Поделиться
Сегодня, получая ипотечный кредит, заемщик оплачивает не только первоначальный взнос и проценты. "Одним из самых больных вопросов ипотеки стали пресловутые дополнительные расходы. Множество заемщиков называет их "подводными камнями", поскольку никто о них заранее не знает и никто не ожидает, что это так дорого. В худшем варианте первоначальная стоимость квартиры может увеличиться на 7,5%, причем половину из этого могут составлять расходы на риелторов, - рассказывает директор департамента развития розничного бизнеса банка "Стройкредит" Виталий Пыхтин. - В перечень дополнительных расходов входят внешние (внебанковские) и внутренние (банковские) расходы".
Ипотечная сделка не обходится без банковских комиссионных, обычно они составляют 0,5-1% от суммы кредита, но не более 1500 долларов США. Но кредит еще надо получить. И путь к нему начинается с анкеты-заявления. С этого момента платить придется за все. Банкиры берут деньги за рассмотрение заявления-анкеты ($30-100), открытие и ведение ссудного счета (0,5-2% от суммы кредита, но не менее $200), за снятие и конвертацию наличных (0,3-0,8%), аренду банковской ячейки ($50-100), определение подлинности денежных купюр первоначального взноса (0,1%) и многое другое.
Банк, выдавший кредит, заинтересован в качестве залога, т.е. квартиры. Контроль этого качества - также за счет потребителя. "Проверка квартиры на соответствие условиям Банка и сопровождению сделки составит для новостроек - $800, для вторичного рынка - $1000, - говорит начальник управления розничного кредитования Собинбанка Ольга Манукянц. - Полный комплекс услуг по подбору, проверке квартиры на соответствие условиям Банка и по сопровождению сделки для квартир стоимостью до $80 000 обойдется в 4%, для более дорогого жилья - 3% от рыночной стоимости".
Если подбором квартиры занимался риелтор, не имеющий специальных соглашений с банком, то для контроля качества залога банк попросит клиента провести оценку. Оценщика может предложить банк, а может оставить его выбор на усмотрение заемщика. Цены на услугу стандартные - до $ 200.
"Существенная статья расходов на проведение ипотечной сделки - страхование, - рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-Банка Иван Лебедев. - При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно страхуют все три вида риска: недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика, а также титульное страхование (прав заемщика на квартиру)". При покупке еще непостроенной квартиры страхуют жизнь и трудоспособность с последующим страхованием приобретаемой квартиры". Полис обходится в среднем в 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. То есть для кредита в 65 тысяч долларов страхование будет стоить $ 1000.
До 25 сентября 2004 года к дополнительным расходам добавлялось и обязательное нотариальное удостоверение сделки со стандартной комиссией - 1,5% от суммы договора. Но в силу вступили поправки к закону "О государственной пошлине", согласно которым нотариальное удостоверение ипотеки квартиры теперь стоит 200 рублей, а иного недвижимого имущества - 0,3% от суммы договора, но не более 3000 рублей. Это решение было принято в рамках пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья, часть из которых уже вступила в силу. Какие еще льготы появились или скоро появятся у участников ипотечных сделок?
Во-первых, операции по реализации земельных участков и жилых помещений освобождены от НДС (раньше этот налог составлял 18%). Внесены поправки в Налоговый кодекс, которые позволяют при продаже квартиры получить полный налоговый вычет, если она находится в собственности не менее трех лет, а не пяти, как это было раньше.
Кроме того, в настоящее время Думой рассматривается еще целый ряд законопроектов, направленных на совершенствование судебной практики обращения взыскания на залог, защиту прав добросовестных приобретателей, создание общенационального Кредитного бюро, изменение налогообложения участников рынка недвижимости.
За счет чего можно было бы еще удешевить ипотеку? Кредитные учреждения могли бы понизить ставки, считают банкиры, если бы для них была уменьшена сумма налогообложения на прибыль, полученную от выдачи ипотечных кредитов, и предоставлена возможность получения дешевых долгосрочных денежных ресурсов. Ну а пока этого нет, "приходится констатировать, что приобретаемая по ипотечной схеме квартира, как и прежде, обходится российскому покупателю в два раза дороже по сравнению с ее рыночной стоимостью на момент получения займа", - отмечает Виталий Пыхтин.