С ноября 2001 года цена земли в городе на Неве равнялась тридцатикратному размеру ставок земельного налога за квадратный метр. Начиная с 2005 года она устанавливается в соответствии с девятикратным размером ставки земельного налога. По расчетам Смольного, трехкратное снижение цены позволит сдвинуть с мертвой точки процесс выкупа земли под приватизированными промышленными предприятиями их собственниками.
Рыночная цена питерской земли, доходящая в особо престижных районах до 250 долларов за квадратный метр, волновала до сих пор, в основном, инвесторов-застройщиков. Промышленников же более чем устраивал статус арендаторов и владельцев на правах "бессрочного пользования". Тем более что понижающий коэффициент аренды за земельные участки сводил платежи к символическим суммам.
Но вопрос о необходимости выкупа земель под приватизированными предприятиями в связи с новым Земельным кодексом начиная с 2004 года вызвал шумное обсуждение во всей стране. Парламент даже перенес этот срок на 2006 год. Промышленники потребовали законодательного уточнения расчета выкупной цены и сведения ее к минимуму. Глава минэкономразвития Герман Греф согласился с предложением Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) применить более мягкий механизм выкупа земли. Суть предложения РСПП в том, чтобы установить первичную цену выкупа земли под предприятиями на уровне одного-двух процентов от ее кадастровой стоимости. Министерство подтвердило намерение не допустить ничего похожего на повторную приватизацию. Поправки были внесены в российское правительство накануне Нового года, и Госдума обещала принять их до конца февраля 2005 года. В Петербурге решили процесс ускорить.
С сентября прошлого года понижающий коэффициент арендных ставок за землю в городе был ликвидирован. Установлено поэтапное ежеквартальное повышение платы на двадцать пять процентов, и это послабление сохранится до июня 2005 года. А с 1 июля земельные платежи местный бюджет начнет взимать в полном размере. Таким образом, ставки увеличатся от 0,2 до 22 процентов (в соответствии с Налоговым кодексом превышение арендной платы над земельным налогом должно составлять порядка 20 процентов).
Промышленникам не оставили шанса для маневра. С одной стороны, арендные ставки взвинчены, с другой - покупка арендуемых территорий даже по сниженной цене не менее сильно бьет по карману. Потому что покупка должна быть единовременной - рассрочка платежей за выкупаемые земельные участки отменена тремя годами ранее. Смольный действует, разумеется, в интересах пополнения городской казны. Власти Петербурга убеждены, что попутно решится вопрос вынужденной распродажи предприятиями своих земельных излишков. Это единственная возможность "закрасить" серые пятна промзон на карте Петербурга, составляющие более сорока процентов его площадей. Эти воистину золотые "куски" можно будет впоследствии перепродать втридорога более агрессивному (и более эффективному) бизнесу.
мнение |
Вахтанг Ковешников,
руководитель Петербургского Союза промышленников и предпринимателей:
- Инициатором постановки вопроса о снижении цены выкупа земли в Петербурге был именно наш союз. Мы добивались увязки перспективы налоговых и арендных земельных платежей и цены выкупа. В 2004 году частичное сближение арендной платы с земельным налогом произошло за счет поднятия ставки земельной ренты, ликвидации понижающих коэффициентов. Так удалось частично сократить разрыв между величиной арендной платы и налоговых платежей за квадратный метр.
Тем не менее на сегодняшний день эта разница продолжает оставаться ощутимой: земельный налог в два-три раза превышает арендную плату. Логика подсказывает: арендная плата должна превышать земельный налог по крайней мере на 20-30 процентов. По сути дела, политика, которая сейчас проводится в Петербурге, на это и направлена. Первым шагом стало поэтапное повышение арендной платы. Второй этап будет соотнесен с недавно принятой 31-й главой Налогового кодекса, касающейся земли. Мы должны установить у себя величину земельного налога, который теперь будет исчисляться в зависимости от кадастровой стоимости. На федеральном уровне существует предложение: установить величину земельного налога в размере от 1 до 1,5 процента от кадастровой стоимости земли. Петербургский земельный комитет предлагает принять налог в размере 1,2 процента, а наш Союз - 1 процента. Сейчас оба эти предложения рассматриваются в городском правительстве. 31-я глава НК может быть введена в действие в городе с 1 января 2006 года. Очевидно, после этого будет сделан следующий шаг по повышению арендной платы за квадратный метр земли для того, чтобы она несколько превышала налоговые платежи.
Закон о снижении цены земли предпринимателей устраивает. Для предприятий, вне всякого сомнения, есть резон с учетом резкого снижения выкупной стоимости земли приобретать ее сегодня. И ряд предприятий, по моим сведениям, уже готовят документы для этого. С момента начала приватизации в Петербурге треть участков под промышленными предприятиями выкуплена, а две трети находятся в аренде.
Что касается недоработок и помех, то они, разумеется, есть. К сожалению, действительно, рассрочка платежей была отменена отдельным распоряжением. Союз снова поставил вопрос о рассрочке ребром. Что мешает его решить? Беда в том, что до сих пор четко не определено, кто же является собственником нашей городской земли, то ли федеральные структуры, то ли город. Поэтому город не может самостоятельно принять решение о предоставлении рассрочки при состоявшемся выкупе. Сейчас с юристами рабочей группы по земельным платежам, созданной год назад при Комитете по экономическому развитию, мы активно ищем выход.
Что касается перспективы принятия федерального закона - поправок в Земельный кодекс, касающихся выкупа земли под приватизированными предприятиями, то городской закон не будет ему противоречить. Дело в том, что федеральный закон в любом случае должен опираться на 31-ю главу Налогового кодекса, четко трактующую кадастровую стоимость и земельный налог, как процент от нее. А статья 2 о вводе Земельного кодекса устанавливает коэффициенты кратности при выкупе. Наш питерский закон укладывается в эти нормы.