Основную массу законов из пакета "РГ" опубликовала в последние дни ушедшего года. Первый номер газеты в наступившем году отдан самому объемному закону - это Жилищный кодекс Российской Федерации. Именно с этим законом (как и с вошедшим в пакет Градостроительным кодексом) были связаны самые горячие дискуссии и сомнения. В результате первое чтение проектов обоих кодексов в Госдуме пришлось отложить на осень, а лето потратить на их доработку. Первоначальные предложения авторов Жилищного кодекса в процессе "доводки" были дополнены более чем четырьмя сотнями поправок. Но ключевые позиции документа остались прежними: закон четко обозначил государственную жилищную политику, а также жилищные права граждан.
Главное изменение по сравнению с действующим с 1983 года Жилищным кодексом РСФСР касается положений, регламентирующих предоставление жилья по договору социального найма. По новому Жилищному кодексу государство оставило за собой обязанность предоставлять социальное жилье не просто нуждающимся (то есть имеющим минимум квадратных метров на члена семьи), но малоимущим гражданам. Причем кого конкретно считать "малоимущим", будут решать региональные власти - в зависимости от ситуации в конкретной республике, области, крае. Для всех остальных будут создаваться условия для приобретения, строительства, найма жилья на рынке.
Правда, в кодексе оговаривается, что возможно установить (через федеральные законы) и "иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору соцнайма". Какие именно? В первоначальном варианте Жилищного кодекса, например, оказались незащищенными права на получение бесплатной квартиры или комнаты выпускниками детских домов, что вызвало справедливую критику оппонентов. В итоге решено сохранить внеочередное предоставление жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, семьям, пострадавшим от стихии или иной чрезвычайной ситуации, жильцам ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению.
По-прежнему сохранена помощь государства и гражданам, страдающим некоторыми социально опасными заболеваниями (например, открытой формой туберкулеза, душевнобольным и проч.). Полный перечень таких болезней устанавливается правительством. Кстати, последнее постановление по этому вопросу премьер подписал в канун нового года.
На приватизацию - два года
Немало волнений вызвало и намерение законодателей отменить бесплатную приватизацию жилья. Во многих городах возникла паника среди тех, кто в принципе собирался перевести квартиру в собственность, но не торопился с этим муторным делом. В Москве, например, услуги риелторских контор по приватизации вмиг взлетели со 100-200 долларов до 800-1000.
Как и обещали авторы Жилищного кодекса, закон оставил двухлетний буферный период - с приватизацией необходимо определиться до 1 января 2007 года. Причем те, кто получит муниципальное жилье в январе - феврале наступившего года, еще успеют перевести его в собственность бесплатно. Квартиры, полученные по договору социального найма начиная с 1 марта 2005 года, бесплатно приватизировать будет уже нельзя.
Кстати, такой же двухлетний срок отводится и на принятие решения о деприватизации. Малоимущие собственники (особенно это касается владельцев просторных квартир в престижных районах) могут и не потянуть в будущем финансовое бремя содержания такого дорогого жилья. Дело в том, что хотя введение налога на собственность исходя из рыночной стоимости недвижимости пока отложено (этот проект "вынули" из жилищного пакета), но эксперты уверены: это лишь временная отсрочка. Поэтому, чтобы вообще не потерять квартиру просто потому, что нечем будет за нее платить, можно до 1 января 2007 года перевести ее снова в разряд муниципальных, заключив договор социального найма.
За свое и ответишь
Новый Жилищный кодекс ориентирован на защиту прав и интересов владельцев жилья. Но вместе с правами на плечи хозяина ложится масса обязанностей, о которых зачастую жильцы даже не задумываются. Например, целый раздел в законе посвящен такой прозе жизни, как перепланировка и переустройство квартиры. Сломать вентиляционный ствол в кухне многоэтажного дома, чтобы впихнуть в нишу холодильник, - это еще полбеды, хотя кислород соседям таким образом перекрывают сплошь и рядом. Но порой дело доходит и до сноса несущих стен - естественно, без всякого согласования с проектировщиками и архитекторами.
Нормативные акты городского уровня такую самодеятельность уже преследуют, теперь они получили и федеральную базу. В кодексе четко изложены требования, которые собственники квартир должны выполнить, прежде чем заняться перепланировкой. Нарушители рано или поздно поплатятся - уже сегодня, когда доходит до купли-продажи таких "меченых" квартир, выясняется, что оформить сделку невозможно. Изначально проект Жилищного кодекса обязывал самовольных перестройщиков вернуть своим квартирам первозданный вид. Но затем законодатели смягчили формулировку: если несанкционированная перестройка уже произведена и не нарушает прав и безопасности жильцов и соседей, ее можно легализовать, - правда, через суд.
Серьезные дискуссии шли и по поводу положений в законе, направленных на борьбу со злостными неплательщиками. Мнения разделились полярно: наиболее радикальные предложения сводились к тому, чтобы дать право выселять нерадивых жильцов ДЭЗам и ЖЭКам. В итоговом документе закреплены, в сущности, уже действующие нормы: выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору соцнайма, производится исключительно в судебном порядке. Причем с предоставлением другого благоустроенного жилья, если выселение связано с неплатежами (когда плата за квартиру не вносится без уважительных причин более шести месяцев). Для случаев самовольного заселения закон допускает выселение по решению суда и без предоставления другой жилплощади.
Жене - кухню, мужу - балкон
Еще один момент, вызвавший бурю эмоций при обсуждении, касается прав на жилье его собственника и "совместно проживающих с ним лиц". Проще говоря, членов семьи владельца квартиры. Даже когда семья - единое целое, и то "по жизни" вопросы возникают то и дело. Например, вырастают дети - хотят отделиться, требуют свою долю в квартире, заработанной или полученной родителями. Но когда семья распадается, а дети еще малы, жилищный вопрос часто обостряется до драмы. А если еще вспомнить о том, что случаются браки именно с целью заполучить права на квартиру будущей жены (мужа) и эти браки распадаются вскоре после прописки?..
Законодатели первоначально предлагали довольно жесткий подход: все права на жилье у ее владельца. Если семья распадается, супруг-несобственник должен "освободить помещение" в течение одного года. Ясно, что под одну гребенку вместе с охотниками за метрами в этом случае попадали бы и просто бывшие мужья-жены, да еще вместе с детьми. Возможные последствия подробно обсуждались, в том числе и на совете экспертов в "Российской газете" (см. публикацию "Жилье мое" от 2 июня 2004 года). В результате дискуссий в итоговой редакции кодекса зафиксирован более мягкий вариант: члены семьи - несобственники могут сохранить право пользоваться жильем на определенный срок - уже не строго год и не больше, а как решит суд. Более того, суд может обязать собственника обеспечить свою бывшую семью "иным жилым помещением", если он имеет перед ней алиментные обязательства. Таким образом, закон защищает права несовершеннолетних детей.