незафиксировано соглашением, к примеру, брачным контрактом.
Соблюдаются жилищные права собственников и в том случае, если изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом - будь то особняк или многоэтажка.
Впервые в Жилищном кодексе будут предусмотрены специальные главы, регламентирующие перевод жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройства и перепланировки жилья. В развитие Гражданского кодекса определены отношения собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создание, цели организации и деятельности товариществ собственников жилья, правового положения их участников.
- Не секрет, что нужные кадры переманивались с места на место служебными квартирами. Как будет теперь?
- Институт служебного жилья сохраняется. Однако есть нюансы. Согласно ЖК РСФСР перечни категорий работников, которым могут быть предоставлены такие квартиры, устанавливались правительством для всех так называемых публичных собственников. Новый российский кодекс предусматривает, что государство, субъект Федерации, муниципалитеты делают это применительно к жилищным фондам их уровня независимо друг от друга.
Не скрою, что разработчикам приходится испытывать давление со стороны ведомственных лоббистов по поводу "халявного" жилья для переводимых в центр или командируемых на периферию руководящих кадров. Мы занимаем строгую позицию: всем и все на общих основаниях. Дайте служебную или снимайте квартиру на время работы. Ведь в категорию малоимущих чиновники никак не попадают. Пусть продадут квартиру на старом месте и купят на новом.
В Швеции я попал в гости к очень богатому и влиятельному бизнесмену, занимающему пост президента крупной компании. Великолепные апартаменты в престижном районе. Как выяснилось, он снимает это жилье, соответствующее его нынешнему статусу. Кончится контракт, изменится служебное положение, и он, по его словам, тут же переедет в более скромную квартиру.
Так должно быть и у нас. Рынок жилья и рынок труда связаны между собой. Свободный человек имеет право сменить место работы даже не в пределах одного города или региона, зная, что всегда найдет достойное жилье. Главный принцип такой свободы - жить по средствам.
- Станет ли жилищная сфера более привлекательной для бизнеса?
- Безусловно. Достаточно сказать, что в прошлом году в жилищном секторе было оказано услуг на 800 миллиардов рублей. И емкость этого рынка все интенсивнее увеличивается.
Появляются доходные дома, целиком предназначенные в поднаем. Впечатляющие перспективы у компаний, управляющих жилым фондом. Проект кодекса предусматривает, что жильцы сами вольны выбирать организацию, ответственную за содержание здания. Ежегодно решение пересматривается. Если же выбор не определен, то управляющую компанию обязан назначить муниципалитет. На рынке нельзя без конкуренции. В данном случае - это залог повышения качества обслуживания по разумным ценам.
- Наша редакция желает проекту Жилищного кодекса успеха во втором чтении и надеется увидеть его принятым до конца года. О новом Градостроительном кодексе, наверное, следует говорить особо?
- Он того заслуживает. В одном из ближайших номеров "Российской бизнес-газеты" расскажем об этом законопроекте, от которого зависит будущее всех населенных пунктов от мала до велика.
Использованы графические материалы Института экономики города.