Что тут можно сказать? Практически половина населения страны - садоводы и огородники. Те, кто не занимается этим профессионально, и те, кто посвящает приусадебному хозяйству все свободное время. И небезрезультатно. Но вот в чем фокус: не многие, даже среди профессионалов, знают, что они имеют право делать, что выращивать на своем участке. И имеют ли такое право вообще?
Практика показывает, что многие обладатели соток (не только шести) попросту не знают своих законных прав и обязанностей. Это богатейшая почва для злоупотреблений и произвола. Причем как со стороны чиновничества, так и со стороны своих же друзей-товарищей садоводов.
В сборнике "Библиотечки "РГ" представлены справочные материалы для тех, кто собирается приобретать землю, - они узнают об особенностях сделок с недвижимостью, необходимых документах и подводных юридических камнях в этих операциях. Также в сборнике подробно рассказано об участии в садоводческих объединениях. Эта часть будет полезна опытным садоводам. То есть появилось полезное практическое пособие для каждого владельца усадебного хозяйства и для начинающего землевладельца.
В конце сборника в качестве новогоднего подарка читатели найдут избранные публикации ведущего рубрики "Ваш палисад" в выпусках издания "Российская газета "Неделя", комментатора "Радио России", автора и ведущего рубрики "Палисад" на радиостанции "Маяк-24" Александра Хабургаева.
Некоторые интересные фрагменты из этого сборника мы публикуем сегодня.
Вещное право
Вы хотите приобрести участок? Найти его несложно: по объявлениям, через знакомых, через специализированные агентства... И вот участок выбран и всем, вроде, устраивает, настала пора внести требуемую сумму и пользоваться в свое удовольствие, но... Кому этот участок принадлежит? Какой документ удостоверяет право на него? От ответа зависит, может ли вообще сделка быть совершена. Вам наверняка известно, что государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Основное вещное право - это право собственности. Часто говорят: "У меня есть дача", "Я построил дом в садоводческом товариществе".
Вроде бы подразумевается, что человек обладает правом собственности. Потом же, после долгих разбирательств, вдруг выясняется, например, что:
земельный участок самовольно захвачен;
участок получен в наследство, но наследник не оформил его в установленном порядке;
брат, сват или другой близкий родственник был членом дачного кооператива, после его смерти на "собственника" переоформили членскую книжку.
Или вообще вопиющий случай: человек не имеет никаких документов, но где-то кем-то записан, кому-то что-то платит - и опять-таки, по собственному признанию, "владелец" участка и дома.
И таких случаев не счесть: человек что-то строит, сажает, растит, а на самом деле ничего у него нет. Так что давайте исходить из того, что нужны документы, подтверждающие наличие права собственности. А именно:
свидетельство о праве собственности на землю (в тексте свидетельства обязательно должна присутствовать фраза наподобие: "предоставлен в собственность");
постановление главы местной администрации о предоставлении участка в собственность (вместе с кадастровым планом земельного участка). Вряд ли это будет оригинал постановления, поскольку они хранятся в администрации, но достаточно заверенной копии;
соответствующий договор - купли-продажи, мены, дарения и т.п.;
свидетельство о праве на наследство;
соответствующее решение суда.
Возможно, что на руках у вашего контрагента будут другие, более экзотичные документы. Общее у них одно - все они могут быть основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Кстати, если на земельном участке располагаются строения, например, садовый домик, баня, гараж и т.п., то государственной регистрации подлежат все объекты недвижимого имущества.)
Членская книжка садовода не является правоустанавливающим документом. Почему мы заостряем на этом внимание? Потому что некоторые "оптимизаторы" (увы, среди них попадаются и риелторы) предлагают такую схему: фактическая сделка по купле-продаже земельного участка оформляется путем приема покупателя в члены садоводческого товарищества с выдачей членской книжки на его имя. Продавца участка на общем собрании исключают и вместо него принимают покупателя. Элегантно, но абсолютно неприемлемо. Ни членская книжка садовода, ни решение "всесильного" общего собрания не порождают у нового владельца прав ни на земельный участок, ни на постройки. Такая сделка не влечет юридических последствий и может быть оспорена в любой момент в срок до 10 лет по желанию любой из сторон или наследников этих сторон.
Если предлагаемый вам участок неприватизирован, если у "собственника" нет никаких документов, кроме членской книжки, то он не вправе его продать, а вы - его купить. Продавать или завещать можно только то, что человеку принадлежит.
Есть, правда, небольшое исключение - пожизненное наследуемое владение земельными участками. Это право могло было быть приобретено до введение в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до октября 2001 года), и оно сохраняется. Однако предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса РФ уже не допускается. Так вот, такой земельный участок может быть передан по наследству после того, как участок будет приобретен в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно и бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок.
Попутно следует заметить, что право собственности за умершими людьми не регистрируется. Так что если наследователь не зарегистрировал при жизни в установленном порядке свое право на земельный участок, то наследник, скорее всего, попадет в трудную ситуацию, чреватую судебными разбирательствами.
В кадастре не значится
Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Если облюбованный вами земельный участок прошел кадастровый учет, хорошо. Если данная процедура не проведена, то это означает еще одну проволочку. Правда, это заботы правообладателя, но, полагаю, что и вам небезынтересно будет узнать, что это такое. Кроме того, покупатель в один прекрасный день тоже может стать продавцом.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории РФ по единой методике. Правообладатели или уполномоченные ими лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании земельных участков. Межевание границ - это работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Межевание проводят в том случае, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Кадастровой палате.
