В последних числах декабря "Российская газета" опубликовала целый пакет документов, которые серьезно меняют законодательство в сфере оборота земельных участков и недвижимости. Большинство этих законов вступает в действие с 1 марта и касается как юридических, так и физических лиц.
Для граждан новостью номер один стало, без сомнения, принятие нового Жилищного кодекса. Это первый постсоветский кодекс, учитывающий изменившиеся экономические и социальные условия в стране. В заключение Комитета Совета Федерации по промышленной политике говорится, что в нем "концептуально изменился подход к обеспечению граждан жильем". По словам председателя комитета Валентина Завадникова, если раньше обеспечение нуждающихся граждан жильем было функцией и бременем государства, то теперь оно лишь содействует гражданам в решении жилищных проблем. "Центр активности перемещен с государства на граждан", - цитирует председателя комитета Прайм-ТАСС.
Также внесены изменения в статьи Гражданского кодекса, которые касаются добросовестности приобретателя. В начале 90-х были распространены мошеннические схемы, когда продавались квартиры, в которых были прописаны люди с ограниченной дееспособностью, несовершеннолетние, люди, проходящие воинскую службу, заключенные. Схема выглядела так: после совершения сделки продавцом предъявлялась справка о недееспособности либо на эту площадь возвращались граждане из мест лишения свободы. Соответственно сделка признавалась ничтожной и деньги пропадали - с больного нечего взять, квартира возвращалась прежнему владельцу, а покупатель оставался "с носом". А все потому, что покупатели не могли пользоваться статусом добросовестного приобретателя, которого в те времена не существовало в помине. Имея этот статус, покупатель может защищать свои права. Дескать, он не знал и не должен был знать о том, что лицо, которое продало квартиру, нарушило закон. Раньше, даже если квартира уже была неоднократно перепродана и последний хозяин понятия не имел, что когда-то был нарушен закон, в течение 10 лет (срок исковой давности) сделка могла быть расторгнута. Понятно, что такое положение вещей устойчивости рынку не придавало. Теперь, в соответствии с новым законодательством, если покупатель не знал и не должен был знать о том, что продавец не имеет права продавать это имущество или при продаже нарушены чьи-то права, он может построить свою защиту на том, что он - добросовестный приобретатель, и как только право собственности зарегистрировано, он вправе рассчитывать на защиту. Отметим, что это касается только возмездных сделок, на дарение этот порядок не распространяется.
Следующий документ, который был принят в конце прошлого года, - Закон об участии в долевом строительстве. По оценке Виталия Можаровского, партнера юридической фирмы "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", более 90 процентов жилья сейчас строится "вскладчину". Компания получает участок под застройку, вырывает котлован, дает рекламу. Клиент платит деньги, на эти деньги строится дом. Проблема заключалась в том, что отсутствовала правовая защита дольщиков. Отметим, что в последнее время скандалов, связанных с долевым строительством стало меньше. Хотя в начале 90-х Москву и захлестнул вал злоупотреблений. Нередко квартиры продавались одновременно нескольким собственникам. Использовались и другие мошеннические схемы. Злоупотребления есть и сейчас: часто нарушаются сроки сдачи объекта, другие условия договора. Ситуация усугубляется тем, что под каждый проект создается новая компания. Проект закончен, застройщик исчезает. А людям уже и предъявлять претензии некому. Так что закон, который регулирует долевое строительство, давно ожидаем. Он ввел массу формальностей для застройщиков, и эти формальности упорядочат рынок, утверждает Виталий Можаровский.
Закон вступает в силу с 1 апреля и распространяется только на те проекты, разрешение на строительство которых получено после этой даты. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на него этот закон не распространяется.