Государственный кадастровый учет проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. Заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Следует отметить, что плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается.
Договор без цены недействителен
Возможно, что за разработкой договора вы решите обратиться в специализированную организацию. Быть может, вы захотите подстраховаться и пойдете к нотариусу. А может, решите заняться этим самостоятельно. Так или иначе, следует знать об особенностях купли-продажи земельного участка.
Договор продажи недвижимости (в том числе земли) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. К нотариусу с таким договором идти необязательно, тем более что за удостоверение такой сделки придется заплатить госпошлину - полтора процента от суммы договора. Плюс еще за составление проекта сделки (потому что нотариус наверняка найдет недостатки в "чужом" проекте) - один процент от суммы, на которую заключается сделка.
Огромное значение имеет определение данных, позволяющих идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если таких данных в договоре нет, то и договор будет считаться не заключенным.
В предмете договора следует описать земельный участок в точном соответствии с выданным кадастровым планом, указать:
наименование;
местоположение;
площадь участка;
кадастровый номер;
категорию земель;
разрешенное использование.
Если на участке имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. При описании земельного участка и расположенных на нем сооружений необходимо пояснить, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждается.
Цена - еще одно обязательное условие договора продажи недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Договор купли-продажи земельного участка надо зарегистрировать в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации.
Страшное слово "сервитут"
В некоторых случаях ваш участок может быть обременен сервитутом. Это право ограниченного пользования соседним участком. Это такое же вещное право, как и право собственности.
Порядок его установления применительно к земельному участку регулируется Гражданским и Земельным кодексами.
Гражданским кодексом РФ установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут подлежит регистрации, как и любое другое право на недвижимое имущество.
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Если иное не предусмотрено законом, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Важно, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Участки отличаются не только размерами.
Закон выделяет три вида участков:
садовый земельный участок;
огородный земельный участок;
дачный земельный участок.
Садовый земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Кстати, интересный вопрос: а что если участок не используется в указанных целях? Еще одна распространенная "страшилка" не в меру рьяных садоводческих объединений - лишение собственника "заброшенного" участка. Мол, все это просто делается: три года не используется - отобрать. И поделить.
Совсем это, дорогие товарищи, не просто. Действительно, если садовый земельный участок не используется в указанных целях в течение трех лет, то он может быть изъят у гражданина - с соблюдением порядка, установленного статьей 35 Конституции РФ и статьями 284 и 287 Гражданского кодекса РФ.
Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что "Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Статья же 284 Гражданского кодекса РФ говорит следующее: "Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
Садовый участок, приобретенный для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля не может быть предназначен для сельскохозяйственного производства. Масштаб не тот. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" прямо указывает, что его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для садоводства.
Что же касается жилищного или иного строительства, то для этих целей предназначены не садоводческие участки, а участки для индивидуального жилищного строительства. Тем более что жилищное и прочее строительство может не входить в планы садовода. Он, может, жаждет наслаждаться закатом, сидя в гамаке.
Кроме того, в три года, упомянутые выше, "не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование" (статья 284 Гражданского кодекса). Обратите внимание на "иные обстоятельства". Не будет преувеличением сказать, что из них состоит вся наша жизнь. Например, резкий скачок цен на стройматериалы или горюче-смазочные материалы может застопорить строительство на долгое время. Введение запрета на ввоз зарубежного посадочного материала влечет за собой пропуск оптимального срока для посадки и т. д.
В общем, сама процедура изъятия садового земельного участка по причине его неиспользования представляется весьма сложной.
Огородный земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).
Раньше, до принятия Закона о садоводческих объединениях, такие участки предоставлялись из государственных и муниципальных земель на праве аренды и временного пользования. После прекращения права аренды огородного земельного участка возведенные на нем временные строения и сооружения подлежали сносу владельцем этих строений или за его счет без возмещения их стоимости. Теперь Закон о садоводческих объединениях допускает предоставление такого участка в собственность, пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование.
Дачный земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха. Он может быть предоставлен с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. В случае с дачным земельным участком возможно говорить о том, что если гражданин в течение трех лет не построил жилого дома или жилого строения на дачном земельном участке, то участок может быть изъят. Однако опять-таки следует помнить об "иных обстоятельствах".
Желающим приобрести сборник следует перечислить за один экземпляр 72 рубля (включая оплату за пересылку и НДС) по реквизитам: 125993, г. Москва, ЗАО "Библиотечка РГ", ИНН 7721017444, КПП 772101001, р/с 40702810200000002764 в ОАО АКБ "ЛЕС-БАНК", г. Москва,
к/с 30101810500000000694, БИК 044579694, код ОКОНХ 87100, код ОКПО 36557391.
В платежке обязательно укажите ваш точный обратный адрес с индексом и краткое название заказываемого сборника: "Вы решили приобрести садовый участок". Вниманию заказчиков: при оплате сборников через Сбербанк РФ следует иметь в виду, что его филиалы на местах часто не передают названия сборников и адреса заказчиков. Чтобы не было задержек с отправкой заказов, просьба присылать в наш адрес письма с информацией: адрес, название сборника, получатель или сообщать об этом по нашим телефонам. Москвичи и гости столицы могут приобрести издание непосредственно в редакции по адресу: Москва, ул. Правды, 24 (м. "Савеловская").
Контактные телефоны редакции: (095) 257-40-31, 257-52-47 (тел./факс).
Предварительную заявку можно осуществить по нашему электронному адресу: bibliotechka@rg.ru
Оптовым покупателям предусмотрены значительные скидки.