Процедура юридического оформления долевого строительства установлена с нуля. Единственное, чем могли руководствоваться участники рынка раньше, - это обзор практики Верховного суда по договорам о долевом строительстве. Самое существенное достижение этого документа - распространение на долевое строительство Закона "О защите прав потребителей". Отметим, что раньше застройщики всевозможными способами пытались уйти от закона о защите прав потребителей. Пени, неустойки, плюс повышенная ответственность, которые им предусмотрены, крайне невыгодны застройщикам.
В новом документе прямым текстом написано, что когда частные лица вкладывают деньги в строительство, отношения однозначно регулируются Законом "О защите прав потребителей". Например, обещана квартира площадью 88 метров, а построена - 92. Застройщик требует оплатить дополнительные метры. Возникает вопрос: а надо ли доплачивать? Закон однозначно говорит: нет, не надо. Это строительная компания не выполнила свои обязательства.
Документом также установлена процедура, как и когда застройщик может начать привлекать средства клиентов. Что происходит сейчас: как только застройщик вырыл котлован, он тут же начинает собирать деньги. Теперь этот процесс более формализован и привлекать средства застройщик может только после того, как он получил разрешение на строительство. Помимо этого каждому частному лицу - инвестору, застройщик обязан представить специальную декларацию. Фактически это тот же рекламный материал, но имеющий обязательное значение. Он становится частью контракта. Нарушения, если они будут допущены, - это нарушения договора, которые застройщик обязан будет компенсировать инвестору.
Следующее нововведение - договор, заключенный инвестором, будет подлежать государственной регистрации. Это означает: теперь продать квартиру двум клиентам одновременно будет практически невозможно. Если внесена запись в госреестр, а договор приносят на уже самую квартиру, то инвестор сразу получит информацию, что его пытаются обмануть.
Под новый год и бизнес получил целый ряд давно ожидаемых законов. В частности, был опубликован Федеральный закон об изменении категорий земель и земельных участков. Этот документ готовился два с лишним года. Хотя назвать этот документ революционным нельзя, сам факт его наличия решает целый ряд проблем. Закон об изменении категории земель и земельных участков установил порядок разграничения земель по категориям и в общих чертах установил процедуру изменения категории. Документ определил механизм изменения категории земель, которые были отнесены к ведению федеральных властей.
Еще одна инновация: принятие новой редакции Градостроительного кодекса. Напомним, предыдущий кодекс появился меньше пяти лет назад, и вот уже потребовалась новая редакция. Экономика развивается так быстро, что за последние четыре-пять лет отношения изменились настолько, что старый кодекс перестал отвечать реалиям рынка. Новый кодекс более логичен, лучше структурирован, более прозрачен и, что немаловажно, не противоречит Земельному и Гражданскому кодексам, говорит Виталий Можаровский. Законы приводятся в соответствие. Это упрощает работу юридических фирм, инвесторов.
Внесены поправки и в Закон "Об ипотеке". Они улучшают положение банков, кредитующих население. Если раньше гражданин брал ипотечный кредит в банке на покупку жилья и закладывал это жилье в обеспечение, а потом не мог расплатиться по этому кредиту, то у банка возникали затруднения при обращении взыскания на заложенное имущество. Почему? С одной стороны, закон об ипотеке говорит, что можно обращать взыскание на заложенное имущество. С другой - Гражданский кодекс запрещает обращать взыскание на единственное жилье. Сейчас это противоречие сняли, отмечает Виталий Можаровский, и можно обратить взыскание даже на единственное жилье при условии, что это оно было куплено на средства ипотечного кредита.
Второе изменение, внесенное в Закон "Об ипотеке", касается прописки и прав собственности. Раньше по Гражданскому и Жилищному кодексам, по Закону "Об ипотеке", даже после продажи, право проживания в помещении сохранялось за гражданином, если он оставался прописанным в этой квартире. Для того, чтобы продать квартиру, людей надо было куда-то выписать. Это порождало затруднения: не продашь квартиру - не получишь деньги, не получишь деньги - не купишь квартиру. Поэтому придумывались различные варианты: граждане выписывались к родственникам, друзьям, знакомым, чтобы продавать уже свободную квартиру. Или операция проводилась на доверии, когда люди выписывались уже после продажи квартиры. Нередко не удавалось найти приемлемый вариант и сделки срывались из-за того, что граждане не хотели рисковать деньгами, покупая квартиру, в которой кто-то прописан. Внесенные поправки капитально меняют эту ситуацию, отмечает Виталий Можаровский. Теперь при продаже жилья лица, в ней прописанные, утрачивают право проживания.
Еще одно новшество этого закона: отменено обязательное нотариальное удостоверение сделок. До недавних пор за него нужно было уплатить 1,5 процента от суммы сделки. А это, отметим, большие деньги. Например, при стоимости квартиры в 100 тысяч нужно было заплатить нотариусу 1,5 тысячи долларов. Впоследствии пошлину сократили до 1 процента, и при этом она должна была составлять не более 1,5 тысячи рублей. Но нотариусы, не желая терять доход, кроме этих полутора тысяч брали 1 процент от суммы сделки за подготовку договора. Теперь законодатели окончательно лишили нотариусов этой статьи дохода. Юристы с сомнением относятся к этой новации, потому что гражданин, как правило, не обладает юридическим образованием, а нотариусы оказывали хоть какую-то юридическую помощь. По крайней мере они несли ответственность за сделку. Теперь же граждане могут лишь настаивать на нотариальном удостоверении, и, по мнению экспертов, на нотариальном удостоверении будут настаивать банки.
Внесены поправки в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Первое изменение направлено на упорядочение, прояснение ситуации с паевыми инвестиционными фондами. Схема работы ПИФов выглядит так: компании вкладывают в них свободные деньги, которые инвестируются в торговый комплекс, сдающийся затем в аренду, а арендная плата составляет их доход. Эта схема предполагает получение большей выходы, чем от банковского вклада, покупки золота или валюты. Наша фирма, говорит Виталий Можаровский, провела анализ и пришла к выводу, что структура ПИФов сырая, концепция не проработана и непонятно, кто будет собственником имущества. ПИФ - это не юридическое лицо, не компания, он не может быть собственником. Встает вопрос, кто же тогда будет покупать недвижимость? Сейчас вопрос природы ПИФов начал проясняться. ПИФ - всего лишь внешняя оболочка для держателей паев. Когда покупается собственность, то собственником становится не ПИФ, а пайщики. Это долевая собственность.
Также закон положил конец дискуссиям о том, являются ли незавершенные строительные объекты имуществом или нет. Да, они являются недвижимым имуществом. И на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты.
Внесены поправки в Лесной кодекс. Революционного в этом законе ничего нет, считает Виталий Можаровский, так как права частной собственности на лес не появилось. Эти поправки уточняют процессы пользования лесами, перевода лесных земель в другие категории. Также они затрагивают и вопросы порядка перевода лесных земель в нелесные без изменения категории. Отметим, что порядок перевода из одной категории в другую - сложная и дорогостоящая процедура. Перевод земли из лесной в нелесную осуществить гораздо проще. Кроме того, если изменение категории необратимо, то перевод из лесных земель в нелесные обратим.
Принят новый Закон о жилищно-строительных кооперативах. Нельзя сказать, что он существенно что-либо меняет, отмечают юристы, но он приводится в соответствие с реалиями сегодняшнего дня. Большая часть документа направлена на упрощение оборота жилья и другой недвижимости. Идея авторов законопроекта - упростить жизнь банков, ускорить оборот, пристроить свободные деньги. На самом деле это в интересах всех: люди получают возможность улучшить жилищные условия, банки - получить доход, строительные компании смогут увеличить свои обороты, больше строить, больше продавать. Проигравших здесь найти сложно, считает Виталий Можаровский. Не внакладе останется и государство - оно получит рост поступлений оборотных налогов и налога на имущество.